买的二手房却被卖家抵押给银行，银行能否享有抵押权？

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购自他人的二手房后来又被卖方用作银行抵押，那么银行对此房产的抵押权是否成立？近期，江苏省南通市通州区人民法院对此类争议进行了审理，并最终裁定银行无权获得该房产的抵押权。

案情简介

2018年7月，李某与王某签订了一份买卖合同，将所购通州区某小区的一套住宅转卖给王某。到了同年12月，王某已全额支付了购房款并搬入新居。次年1月，李某在取得该房屋的不动产权证后，将证书原件交给了王某保管，而双方尚未完成过户手续。

李某随后以挂失手续重新申领了不动产权证，并利用该证向南通的一家银行申请了超过180万元的抵押贷款。贷款期限届满时，李某未能按期偿还贷款，南通这家银行因此向法院提起诉讼，要求李某偿还剩余的贷款金额，并确认银行对涉案房屋拥有抵押权。

法院审理

在审理过程中，王某请求以第三人的身份介入诉讼，并声称自己已购得涉案抵押房屋并实际居住使用，而李某并无对该房屋的处置权。银行在办理抵押手续时，未能对房屋进行实地调查，未履行其应有的谨慎注意义务，因此无法善意地获得抵押权。

通州法院经过审理后判定，王某在2018年已全额支付了房款并开始居住该房屋，从而获得了对该房屋的实际占有、使用和收益等权利。即便李某拿到了不动产权证书并将其交由王某保管，李某在实质上仍只是名义上的产权所有者。由于房屋的登记状态与实际使用状态存在出入，李某将涉案房屋再次抵押的行为，属于无权进行的处分。

银行，作为一家专业的金融机构，在接收抵押物时未对涉案房屋进行实地勘查，这一做法违反了《中华人民共和国商业银行法》以及《个人贷款管理暂行办法》中关于商业银行对抵押财产进行审查的相关规定。银行在此次行为中未履行其应有的审慎注意义务，其行为不满足善意取得的条件，因此无法获得涉案房屋的抵押权。基于此，法院最终驳回了银行关于确认其拥有抵押权的诉讼请求。

法官说法

专业金融机构接受抵押时

应对抵押物的权利情况进行实质审查

银行，作为一家专业的金融机构以及主要的贷款提供者，在办理抵押手续时，相较于一般民事主体，必须履行更为严格的谨慎注意责任。它不能仅仅因为对不动产登记簿公信力的信任，就轻易地将抵押物认定为善意取得。

依据我国《商业银行法》和《个人贷款管理暂行办法》的规定，银行在进行审查时，不仅要核实登记簿等文件的表面真实性，还必须通过实地勘查等手段对抵押物进行深入审查。若未履行这一义务，银行将无法被视为善意第三方，进而无法获得抵押权。

法官指出，在申请信贷过程中，公民必须秉持诚信，真实反映担保物的所有权情况。此外，在房屋买卖等不动产交易中，买卖双方需及时完成产权变更登记，以防因登记信息与实际不符，导致原权利人凭借登记簿上的身份继续行使物权，从而损害自身合法权益。