租客嫌贵，房东嫌亏，为什么在中国租房「双输」？

2.4亿人租房，租房时代来了？

文｜张龙峰

编辑：方婷

数据来源：氪星球研究院、36氪财经（ID：krfinance）

封面来源｜视觉中国

截至去年底，全国70个重点城市房价已连续16个月环比下跌，连建行董事长都表示，“对普通百姓来说，买房时代何时结束可能还要拭目以待，但租房时代已经到来。”

你知道中国有多少人住在租来的房子里吗？2.4亿。

这意味着，每4个家庭中就有一个租房居住。在人口流动性大的一线城市，这一比例更是夸张。广州、深圳两地租房居住人数已超过常住人口的一半。

进入新世纪第二个十年，房价飙升，租房人数激增，而且随着流动人口的不断增加，未来租房人数还会更多。

以前看《爱情公寓》的时候，觉得一群好友天天住在一起多好啊。可下班后再想想，好假啊。别的不说，这么大的房子，租金就是最大的问题。

2022年北京平均月租约5000元/套，人均月收入6451元，租一整套房子确实是一种奢侈。

所以，超过一半的人的花费在1000到3500之间。对于没有在北京生活过的人来说，光看数据可能还不能理解这个数字的真正意义。我们取中间的数字看看。看看这个钱在北京能租到什么样的房子。

氪星的公司在朝阳区东三环朝阳公园附近，以这个位置为锚点，我打开租房软件，把租房范围定在2000到2500之间，通勤距离大概在30分钟左右。我能找到的房子一般是这样的：10平米左右的共享单间，房龄20多年，基本满房，一张床，一个柜子，一套桌椅，厨房和卫生间，四五个人共用。

如果想要增加5至10平方米，你要么需要再增加一千元预算，要么将通勤时间延长至一小时。

这种“开门就是床”的居住体验，在朝阳区绝非孤例。

据自如研究院测算，全国9个主要城市中，有能力租整套房子的人群，在北京、上海仅占到总租房人数的四分之一，其他7个城市均不足20%。

虽然外地打工者经常开玩笑说“在北京挣钱在北京花，走的时候还带回家”，但说到交房租，大多数人还是选择合租，自己承担，毕竟谁也不想每个月给房东打工。

那么问题来了，我们的房租为啥这么贵？

更加违反常识的观点是，与大城市的房价相比，我们支付的房租其实并不贵。

是的，这听起来很荒谬，但事实是，当我们抱怨租金太高时，房东却在抱怨租金太低。

答案就在这张表中。

我们可以看到，虽然过去十几年大城市的房租一直在上涨，但房租的涨幅其实是远远低于二手房价的涨幅的。

如果从更广阔的视角来看，2022年我国50个大中城市的租售比为1：620，而国际上公认的健康标准是1：200至1：300。

也就是说，与房东买房付出的高昂价格相比，租金回报率极其可怜，造成房东和房客两败俱伤的根本原因，就是我们的房价与收入水平偏离太大。

当房价超过合理涨幅时，老百姓的大部分资产都押在了房子上，不管是买房还是租房，最终都会感到不堪重负。

不过相比买房需要一大笔首付，房租虽然不便宜，但至少能付得起，我们的父母总是希望自己的孩子能有自己的房子，在他们心里，没有房子就没有生活的家，尤其是到了结婚的年龄，房子的意义就一下子升华了。

为了不让我们成为婚姻市场的失败者，一场虚构的“婚配大赛”在她们的脑海中打响，掏空积蓄买房是第一枪。

相信很多氪金达人在向父母解释是否买房的时候，脑子里都思考过这个问题：在国内租房过一辈子可以吗？

抛开传统观念的问题，从个人经济账本来看，其实也没什么不可以的，一个比较常见的健康房租收入比就是：不要让房租支出超过个人收入的30%，从2021年的统计数据来看，除了北京、上海，其他城市的平均房租收入比还是可以接受的。

你可以算一下自己是否已经超过这个警戒线，如果没有，继续租房问题不大，有过长期租房经验的人大概都知道，租一辈子的房子，最大的困难不是房租，而是没有Assure。

虽然房东和租客都有各自的难处，但租客肯定更加被动。前不久，中国青年报做过调查，发现近半数租房青年在过去一年内至少搬过一次家。一次之后，超过两成的人表示曾被不正规的房屋租赁公司欺骗。

如果按照我自己的情况来判断，20%有些保守了。我在一线城市生活了7年，因为一次房租涨幅过高，被迫搬家一次，因为房东恶意扣押押金，还打过官司，上诉过一次，但因为家电陈旧，房东和中介互相推诿，纠纷多次发生，陷阱率高达90%以上。

目前，我国关于“租购同权”规定的法律效力还较低，租房人的权利难以得到有效保障。可以说，没有官方的支持，租房关系就像任人摆布一样。全世界的租房人都这么惨吗？其实不然。

我们来看看在其他国家租房是什么样的。如果我们要给租房者排一个最友好的国家名单，德国可能会排在第一位，超过55%的人口因为大家都住在租来的房子里，居民们可以用脚来一一投票。

德国政府做对了两件事：一是严控房价，补贴房租。

过去五十年里，德国名义房价指数仅上涨了2.3倍，而同期英国、法国和美国的指数涨幅却远超德国。

政府严格控制房价的增速，以至于对于普通民众来说，买房和租房的福利并无太大差别。租房不仅在税收方面更加优惠，政府每年还会拨出数十亿欧元的租房补贴。

还有就是通过法律规定来保障租客的利益。在柏林这样的大都市，租客拥有很强的权力，如果想涨房租，可以涨，但四年内累计涨幅不能超过15%；如果想解除租约，可以解除，但必须给出法律认可的合理理由，否则租约将被视为无固定期限合同。

相比之下，出租房屋的收入还是比较可观的，而且还能保证房东的利益。

但这种模式我们很难照搬，毕竟我国住房市场和租房市场早已分化，如果要靠福利手段缩小这种差距，资金压力实在太大。要说租房痛点的相似之处，还是要往东看，看看我们的老邻居韩国。

毕竟首尔市643万人民币的平均房价，对于年轻人来说，实在是难以承受。

所以在韩国，有种传统技艺叫“川瑞代”，是韩式租房模式，简单来说就是先交一大笔押金给房东，用利息来交房租，等到押金到期的时候，再全额退还给你。

如果想在首尔租一套平房，大概需要准备平均35万人民币的押金，一栋楼则需要49万人民币，年轻人负担不起这么大一笔钱，所以可以向银行申请低息贷款。

贷款出租背后最大的赢家是韩国的房地产投机者。他们买下一套房子，出租出去，得到一大笔押金，再用这笔押金作为首付买下另一套房子，收租金，再买下一套……而且这种模式会延续几代。

韩国高利贷规模高达105.8万亿韩元，相当于5.5万亿人民币，这让韩国成为全球家庭负债总额最高的国家。据说，一名房地产投机者通过这种模式在首尔购买了28万套房屋。结果资金链断裂，数百名租户失去了房屋和押金。

听起来是不是很熟悉？

三年前，蛋壳公寓就是以同样的方式轰然倒塌。如今回头看这场背负数百亿债务、波及数十万普通租客的倒闭，很大一部分原因是蛋壳本身违规经营导致的“租房贷”，但同时也暴露出整个长租公寓行业一直以来的痼疾：缺钱。

不同于一般生意，房屋租赁行业有个特点就是前期资金需求巨大，盈利周期长，新建租赁房屋一般需要25年以上才能回本，装修则需要5到8年，如果没有低成本、大额资金的长期注入，基本上没法玩下去。

以德国为例，租赁住房从一开始就作为“准公共产品”来发展，前期投入由政府担保；而韩国则将储蓄账户与住房挂钩，解决了“钱”的问题，但也放大了风险。

国内的长租公寓曾尝试用“贷款”的方式垫付租户的钱用于自己的扩建建设，但步子迈得太大，租金差额不足以覆盖运营成本，疫情又导致租房取消，随着入住人数增多，雷声如多米诺骨牌般接二连三地炸开。

仅2019年一年，就有53家长租公寓破产，其中45家因资金链断裂跑路，导致本来就有限的平台房源越来越贵，大量租客流向不正规的民间直租，维权难度极大，形成恶性循环。

针对这些住房租赁问题，我国近两年也做了很多深入的尝试，首先决定出台“史上最严住房租赁条例”，从法律层面保障租房人权益，随后各个地区也纷纷跟进，制定各种具体措施规范住房租赁市场。

不过，这些举措虽然重要，却不足以从根本上解决“缺钱”的问题。真正的重磅，是今年2月央行、银保监会起草的关于住房租赁的“金融17条”。这份文件至关重要，因为从这“17条”开始，我国市场化的长租住房终于有了金融支持。

这是一条和德国、韩国不一样的美国道路，叫REITs，中文名字叫“房地产投资信托”。

在美国，租赁房屋公司所需的大量资金来源是REITs，不少头部长租公寓公司在规模扩张初期都依赖REITs募集的资金进行扩张，目前美国排名前五的REITs房屋租赁公司共提供超过35万套长租公寓，市值超过180亿美元。

当然，这个操作的前提是要建立一套明确的指导意见和规定，确保筹集到的资金用在长租领域，如果顺利的话，在不久的将来，我们大城市里的长租公寓将会越来越多，越来越规范的租赁住房。

随着规模的扩大、成本的降低，租房友好度和居住体验都会有质的提升，当然这个未来需要多久才能到来，还要看各个地区的执行力。

中国的住房改革已经进行了25年，住房问题早已与城市经济、人口迁移、文化观念等融为一体，形成一盘极其复杂的棋局，大城市承担着国家重要的经济负担。

这些沉重的负担，恰恰是城市里独居的年轻人所承受的，租房时代的到来，考验的不仅仅是一个社会的治理能力。

这也考验着房东、中介、租客等每一个利益相关者的人性，什么样的居住环境才是理想的？

站在普通人的角度，或许只有当买房与租房之间不再有长长的鄙视链，当房子的意义回归到最基本的属性时，我们才能真正体会到城市生活应该是什么样子。

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