为中国租赁住房资产管理的探索实践找到答案丨魔方生活于中国不动产资产管理峰会发表主题演讲

2022.12.21

第七届房地产资产管理峰会

峰会现场

2022年12月21日，由瑞和智库、万商会联合主办的第七届房地产资产管理峰会在北京、上海两地同步举办，峰会以“重拾信心、筑底起航”为主题，聚焦多项热点话题，邀请政府、行业协会、金融及资管机构、投资者、龙头企业代表齐聚一堂。

本次峰会，主办方发布了全新资产管理奖项，涵盖项目奖、企业奖，其中，魔方生活服务集团荣获“年度影响力企业”，魔方公寓上海虹桥店荣获“年度居住资产管理典范项目”。

魔方生活服务集团受邀出席上海峰会，首席战略官胡丁出席峰会并发表题为《疏通退出通道，中国租赁住房大资管的探索与实践》的主旨演讲，追溯住房租赁行业资管的发展历程，并提出未来建设值得尝试的方向。

”

01

租赁住房资产管理的早期尝试

住房租赁行业发展初期，没有畅通便捷的退出渠道，采用中资产模式、租赁物业的运营公司只能通过利润分红的方式部分退出，或者通过整体上市，利用公司退出实现项目退出；而采用重资产模式、自购土地建设项目的公司，由于没有规范成熟的资本市场，大项目只能通过大型机构投资者进行交易，交易渠道并不畅通。

魔方生活服务集团首席战略官 胡丁

好在，近十几年来，大量租赁住房资产化利好政策相继落地。2010年，住房城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展租赁住房的指导意见》，鼓励利用保险资金、信托基金、房地产信托投资基金等拓展公共租赁住房融资渠道探索；2016年，国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，要稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点；今年又迎来了4只保障性租赁住房C-Reits的正式落地，标志着我国保障性租赁行业“投融建管退出”闭环正式闭合，租赁住房行业真正进入资产化时代。

这四只首批保障性租赁住房REITs的战配额占募资比例超过60%，可谓“一分钱难得”，反映出机构投资者对其十分看好，其现金派发率在4.2%-4.3%之间，具备长期稳定的盈利能力。

一般来说，金融产品需要考虑收益、风险、流动性三方面的平衡。REITs属于高流动性、低风险、低收益的金融产品。配置REITs的投资者看重的是其长期稳定的特性，对收益要求不高，4%-4.5%已经是不错的收益。对于企业来说，成本利率仅为4%的融资方式将大大提振企业的信心，鼓励企业专注于租赁住房的运营本质，进而推动住房租赁行业的发展。

今年12月，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛上表示：“加快在REITs市场中打造保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩大至市场化的长租住房和商业地产。”这为市场化租赁住房资产管理注入了一剂强心针。

02

资产管理2.0面临的三大挑战

但房屋租赁行业要想进入真正的资产管理时代，还需面对各个维度的不同挑战。

首先需要解决的就是底层资产的合规性问题。REITs产品需要对公众投资者负责，因此对资产合规性的要求较高。同时，租赁住房项目建设周期较长，必须实现长期稳定运营后才能备案，这导致现存的能够符合REITs标准的合规底层资产不足。

其次，存量资产进入REITs的标准还未完善，非装修租赁住房或者市场化长租住房项目申请REITs的操作规则还不明确，如土地性质、剩余年限等问题尚待解决。

最后，投资者之间的竞争过于激烈。首批四只REITs来之不易，战略配置份额较少，作为资产配置类别的意义有限。如果能充分考虑投资者的需求，吸引更多的战略投资者，有可能让REITs市场成为一个足够稳定的二级市场，承担起国家经济蓄水池的功能。

03

前 REITs，资产管理 2.0 时代的答案

针对资管2.0时代面临的三大痛点，Magic Cube Life资管团队认为Pre-REITs是一个两全其美的答案。

考虑到合规REITs底层资产需要一定的建设和孵化期，可以在租赁住房资产建设和运营初期设立Pre-REITs私募基金作为过渡。

借助Pre-REITs，运营公司可以帮助更多优质存量资产完成标准化、合规化；对于机构投资者而言，Pre-REITs提供了稳定的投资渠道，既可以提前锁定储备项目，又可以深度参与并锁定战配额度，最终在REITs市场获得溢价收益并顺利退出。

04

租赁住房运营者如何赋能Pre-REITs？

Pre-REITs的成立无疑需要多方的连接，包括投资人、物业所有者、租赁房屋运营者等。在这个过程中，魔方生活等租赁房屋运营者可以扮演什么角色？

首先，在项目获取阶段，房屋租赁运营者拥有成熟完备的招商团队、行业资源以及已有的运营项目；其次，对于项目的评估，房屋租赁运营者可以提供市场分析、产品定位及定价、以及财务估算等；此外，运营公司自身的运营能力与品牌影响力无疑也会为项目增值。

魔方生活服务集团首席战略官 胡丁

“以Pre-REITs为代表的金融产品，在其他房地产领域，比如写字楼、工业地产、物流地产，都已经成功复制多次。为什么在租赁住房领域没有先例？我认为是因为运营公司还没有发力。任何一个行业都离不开运营公司，一个投资人加上一个资产持有者，是不能直接把事情做成的。而这期间，运营公司需要做很多工作。”胡丁在主题演讲中提出了这样的观点，“一旦涌现出一批优秀的运营公司，就可以成就REITs在这个行业的发展。”

对运营公司来说，在这个过程中，业主、金融机构、工程局、国有企业都可以成为长期、互利的合作伙伴。

主题演讲最后，胡丁以四个字“脚踏实地、尊重专业、合作共赢、长期主义”作为总结，这既是对魔方生活与合作企业的相互鼓励，也是对住房租赁行业未来发展的祝福。作为中国住房租赁行业的开创者之一，魔方生活也将肩负起自身责任，积极探索租赁住房资产管理的新赛道，以期在不久的将来引领行业的共同发展。

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