聚焦宅基地制度改革！多方矛盾交织，如何保障农民利益？

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宅基地制度的改革与众多家庭息息相关，这不仅在于它关乎农民的基本居住需求，还在于宅基地及其房屋构成了农民的主要财产。从申请审批到转让交易，再到有偿退出以及如何有效利用，这些问题无不直接关联到农民的切身利益。

近年来，宅基地改革历经波折，逐步推进。在这一过程中，如何实现有效开放、如何确保农民权益、如何彰显集体所有制等议题，诸多矛盾错综复杂，各方利益交织，展开激烈角逐。

自2015年起，原国土资源部核准了首批15个县（市、区）开展宅基地制度改革试点项目；随后，2016年及2017年的中央一号文件强调要全面加速推进“房地一体”的农村宅基地与集体建设用地确权登记颁证工作；进而，2018年提出了宅基地所有权、资格权和使用权“三权分置”的探索方案；最终，2022年农业农村部颁布了《农村宅基地暂行管理办法》，其中明确指出禁止非法收回村民依法获得的宅基地。这一系列措施使得宅基地制度改革不断向纵深发展。

本年度标志着宅基地制度变革的关键时期，中央一号文件在宅基地改革议题上提出了三点论述，实则勾勒出宅基地改革的三大边界，进而明确了未来宅基地改革的路径方向。

第一道线：扎实做好房地一体宅基地确权登记颁证

确权登记颁发证书是确认农户各项权利的重要步骤，它构成了维护农户宅基地权益的核心环节。不论农户将来是将自家的宅基地出租、转让，还是选择入股或合作，都离不开不动产权登记证书的保障。

这便使得确权登记与颁证过程成为了农户宅基地权益保护的一道不可逾越的重要防线。

宅基地的权属确认过程极为严格。首先必须明确宅基地的边界，由专业的测绘队伍核实宅基地的边界坐标；接着建立宅基地的档案，以此为申请不动产证提供依据。再者，需确认宅基地的所有权人，这包括老人去世后的继承人等。在完成地籍调查和档案建立等工作后，权利人需申请并取得宅基地不动产登记证，此时确权工作才算彻底完成。

严禁擅自剥夺村民依照法律规定所拥有的宅基地使用权。《农村宅基地暂行管理办法》由农业农村部于2022年颁布，其中对上述问题作出了详尽的规定。

自2021年9月1日起正式施行的《土地管理法实施条例》中规定，依法获得的宅基地及其上农村居民住宅及配套设施享有法律保障。条例同时强调，不得违背农村居民意愿强制流转宅基地，不得违法收回农村居民依法取得的宅基地，不得将退出宅基地作为农村居民迁入城市落户的前提条件，亦不得强迫农村居民搬迁并退出宅基地。

今年宅基地改革工作刚开始，便明确要求切实推进房地合一的宅基地确权、登记、颁证工作，其目的在于切实维护农户的宅基地权益，这标志着宅基地改革工作的起点。

研究农户合法拥有的住房，通过出租、入股、合作等多种途径，寻找并实现其有效盘活和利用的可行方式。

这实际上明确了宅基地盘活利用的具体方式，同时也为宅基地改革设定了明确的界限。

宅基地能否进行买卖？其交易范围又是怎样的？这无疑是一个备受热议的议题。

在农村地区，对于闲置宅基地的再利用，各地开展了诸多尝试，包括实施宅基地复垦及付费使用政策、推动宅基地的流转、推广宅基地的有偿使用模式，以及探索宅基地的有偿退出机制等多种方式。这些改革措施中，部分获得了广泛的赞同，而部分则引发了较大的争议，甚至有的改革措施被暂时搁置，以下列举的两项改革便是如此。

首先，宅基地抵押的问题需要关注。过去在宅基地改革的相关政策文件里，频繁提及了关于宅基地抵押的探索性论述。

宅基地能否进行抵押？若允许抵押，则必须确保其具备可转换成现金和可进行交易的特点；若是交易仅限于本村集体内部流转，那么其抵押价值相对较低，且由于存在争议，在交易过程中也难以实现转让；若允许其上市交易，宅基地的集体所有制属性将发生转变。

可能出于以上原因，宅基地抵押已被暂时叫停了。

二是关于城镇居民购置宅基地二十年使用权的问题。根据宅基地活化利用政策制定的原始构想，旨在通过租赁、入股、合作等途径实现宅基地的活化利用，其核心目的是推动产业发展，例如将其用于经营民宿、办公场所等。

某些地区在将宅基地及房屋出租给企业或个人后，并未将其用于产业开发，反倒是经过翻新装饰后，转手卖给城镇居民。尽管规定了最长不超过20年的租期，但到期后仍有续约的可能。这种行为实质上等同于将农村宅基地和房屋间接地进行了销售。

宅基地出租用途，无论是经营还是居住，法律并未设定具体限制；而关于是否将20年租赁权出售，是否违反了“城镇居民不得在农村购置农房及宅基地”的明文规定，相关法规及政策并未给出清晰界定。

今年发布的文件明确指出，需探索农户合法住房通过出租、入股、合作等多种途径实现有效盘活利用，这一要求为宅基地的盘活手段设定了边界，排除了抵押和交易两种方式。

城镇居民不得在农村购置农房或宅基地，退休干部亦不得在农村占地新建住宅。

这构成了宅基地改革中的明确界限和严格标准。之所以特别强调这一点，乃是因为在若干地区已出现类似情形，且其负面影响较为严重。

宅基地属于集体所有土地范畴，若开放城镇居民在农村购置宅基地及房屋，以及退休干部在农村占地建宅，此举将导致宅基地的所有权发生变更，进而使得土地的集体所有制属性产生改变。

此外，这还将对农民的生存领域造成压缩。他们若到城市中就业和居住，虽然收入可能暂时得到保障，但若因急需用钱而不得不出售宅基地，便会丧失最后的栖息之地。若在城市中生活变得困难，他们将陷入无路可退的境地。

这些都是禁止农村宅基地买卖交易的考虑。