2025年中央一号文件划定红线，农村宅基地这些问题你知道吗？

2025年发布的中央一号文件，对红线和禁区的界定十分清晰：“城镇居民不得在农村购置农房或宅基地，退休干部亦不得在农村占用土地建造房屋。”

今年五月一日，《中华人民共和国农村集体经济组织法》正式开始实施。这部法律是我国首次专门针对农村集体经济组织制定的法规，对农村集体经济组织成员的认定、妇女权益以及土地权益等方面都提出了新的规定。特别是，该法律明确指出，农村集体经济组织的成员有权依照法律规定申请获得宅基地的使用权。

众多朋友通过农视网微信公众号的后台私信，就宅基地的相关资讯进行了咨询。

进城后失去土地的农民，他们原先的宅基地将如何处理？是否还能进行产权确认和登记？他们继承的农村宅基地上的房屋，是否可以进行重建？

宅基地可以进行买卖吗？

下面我们一一为大家解读这些问题。

进城后，那些原本属于农民的宅基地该如何处理？这些宅基地是否还能进行确权登记呢？

首先，我们得搞明白，农村宅基地的制度规定是什么。

农村宅基地制度作为一项基础性政策，旨在确保农村居民能够拥有稳定的居住地。“一户一宅”这一原则，是农村宅基地管理工作的核心要求。

依据土地管理法及相关法律法规，宅基地的产权归属于农民集体所有。那些符合资格的农村居民，作为集体经济组织的成员，可以以家庭为单位，依照法律规定申请并获取农村集体土地的使用权，进而建造住宅。

依据2021年正式施行的《土地管理法实施条例》第三十四条内容，申请获得农村宅基地的使用权，需满足以下条件：首先，申请人必须是居住在农村的居民；其次，申请必须以家庭为单位进行；最后，必须遵循法律规定的程序。因此，对于农村宅基地的权利归属问题，必须确立宅基地使用权的相关法律联系，而具备合法资格并有权参与这一关系的主体，必须是农村集体经济组织的成员。

而进城落户的农民，仍可以保留原有宅基地的使用权。

《土地管理法实施条例》第三十五条及第三十六条明确指出，我国准许农村居民在遵守法律的前提下，自愿有偿地退出自己的宅基地。同时，严格禁止任何违背农村居民意愿的强制流转宅基地行为，严禁违法收回农村居民依法获得的宅基地，且不得将退出宅基地作为农村居民迁入城市落户的先决条件，亦不得强迫农村居民搬迁并退出宅基地。自2021年6月1日起施行的《中华人民共和国乡村振兴促进法》第五十五条明确指出，各级地方政府需采取相应措施，推动在城镇就业生活稳定的农民自愿且有序地迁入城市定居，同时，禁止将放弃土地承包、宅基地使用、集体收益分配等权益作为农民迁入城市的必要条件。

关于宅基地的确权事宜，《国土资源部发布的加快宅基地及集体建设用地确权登记发证相关问题的通知》明确指出，农民在迁入城市居住后，他们之前依法获得的宅基地使用权应当得到确认并完成登记手续。

NO.2 继承所得的农村宅基地房屋可以进行翻建吗？

根据我国相关法律条文，宅基地的所有权与使用权是分开的，村集体拥有宅基地的所有权，这一权利是不可传承的；然而，宅基地的使用权（以及其上的房屋所有权）却是可以传承给后代的。

对于继承所得的房产，是否能够进行重建，需要根据具体情况进行判断。然而，很多人未能区分“重建”与“修缮”之间的差异，这一点是必须弄清楚的。

翻建：指拆除原有建筑，在原址上重新建造房屋。

翻新/翻修：对原有房屋进行修缮，不改变主体结构和地基。

这好比我们对汽车进行维护，更换零部件称之为“翻新”或“翻修”，而将整辆车拆解后重新组装，则相当于“翻建”。

继承的房屋，能否进行翻建，一般可以分以下几种情况：

本村村民作为继承人，其名下并无其他宅基地房屋。在完成继承过户登记后，继承人将能够完全获得房屋的所有权以及宅基地的使用权。通常情况下，他们有权进行翻建、重建或扩建，然而，这些权利也受到相应的法规和地方政策的约束，操作时需遵循具体规定。

本村村民虽为继承人，却已拥有其他宅基地房屋。此类情况下，继承过户同样可行。然而，需注意，依照规定，在完成登记并取得证书后，通常不允许进行翻建或重建。一旦房屋倒塌，宅基地将归村集体收回。

继承人已不再是本村村民。若非本村集体经济组织成员，因继承房屋而占用宅基地的，可以依照相关规定进行确权登记。他们可以进行一定程度的修缮，但不得进行翻建或重建。一旦房屋倒塌，宅基地将归村集体收回。

2024年，在浙江的一个城市，一位居民继承了母亲留下的老房子。由于房屋年代久远，已经无法修复，因此决定拆除并重建。然而，在重建过程中，村集体将宅基地收回。最终，法院判决支持村集体的做法，依据是“地随房走，房毁地收”的原则。

在翻建宅基地房屋的过程中，必须注意一点，那就是通常情况下，必须先获得合法合规的审批手续后，才能开始施工。2024年4月12日，住房城乡建设部、应急管理部、自然资源部、农业农村部、市场监管总局共同发布了《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》，其中明确指出，对于农村房屋的改造和扩建，必须依照法律规定完成用地、规划以及施工等审批流程，并且必须依照工程建设的各项标准来设计和施工。同时，严格禁止擅自改变房屋的主体和承重结构进行装修。

在实际执行过程中，不同地区的政策实施标准有所区别，具体执行时应当严格依照相关文件的原本精神来进行。

NO.3 宅基地可以进行买卖吗？

必须强调，宅基地系农民集体所拥有，并由村集体负责整体管理，村民仅拥有使用权限，任何单位或个人均无权私自进行所有权的买卖或转让。

而宅基地上的房屋，在一定条件下，是可以进行买卖的。

例如，交易双方必须是同一集体经济组织的成员，通常情况下是本村的村民；受让人必须满足申请宅基地的相应条件，如无其他宅基地或面临住房困难等问题；此外，买卖活动必须得到农村集体经济组织的批准，通常需要向村集体提交申请，并接受村集体的审核，确保交易符合相关规定。

此外，双方需正式签署一份房屋买卖协议，详细注明房产的基本信息、交易价格、支付方式、交房日期以及违约处罚等相关内容；并且，还需前往当地的不动产管理机构完成宅基地房屋产权的变更登记等相关手续，然而，某些地区可能会有特定的规定和操作步骤。

农村宅基地的分配遵循“一户一宅”的规定，若你身为该村集体经济组织的成员，然而你的名下已经拥有记录在案的宅基地，那么你便不符合申请条件，且此类买卖交易可能被视为无效。

必须特别强调，农村宅基地上的房屋不得出售给非本集体经济组织成员，同时，城镇居民不得在农村购置农房或宅基地，退休干部亦不得在农村占用土地建造房屋。

农村宅基地性质独特，相关法律规定了其使用权主体、权利的具体内容以及行使权利的种种限制，故此并非可随意流通的资产。若农村房屋与宅基地得以自由买卖，将可能对农村集体经济组织及其成员的权益造成伤害，同时也会削弱相关法律的权威。