普法时刻 | 法律红线下的农村宅基地交易

宅基地作为农民生活的生产资料，承载着农村社会的发展与稳定。然而，随着城镇化进程的加快和城乡交流的日益频繁，农村宅基地销售问题逐渐浮出水面。

案件基本事实：2019年11月，原告陈某与被告徐某签订了《房屋买卖合同》，约定徐某将自己的宅基地以总价64万元出售给陈某，用于建造房屋。原告陈某先后将宅基地价款36万元转让给被告徐某。随后，原告因徐某购买的宅基地无法按照合同规定建设，找到徐某协商。徐某向陈某发出承诺书，称：“因房屋现在无法修缮，陈某原来收到的36万元暂时无法偿还。利息从2020年5月1日开始计算，每月3600元” ，必须在2021年5月1日之前支付36万元，原合同无效。” 2022年5月，原告向法院提起诉讼，请求依法确认《房屋买卖合同》无效，被告徐某返还原告宅基地款36万元及资金占用利息。人民币52,000元。

法官表示：宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。经调查发现，涉案房屋买卖合同实际上是宅基地买卖合同，原告、被告均无异议。 《物权法》、《土地管理法》对宅基地使用权的取得、行使和转让都有明确的强制性法律规定。宅基地使用权主体只能是农村集体经济组织成员。本案原告并非涉案村集体组织成员。因此，原告与被告签订的房屋买卖合同应认定无效。合同无效期间取得的财产应当恢复原状并返还对方。除非法律另有规定，合同条款对双方不具有约束力。因此，原告请求被告返还宅基地价款36万元的请求应予支持。因被告签订的宅基地买卖合同违反法律强制性规定，无效，双方均有过错。因此，原告要求被告支付资金占用利息的主张没有法律依据，本院不予支持。

法官提醒：农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份挂钩。非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。买卖双方都应增强法律意识，明确宅基地使用权的法律属性和限制。在购买或出售宅基地之前，一定要查阅相关法律法规，以确定自己是否具备购买资格。同时，宅基地是农村集体经济组织的重要资源，其流转应当尊重集体经济组织的意见和规定。买卖宅基地时，应当事先征得集体经济组织的同意或者批准，避免因违反集体经济组织规定而导致合同无效。

相关法律规定：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定并不使民事法律行为无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外。

违反公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者被认定无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还；不能返还或者不需要返还的，应当返还财产。以旧换新补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此造成的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：每个农村村民户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区规定的标准或直辖市。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划和城乡规划确定为工业、商业等商业用途，并按照规定办理集体经营性建设用地登记的依照法律规定，土地所有者可以转让或者出租。土地以其他方式交给单位或者个人使用，应当签订书面合同，载明土地边界、面积、动工期、使用期限、土地用途、规划条件以及双方的其他权利和义务。

前款规定转让、出租集体经营性建设用地，应当经村民会议成员三分之二以上或者村民代表三分之二以上同意。集体经济组织。

以转让或者其他方式取得的集体经营性建设用地使用权，可以转让、交换、赠与、赠与、抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有者或者土地使用权人签订的书面合同另有规定的除外。 。除了。

集体经营性建设用地租赁、集体建设用地使用权及其最长年限转让、转让、交换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途国有建设用地执行。具体办法由国务院规定。

贡献 |城固法院

作者 |崔桂荣王立杰

编辑|李娟

评论 |姚启明

专栏协办|杨运良，北京中闻（西安）律师事务所律师