二手房买卖遇瑕疵？凶宅、火灾等隐患需如实告知

屋里失过火 门前出命案 不能因为合同没要求就不如实说

房子有“瑕疵”也得挑明了卖

在二手房交易过程中，关于房屋是否为“凶宅”以及是否存在漏水等问题，都必须在合同中予以明确标注，然而火灾、屋外非正常死亡等缺陷却常常被忽略，或者并未被列为合同中需要告知的项目。一旦买家发现所购的二手房系“火烧房”或邻近房屋发生过命案，他们便不得不求助于法院来维护自己的权益。法官指出，即便合同中并未明确提及房屋的重大瑕疵，卖方仍需遵循诚实信用原则，有责任对买家进行真实信息的披露。同时，中介公司也应建立更完善的核查机制。

案例1

花800多万却买了套“火烧房”

赵先生和他的妻子投入了超过八百万的资金，经由房产中介之手，购得了位于东城区的一套住宅。在房屋装修的过程中，施工人员拆除了天花板，意外地发现了顶部存在较大面积的碳化痕迹。

经过消防部门的确认，该住宅在2007年曾因空调线路故障引发火灾，火灾蔓延的面积达到了5平方米。房主对被烧毁的屋顶进行了重新装修，安装了新的吊顶，从外观上几乎无法察觉到火灾留下的痕迹。

施工人员还观察到，火灾过后，厨房中的燃气管道设备已被更换，同时，屋内原本的保温材料因灭火作业中高压水枪的喷洒等原因产生了空洞，导致其无法继续使用。

赵先生的住宅曾遭遇火灾，导致结构受损，价值大打折扣。为了彻底消除安全隐患，赵先生夫妇对房屋的保温层、燃气管道以及水电线路进行了全面的改造和加固。这一过程不仅增加了他们的装修成本，还额外花费了超过五万元。经过一番努力，他们才最终完成了这一装修工程。

随后，他们手握消防检查报告，向东城区人民法院提起了法律诉讼。他们主张卖方有意隐瞒了房屋的严重缺陷，而中介公司未履行其应有的审查职责。他们要求索赔包括房屋价值下降、装修闲置期间造成的损失、装修本身的损失以及租金费用等，总计超过120万元。

法院依据消防部门的报告和房屋评估资料，综合考虑火灾成因、燃烧范围、损害结果以及房屋在市场上的价值，最终判定房屋价值下降及其他相关损失总计超过20万元，并裁定原房主王某需承担相应的赔偿责任。同时确认，在火灾问题上，房屋中介未能提供证据证明其员工曾就此进行过询问和了解，只是依据“肉眼可见”这一标准来执行审查职责，其服务存在缺陷，因此判决中介需退还2万元的中介服务费。

案例2

办过户方知隔壁因事故死过人

穆先生气愤地表示：“在这小区里，中介经营了这么多年，理应知晓附近曾发生一起爆炸事件，并且有人因此丧生！”

穆先生以超过600万元的价格购置了一套住宅，其成交价比小区内类似户型低出数十万元。据原房主娄先生向中介透露，相邻的房屋曾遭遇厨房燃气爆炸事故，导致人员受伤，事故区域已加固并修复。尽管穆先生了解到这一情况，他依然选择了购买该房产。然而，在办理过户手续的过程中，他意外发现，十几年前的煤气爆炸事件，不仅将上下几层楼炸穿，还造成了一人重伤不治身亡，另有9人受伤。

穆先生购买的住宅若被称作“凶宅”，那岂不是令人愤慨？房主及中介公司未将实情告知，使得穆先生购置此房时倍感愤怒，于是他决定将卖房者娄先生和中介公司告上法庭。在法院的调解下，娄先生最终一次性向穆先生赔偿了40万元。

然而，那家中介机构却坚持认为，合同中仅提及房屋“自身”未曾有过人员死亡，而隔壁的死亡事件并不被视为“凶宅”。尽管爆炸事件发生已久，中介未能详尽核实相关细节，但已将隔壁爆炸的情况告知了穆先生，穆先生对此表示可以接受。中介服务已圆满完成，因此不应退还穆先生14万元的中介费用。

法院指出，由于邻近发生爆炸事故导致一人不幸身亡，这一事件对穆先生决定购买该房产及其购房价格产生了显著影响。在清楚了解该地区曾发生过严重爆炸事件的情况下，中介机构理应更加细致地审查事故的相关细节，尤其是伤亡情况。然而，中介机构未能履行这一职责，显示出其在工作中的不足，即存在违约行为。鉴于中介方已履行主要职责，同时事故发生地邻近、且经过长时间难以核实等状况，法院判定中介公司应退还部分中介费用，金额为4万元。

案例3

签订合同后得悉门前有过命案

在另一个典型案例中，张先生购置了大兴区的一套住宅。在签署买卖协议时，房主王向张先生透露，其亲属在楼道不幸离世。张先生误以为这是老人因病离世，并未深究。然而，后来张先生得知，所谓亲属意外离世，实为王先生的妻子被其岳父所害。

张先生拒绝购置该住宅，因此将此事诉诸法庭，他主张王先生在合同签署过程中隐瞒了房屋的重大瑕疵，以及该房屋为不吉利住所等事实，力求终止合同。

王先生拒绝终止合同，他坚持自己已经对意外情况进行了公开，履行了如实告知的责任。然而，由于家庭遭遇不幸，他并未对细节进行深入阐述。此外，他的妻子是在走廊不幸离世，而非室内，因此那套涉事住宅并不属于所谓的“凶宅”。

法院经过调查发现，王先生的妻子与她的父亲在家中发生了争执，进而演变成肢体冲突。紧接着，岳父在楼道里拿起尖锐物品攻击自己的女儿，最终导致女儿不幸身亡。

法院经过审理后判定，尽管王先生的妻子并非在争议的房产中离世，但这一事件与该房产有着显著的关联，这或许会对公众对这栋房屋的看法产生不良影响。王先生在合同签订时理应将这一情况如实告知，然而他仅就楼梯间发生的意外事故做了披露，却对事故与房产之间的联系予以隐瞒，其行为在主观上存在误导张先生的意图。法院判定，该房屋买卖协议不宜再执行，故作出判决，解除此合同，并要求王先生退还包括定金和首付款在内的总共120万元款项。

释疑

合同没有约定是否就不用告知

记者在采访过程中观察到，每当出现“瑕疵房”的争议，卖方与中介机构都会一致地引用合同条款作为辩护依据，其中一方声称合同中并未提及火灾发生时需进行告知的规定，因此未主动告知并不构成故意隐瞒；另一方则辩称合同中所指的“凶宅”是指房屋内部发生非正常死亡事件，若死亡发生在隔壁或楼道，则该房屋不属“凶宅”，因此无需进行特别通知。

记者在查阅二手房屋买卖合同的相关条款时发现，合同中对房屋可能影响使用的各种情况，如查封抵押、租赁状况、居住权设立与否等，都做出了明确的规定。此外，合同还特别针对“凶宅”现象和漏水问题制定了专门的告知与承诺条款。在漏水问题的处理上，合同甚至细化到了是否漏水、漏水区域的具体位置、是否已修复以及未告知情况下的违约责任等方面。然而，合同中并未对火灾是否曾发生、电路是否遭遇过故障等事宜作出说明；至于“凶宅”的定义，也仅限于房屋本身存在非正常死亡的情况。

这种告知的“盲区”使得房主误以为“只要合同中没有明确约定，就可以不必告知”。在这样的前提下，房主为了能够顺利出售房屋，甚至为了能卖得一个好价钱，不主动透露房屋的瑕疵也就变得不足为奇了。

东城法院民一庭的副庭长刘杰向记者透露，依照相关法律条文，卖方对于所售物品的质量缺陷和权利瑕疵都应承担相应的担保义务。然而，有些房主却抱有侥幸心理，或者故意隐瞒相关信息。

在房屋交易环节，卖方必须如实、详尽、无误地提供房屋的相关信息，这是其应尽的基本职责。买方只有在对房屋信息有充分和全面的了解之后，才能做出是否购买的决定。依据《民法典》中的诚信原则，卖方有责任向买方真实地说明房屋存在的重大质量问题。刘杰向记者透露，房屋若曾遭遇火灾或存在严重噪音等问题，这些信息是影响交易决策的关键要素，同时也会对房屋的实际使用价值和市场评估造成影响。即便合同中并未对此有明确说明，卖方也理应将真实情况告知买方。此外，即便死亡事件并未发生在房屋内部，但只要与房屋有紧密联系，且可能对买方心理和房屋价值造成重大影响，这些情况同样属于必须告知的重要事实。

刘杰强调，若卖房方未披露房屋的重大缺陷，购房者有权依据违约条款要求获得赔偿；若问题严重到一定程度，购房者亦有权终止合同，并要求退还房款及房屋。

建议

中介应建立房屋背景核查机制

房主隐瞒了关键缺陷，导致中介公司一同被诉，公司常常辩称无辜：一方面声称已陪同客户实地考察，缺陷无法察觉；另一方面则表示相关缺陷难以确认，或者不在合同约定的告知承诺范围内。然而，法院的裁决一致认为中介未履行责任，需退还部分费用，此举对中介行业发出了警示。

东城法院民一庭副庭长王亮在接受采访时表示，尽管部分房主对房屋瑕疵有所隐瞒，这并不完全能归咎于中介机构的责任。然而，房屋交易中普遍存在信息不对等的情况。因此，中介机构需充分利用其专业特长，构建一套房屋背景调查体系，切实履行注意义务，全面掌握相关资讯，并及时向买方进行披露。

在实地考察房屋时，若察觉到墙面新近粉饰的迹象，专业的房产中介应提高警惕，务必详尽地询问其背后的原因。需关注房屋是否曾遭受水患、火灾，以及是否有过非正常死亡事件等，即便房主有所隐瞒，周边邻居或许有所了解。此外，还可向公安、消防、社区居委会、物业管理公司等相关部门咨询，以获取更多信息。王亮提到，中介机构能够为漏水问题制定详尽的告知与承诺细则，并前往派出所协助核实户籍信息。同时，对于房屋的其他瑕疵，中介应全面询问、全面核查，确保调查流程的规范性。此外，通过敦促卖方提供书面质量瑕疵承诺，以此证明其已履行了询问和核查的职责。

王亮指出，中介机构作为交易的中介方，一般而言，他们具备比普通人更丰富的专业知识和更强的辨识力。因此，委托人往往基于对中介机构的信任而签订中介合同，中介机构理应履行与其专业身份相匹配的注意义务。然而，中介公司仅以“肉眼可见”作为审查的标准，这很难达到消费者合理的期待。对中介机构作出部分费用返还的裁决，不仅是对行业规章的提醒，亦是对消费者合法权益的公正维护。

提醒

与房屋相关信息必须如实告知

王亮指出，在二手房交易中，买卖合同往往采用标准格式，其中会要求卖方对可能影响购房或房屋正常使用的情况进行详细说明，但对于房屋存在的缺陷，很难做到一一列举。鉴于此，为了减少纠纷，交易双方可以额外签订补充协议，对房屋缺陷的告知内容进行更细致的规定。例如，需详尽列出买卖合同中未提及但可能引发纠纷的火灾、电气故障、严重噪音等问题，以及隔壁或同一单元内是否曾发生非正常死亡事件等瑕疵，同时明确约定未如实告知的违约责任，借此推动房主履行告知职责。

房屋出售者需恪守诚信原则，对与房产相关的关键信息进行全面披露给购方。刘杰强调，交易双方在交易的每一个步骤都应确保、保存相关证据，例如记录购房意向的对话、询问房产缺陷的交流内容等。

此外，尽管房主有责任告知房屋的重要瑕疵，但购房者同样需要尽到足够的谨慎义务。小区周边诸如明显的高压电线、垃圾处理设施、墓地等不利环境因素，实际上已经存在，且通过实地考察便可察觉。因此，购房者理应提高警惕，不应过分追究房主未告知的责任。