承租人未履约，出租人长期不收回房屋，损失该谁担？

承租人若未按约定支付租金且未实际居住使用租赁房屋，出租人已明确通知承租人解除合同并打算行使合同中的权利收回房屋，同时具备了收回房屋的相应条件，那么出租人是否应当在合理的时间内迅速收回房屋，以减少损失？若出租人长时间未收回租赁房屋并要求高额的占有使用费，那么对于其未履行减少损失义务而造成的损失，是否应当给予相应的补偿？

案情

2018年，一家商业企业（甲方）与一家文化传媒的分支机构（乙方）达成了《房屋租赁协议》，规定甲方需将该争议房屋出租给乙方。在租赁协议中，双方对租赁期限、租金、保证金、滞纳金以及违约金等细节进行了明确的规定。若乙方未能在规定时间内支付租金或管理费，且逾期超过30天，甲方有权通过书面形式终止合同，并且有权扣留租赁保证金，以此作为违约金的补偿。自租赁合同到期后，乙方须在5天内将房屋恢复至原有状态并归还给甲方。若乙方违反约定，不论缘由，一旦交还期限届满后的次日，若乙方仍未按合同规定归还房屋，则需向甲方支付相当于合同终止时房屋日租金及日管理费总和的双倍费用，作为房屋占用使用费，直至房屋归还完毕。在乙方应交还房屋的期限到达之后，若房屋内尚存未清理或未拆除的物品、附属设施、装修装饰等，甲方便有权按照双方约定的方法取回租赁的房屋。由此产生的所有费用均需由乙方负责承担，同时甲方保留追讨这些费用的权利。

2018年11月1日，双方完成了房屋的交接手续，紧接着，某文化传媒分公司开始了房屋的装修工作。然而，该公司只支付了部分租赁保证金，并未按照约定支付剩余的租赁保证金、租金以及管理费。在多次催讨无果之后，某商业公司于2019年1月31日发出函件，宣布当天起解除合同。该解除函在同一天被送至某文化传媒分公司，函中特别标注要求该公司在五天内归还房屋。若到期后该公司未进行搬迁或拆除，包括但不限于任何装饰、装修、设施设备以及物品等，均将视为该公司已放弃对上述遗留物品的所有权。某商业公司据此有权自行处理这些物品，而由此产生的所有费用，则需由某文化传媒分公司全额承担。

该商业公司向一审法院提起诉讼，要求判决如下：首先，确认租赁合同于2019年1月31日终止；其次，要求某文化传媒分公司和某文化传媒公司共同偿还之前所欠的租金及管理费用；再者，要求两公司按照双倍租金和管理费的标准，支付自2019年2月至实际搬离日期为止的房屋占用使用费；此外，要求两公司支付相当于四个月租金和管理费金额的违约赔偿金；最后，要求两公司支付逾期付款所产生的滞纳金。

某文化传媒分公司及某文化传媒公司提出抗辩，指出某商业公司已发出解除合同的函件，因此完全有理由继续对外进行租赁活动。基于此，他们对扩大损失的责任表示不认同。

裁判

一、一审法院审理后作出裁决，决定解除某商业公司与某文化传媒分公司于2019年1月31日签订的《房屋租赁合同》；二、某文化传媒分公司需在判决生效后的十五天内向某商业公司支付截至2019年1月31日的租金及物业管理费共计285,943.89元；三、同分公司还需在判决生效后的十五天内向某商业公司支付自2019年2月1日至2019年11月8日的房屋占用使用费1,766,497.80元；四、某文化传媒分公司已向某商业公司支付的租赁保证金102,331.25元，将作为违约金归某商业公司所有；五、某文化传媒分公司应在判决生效后的十五天内向某商业公司支付滞纳金78,072.97元；六、某文化传媒公司需对某文化传媒分公司上述支付责任承担连带责任；七、法院对某商业公司提出的其他诉讼请求予以驳回。

某文化传媒分公司、某文化传媒公司不服一审判决，提起上诉。

上海二中院在审理完毕后作出如下判决：首先，取消了一审的判决结果；其次，确认了某文化传媒分公司与某商业公司签订的《房屋租赁合同》自2019年1月31日起正式解除；再者，某文化传媒分公司需在判决生效后的十五天内向某商业公司支付自2018年11月1日至2019年1月31日期间的租金及物业管理费共计285,943.89元；此外，还需在判决生效后的十五天内支付自2019年2月1日至2019年2月28日期间的房屋占用使用费95,314.63元；另外，还需在判决生效后的十五天内支付某商业公司违约金306,593.75元（已扣除租赁保证金102,331.25元）；此外，还需在判决生效后的十五天内支付某商业公司滞纳金78,072.97元；若某文化传媒分公司对上述第三、第四、第五项判决的支付能力不足，则由某文化传媒公司负责承担；最后，对于某商业公司的其他诉讼请求，法院不予支持。

评析

法院的最终判决表明，双方对于《房屋租赁合同》在2019年1月31日的终止并无任何异议。然而，案件的核心争议集中在：某商业公司是否需要在合同解除后立即采取行动，收回涉案的房屋，以减少损失，以及具体应该在何时开始实施这一减少损失的措施？

若租赁合同中多次提及承租人未按时归还房屋的情况，该商业公司便有权收回房产，并规定相关处置费用应由承租人承担。鉴于该商业公司专注于商业地产租赁业务，其对承租人逾期归还房屋的风险预估能力较强。在合同解除过程中，该公司需对争议房屋内的装修状况及物品存放细节有充分了解，但在法庭审理中，该公司提出抗辩称，为避免与某文化传媒分公司在装修财产问题上发生纠纷，故未自行收回房屋。然而，这一说法显然与合同条款的设定以及解除合同时所提出的理由存在矛盾。在诉讼过程中，该商业企业根据合同条款所规定的租金及管理费用双倍标准，要求支付长达十个月的房屋占用及使用费用，这或许反映了其追求高额回报的动机。目前，涉案房屋的装修工程尚未全部完成，同时，该商业企业自2019年1月起至2019年11月期间，实施了停电措施。在此期间，相关文化传媒分公司并未实际使用该房屋。某商业公司若在发出解除通知后自行收回房产，不会遇到太多难题。此外，该公司在一审法院审理过程中自行取回了涉案房产，且该房产在闲置期间的状态并未出现变动，这也表明该公司在此之前已有权自行取回房产。为了防止损失进一步扩大，某商业公司在合同解除后应当及时取回房产，确保资源得到有效流通和利用。

租赁合同中规定，合同到期或因其他因素终止后，某文化传媒分公司需在5天内向某商业公司归还房屋。若超时未归还，某商业公司有权自行取回。鉴于某商业公司是一家专业的商业地产租赁企业，合同中明确赋予了其自行取回房屋的权利，这使得公司在处理此类事务时既方便又专业。其次，正值春节佳节，在收回争议房屋的过程中，人力和物力方面存在一定的客观限制。综合考虑这些因素，法院经过慎重考虑，决定将2019年2月28日之前设定为某商业公司收回争议房屋的合理期限。至于争议房屋在此之后出现的空置损失，由于某商业公司未能及时采取有效措施减少损失，因此这部分扩大损失应由其自行承担。