西安田女士遇难题！租客自2024年起拒交房租，咋回事？

遇到这样的租客，房东真是没招了。

自2024年至今

这对租客就没交过房租

田女士在西安的北辰村第一社区，也就是现在的颐秀苑一区，拥有一套面积超过200平方米的顶层住宅。

2017年，经中介介绍，她将此住宅出租给了李某峰。田女士回忆说，当时是李某峰的伴侣张某利手持李某峰的身份证，与她签订了《房屋租赁合同》。

2018年6月30日，合同期限届满，双方决定续签租赁协议。从2021年7月1日开始，租金水平上调至1100元/月。田女士表示，以往租客总是需要她催促才支付租金，然而从2024年1月1日开始，租客将不再缴纳房租。

在这段时间里，邻居们纷纷向物业管理处反映，田女士居住的房间内时常传来狗狗的叫声，那声音相当响亮，严重影响了周边居民的安宁。此外，住在楼下的住户也提出了投诉，他们表示不清楚楼上究竟在做什么，这导致他们家的天花板出现了渗漏问题。

田女士亲自到访，发现租客将狗狗关在卫生间，说是为了娱乐而养，数量并不多。至于漏水问题，他们解释称是卫生间防水措施不到位，承诺会尽快进行防水处理。

因为这对租客长时间不交房租，劝说无用，田女士便向法院求助。

2024年10月29日，未央区人民法院发布了《民事调解书》，标志着田女士与对方之间的房屋租赁合同于同日终止。调解结果显示，租客李某峰需在2024年11月15日之前搬出并清空房屋，若违反此规定，需向田女士支付每日200元的违约金。同时，李某峰需分两次支付累计1.45万元的欠缴租金。若出现逾期情况，还需承担相应的逾期利息。

田女士感慨万分，表示租客对法院的调解置若罔闻。时至今日，已过数月，他们仍旧拒绝支付租金，并且坚决不搬离她的住所。

法院强制执行后

房东换了新锁 租客又撬锁换锁

2025年3月31日，未央区人民法院发布了一则公告，要求李某峰在2025年4月15日之前，主动撤离田女士的住所。若逾期未执行，法院将依照法律规定采取强制措施。然而，李某峰对此公告置若罔闻。

五月中旬，未央区人民法院的职员与汉唐公证处的同仁一同抵达田女士的住所。在尝试敲门未果的情况下，他们便指派了开锁专家对房门实施强制解锁。最终，屋内仅剩下李某峰的伴侣张某利一人。

我正站在楼下，而我的亲人则已进入屋内。他们向我讲述了现场的情况，还有公证人员所拍摄的图像，共同描绘出一幅让人难以忍受的室内环境。田女士如此陈述。

田女士所提供的照片以及物业所提供的视频资料显示，华商报大风新闻记者观察到，田女士的住宅由上下两层构成，然而无论哪个区域，都显得异常脏乱。地板上布满了污渍，房间内垃圾堆积如山，尤为严重的是，阳台上衣架上晾晒着两排狗皮。此外，卫生间的门框上同样挂着狗皮。

在视频中，进入屋内的人中有些人忍受不了那股令人不适的气味，他们紧紧地用手捂住鼻子和嘴巴。“他们尚未支付物业的水电费以及物业管理费，已经有将近两年的光景家中断电断水，真不知道他们是如何度日的。”田女士这样说道。

根据执行记录，张某利住在该房间，她表示李某峰已经逃离，屋内的一切物品，包括那13条狗，都是她的财产。据她所述，这些狗将在次日下午完成清理工作，而整栋房屋则需在20天内被清空。执行记录还指出，田女士将暂时看管屋内所有物品和狗只。若张某利未能按时完成清空，将视作她自动放弃相关权利。

当天，田女士迅速更换了房间的锁具。然而，令人意想不到的是，那对租客不久后竟然将新锁撬开，换上了他们自己的锁，再次搬了进去。

女租客称不敢搬 害怕男朋友打她

7月30日清晨，记者陪同田女士一同来到住宅小区。田女士在楼下报了警，随后辖区派出所的民警迅速赶到现场。之后，三方人员一同前往位于6楼的涉事住宅。

踏入房门之际，屋内便此起彼伏地响起阵阵狗吠。记者留意到，一根电线正从公共电表箱穿过门扉，延伸进屋内。

民警持续敲门后，张某利隔着房门表示需要时间穿衣才能出来。

张某利目测对方年龄在45岁左右，对方先是打开门，随后又迅速反手关上，声称自己并未携带钥匙和手机，并表示需要等待其男友李某峰回来才能开门。

面对记者的询问，她多次强调自己同样是受害者。她的男友行为凶狠，一旦她提出分手，就会对她施暴，不断找她的麻烦。此外，她的男友在她们和另一位女友的住处之间周旋，仅是来给她送水，其他事情一概不管。

张某利表示，她目前仅靠打零工来维持生计，既无法回婆家也无法回娘家，而且也没有足够的资金去租住房屋。她计划将来通过打工赚钱，以便偿还田女士的借款。

记者进一步询问室内挂着的狗皮，张某利回应说那是李某峰在她面前亲手宰杀的，杀好后他自己独自享用了狗肉。此外，房东更换的新锁也是由李某峰撬开的。

家中目前饲养了几只犬？张某利对此含混不清，只是承认自己拥有一只，其余的均属于李某峰，可随时处置。对于如何联系李某峰，张某利的说法自相矛盾，一会儿说“想不起他的电话号码”，一会儿又说“他根本就没有手机”。

田女士身心疲惫，她宣称已对协商失去信心，她唯一的要求就是让那对租客迅速搬走。物业人员当场拆除了该住户的水电表，并透露，该户男子从外面捕捉流浪狗回来饲养，至少有超过10只狗。物业之前已介入此事，但租客承诺将处理此事，然而之后便无下文。

田女士向记者透露，她已决定不再与那对租客进行协商调解，目前只能求助于法院来解决这个问题，她满怀信心地期待着法律的公正裁决。

>>律师说法

房东可要求法院加大执行力度

也可以提起诉讼

陕西恒达律师事务所的高级合伙人、著名的公益律师赵良善提出，若租赁协议中明确规定禁止饲养宠物，那么租客养养十几条狗就属于违反了合同。即便合同没有明确禁止，如果饲养的是诸如烈性犬这样的危险动物，或者因为宠物的饲养和管理行为对他人的人身安全构成威胁，或者严重影响了环境卫生，这样的行为同样可能触犯相关的法律法规。租户饲养的犬只引发了周边居民的投诉，主要问题是狗吠声扰民。此行为违反了相关法律法规。该社区为城镇居民住宅区，并被视为限制养犬的重点区域。租客饲养的犬只数量至少有13条，这一数量与《西安市限制养犬条例》的规定不符。至于警方是否能够直接对这些犬只采取行动，这需根据具体情况进行判断。若犬只未完成必要的手续或出现影响居民生活的违法行为，警方有权责令租户在规定期限内进行处理，若超过期限，将采取强制措施；若犬只已取得相应证件，警方通常会首先进行劝导和教育，若问题严重，将依法实施罚款等惩罚，或建议通过司法途径解决。

租户即便在法院强制执行阶段依然擅自开启房门强行占据房屋，这一行为已构成对他人住宅的非法入侵，明显违反了法律规定。依据《治安管理处罚法》第四十条第（三）款的规定，此类行为将面临五日至十日的行政拘留，同时可能面临不超过五百元的罚款。此外，根据《中华人民共和国刑法》第二百四十五条的规定，非法侵入他人住宅的行为，将可能被判处三年以下的有期徒刑或拘役。若行为人未得住宅主人的同意擅自闯入并占用他人住宅，或者在被要求离开后仍旧拒绝离开，这种行为就可能触犯法律。再者，租户擅自占用房屋的行为还会干扰法院的强制执行。根据《民事诉讼法》的相关规定，法院有权采取包括强制清场在内的多种执行手段。对于妨碍执行的行为，无论涉及被执行人还是其他人员，法院均可根据情节的严重程度对其进行罚款或拘留。

房东可采取以下途径维护自身权益：首先，可以向法院提出强制执行申请，请求法院增强执行强度，迫使租户迁出，并对租户的拒不执行行为实施惩罚；其次，需妥善保管租赁合同、法院调解文书、执行记录、房屋现状照片等关键证据，以租户侵权为依据，向法院提起诉讼，要求租户赔偿因逾期占用所造成的损失，并支付清理房屋等必要费用。

华商报大风新闻记者 卿荣波 常彭朵 实习生 杨斯涵