西安田女士遇难题！租客自2024年起拒交房租，咋回事？

遇到这样的租客，房东真是没招了。

自2024年至今

这对租客就没交过房租

西安田女士住在北辰村第一社区，那里现在叫颐秀苑一区，她家是顶楼，面积超过两百平米。

二零一七年，经由中间人，她把那处房产租给了李姓男子。依照田女士的追忆，彼时是李男子的伴侣张女士，手持李男子的身份证明，同她签署了《不动产租赁契约》。

2018年6月30日合同到期的当天，双方商定继续租赁，没有终止关系。从2021年7月1日开始，每月的租金数额发生了变化，由800元提升到了1100元。田女士表示，这个租客总是需要她不断提醒才会交出房租，不过到了2024年1月1日，这个人就完全停止支付房租了。

那段时间，有住户向物业管理部门反映，田女士的住所时常传来犬吠动静，音量十分响亮，已经影响到邻近区域居民的生活环境。同时，住在底层的居民也提出了投诉，表示不清楚楼上住户在从事何种活动，结果导致自家天花板出现了渗水现象。

田女士到访后了解到，这对租客把狗关在卫生间里，说是随便养着，数量不多。关于渗水问题，他们解释为卫生间防潮措施不到位，承诺会尽快处理防潮工作。

因为这对租客长时间不交房租，劝说无用，田女士便向法院求助。

2024年10月29日，未央区人民法院发布了《民事调解书》文件，田女士与对方之间的房屋租赁合作当天终止。根据调解结果，租客李某峰需要在2024年11月15日之前搬出并且清理完房屋。如果他不遵守这个规定，就要每天向田女士支付200元的补偿费用。另外，李某峰被要求分两次支付拖欠的房租，总金额是1.45万元。如果他没有按时支付，还需要承担额外的利息费用。

情况令人失望，那些租客完全无视了法院的调解结果。尽管已经过去好几个月，他们仍然没有支付房租，也没有打算搬出我的房子。田女士感到十分无奈。

法院强制执行后

房东换了新锁 租客又撬锁换锁

2025年3月31日，未央区人民法院公开发布通知，要求李某峰于2025年4月15日之前，自行搬离田女士的住所，若届时仍未执行，法院将启动强制程序。然而李某峰并未理会法院的通告。

五月中旬，未央区人民法院和汉唐公证处的人员一同前往田女士的住所地。他们尝试敲门却无人应答，于是联系了开锁师傅将房门破开，发现屋内仅有李某峰的女友张某利一人。

我在楼下的时候，家人往楼上去了。根据他们讲的情况，还有公证员拍的照片显示，房间里的状况让普通人根本无法忍受。田女士这样表示。

根据田女士提交的影像资料和小区管理处播放的录像，华商报大风新闻记者观察到，田女士的住宅包含两个楼层，两个区域都极为不洁。地面布满污垢，室内垃圾堆积如丘，尤其严重的是，阳台的晾衣杆上晾晒着两串狗皮。此外，洗手间的门框部位也悬挂着狗皮。

视频画面中，进入室内的人当中，有些人被难闻的气味熏得难受，急忙用手捂住嘴巴和鼻子。“他们同样没有缴纳小区的水电和物业开销，已经快两年没用电没用水了，不清楚他们是如何度日的。”田女士表示。

根据现场记录，住在该处的人张某利表示，李某峰已经离开，屋内所有物件都是她的，其中包括十三只狗，这些狗会在第二天下午处理干净，整栋房子需要二十天才能腾空。记录中还说明，屋内所有物品和狗暂时由田女士负责看管，如果张某利不能按时搬离，就等于她自愿放弃这些物品。

当天，田女士立刻为房间安装了新的锁芯，然而，没过多久，那对租客竟然偷偷破坏了新锁，又换上了他们自己的锁，并且重新搬了进去。

女租客称不敢搬 害怕男朋友打她

7月30日上午，记者陪同田女士来到小区，田女士在楼下报了警，辖区派出所的民警随后赶到，接着三人一起前往6楼那间引发事件的房子。

刚走到门口，屋里就响起了接连不断的狗叫。记者发现，有一根电线从公共电表箱里穿出来，拉进了屋里。

民警持续敲门后，张某利隔着房门表示需要时间穿衣才能出来。

张某利看上去四十五六岁，他开了门又关上，说没有带钥匙和手机，要等男朋友李某峰回来才能进门。

回答媒体询问时，她多次强调自己也是受害者，前男友性情残暴，只要她搬离住处，就会对她施暴，找她麻烦。前男友在她和另一位女性的住处之间游走，仅偶尔送水给她，其他方面则不管不问。

张某利表示，他主要依靠做临时工来维持生计，既不能回到配偶家，也无法回到父母家，并且没有能力去租住房屋。将来他会继续从事工作，并将赚到的钱偿还给田女士。

记者询问屋内悬着的狗皮出处，张某利表示是李某峰当着她的面宰的，宰完后他一个人把狗肉吃了。房东新换的锁，也是李某峰弄开的。

家里现在有多少只犬，张某利一直不肯说明，只表明只有一只属于自己的，其余的都属于李某峰，可以随时处置，他说记不得李某峰的联系方式，又说李某峰根本没有手机，他对如何联系李某峰的解释自相矛盾。

田女士精神与身体都非常疲惫，她说明已经不再尝试沟通解决，目前只希望租住在那里的住户能够立刻搬走。小区管理人员到现场去掉了该单元的水电计量设备，有关人士讲，这家的男性住户从外面抓来流浪犬进行圈养，数量至少达到十只以上。物业管理方曾经出面处理过此事，但租客当时承诺过几天内就会清理，之后这件事就一直被搁置下来。

田女士向人透露，她不打算继续与那两位租户进行沟通了，眼下只能借助司法途径解决纠纷，期盼法律能够主持公道。

>>律师说法

房东可要求法院加大执行力度

也可以提起诉讼

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善表示：假如租赁协议里写明了不允许养宠物，那么租客养十多条狗就算违背了约定。即便协议上没有说不能养，要是养的是攻击性强的犬种等有潜在危险的动物，或者因为宠物的照看、处置方式危害了他人生命安全，或者严重污染了公共环境，同样会触犯法律规定。邻居已就狗吠扰民等问题多次反映情况，该租客的行为违反相关规定。此社区属于城镇居民集中居住地，被划为重点限养范围。租客饲养的狗数量达到13只以上，这明显违反了《西安市限制养犬条例》中的相关规定。至于警方能否直接对这些狗进行处置，需要根据具体情形来判断。如果狗没有办证，或者有扰民等违法行为，警察会责令房客在一定期限内解决，如果过期不解决，可以强制处理；如果狗已经办了证，警察一般会先进行劝告和指导，如果情况很严重，可以依法进行罚款等惩罚，或者建议通过法律途径解决。

租客在司法强制执行过程中依然撬锁占据房产，属于非法闯入他人居所，是违规行为。依照《治安管理处罚法》第四十条第（三）款内容，这种行为会受到五天到十天拘留的治安处罚，同时可能并处五百元以内罚款。依照《中华人民共和国刑法》第二百四十五条内容，非法闯入他人居所的，将面临三年以下有期徒刑或拘役的刑事处罚。未经住宅主人许可，行为人强行进入并占有他人住宅，或者被要求后仍不离开，就可能触犯此罪。租户霸占房屋，也阻碍了法院的强制执行。根据《民事诉讼法》，法院有权采取强制清场等措施执行判决。被执行人或其他人若妨碍执行，法院可依据情节轻重给予罚款或拘留。

房东可以采取以下方式维护自身权益：首先，向司法机构申请强制执行程序，请求司法机关强化执行措施，迫使租客搬出住所，并对租客的妨碍执行行为实施惩戒；其次，妥善保存租赁协议、司法调解文书、执行过程记录、房屋内部状况影像资料等材料，以租客存在侵权行为为由，向审判机关提起法律诉讼，要求租客补偿因延迟腾退造成的经济损失，同时承担房屋清理等必要开支。