北京某至物业管理有限责任公司诉北京某锦宾馆案：房屋承租人优先承租权如何把握？

北京某物业管理企业就房屋租赁争议对北京某锦宾馆提起诉讼

——房屋承租人优先承租权的把握

（图源网络 侵删）

关键词：民事 租赁合同 优先承租权 通知义务 同等条件

裁判要旨

出租方有意继续出租房产，并且已经和第三方商定了租赁条款，出租方必须把相关条款完整且及时地告知承租方，确保承租方能够运用优先承租的权益。

租赁期满后，承租人优先续租的参照标准，通常涉及租赁标的的用途、租金额度、续租时长、付款周期以及支付办法等，这些是决定出租人合同收益的重要方面。

基本案情

原告（反诉被告、上诉人）北京某至物业管理有限责任公司（以下称某至公司）提出诉讼，主张某至公司与北京某锦宾馆（以下简称某锦宾馆）签订的《房屋租赁合同》到2019年11月30日租赁期结束，某至公司随后向某锦宾馆递交了《租赁合同到期通知书》，表明不再续签合同，但某锦宾馆持续占用相关房屋并未搬离。二零二零年一月二日，某至企业同北京某聚商业有限公司——后文简称某聚公司——达成了租赁协议，把相关房产出借给该组织。现在恳请审判机关裁定：宣告某至企业与某锦宾馆缔结的《不动产租赁契约》在二零一九年十二月一日失效，由某锦宾馆搬离该房产并归还至某至企业等。

被告某锦宾馆提出主张：首先，《房屋租赁合同》明确规定了某锦宾馆在相同情况下具备优先承租资格；其次，某锦宾馆在租赁期限届满前已经申请续租；再者，某至公司也有意愿继续出租该房屋。某锦宾馆在了解到某至公司将相关房屋提供给某聚公司使用并知晓有关的租赁条件之后，立刻告知某至公司，要求其依据与某聚公司订立的租赁协议，行使优先租用的权利，签订下一阶段的租赁协议，某锦宾馆长期以来一直把该房屋当作经营场所，目前的经营状况保持稳定

某锦宾馆提出反诉讼，要求裁决依照某至企业与某聚企业订立的《整体租赁类合同》的条款行使优先承租资格。

某至公司就某锦宾馆提出的反诉，提出如下辩解意见，首先，在就续签合同进行沟通协商的过程中，某至公司已经全面履行了告知责任，明确告知某锦宾馆续约的单价偏低，并且公司有意向其他客户提供类似的租赁条件，同时确保了某锦宾馆的优先承租地位。其次，关于涉案合同，并未规定某至公司有义务向某锦宾馆披露其他商户的报价信息，相关的法律法规以及司法解释也没有明确要求必须告知此类内容。某锦宾馆递交给来的租房申请文书，在费用与另外一些方面，达不到“相同条件”这一优先租用资格的必要条件，某锦宾馆的优先租用资格已经不复存在。

法院审理后确认：2014年12月1日，某至公司与某锦宾馆签订房屋租赁协议，明确“某至公司将北京某胡同房产提供给某锦宾馆用作宾馆经营，租赁期限从2014年12月1日开始，到2019年11月30日结束，期满前一个月，某锦宾馆可以申请续租，如果某至公司打算继续出租该物业，并且某锦宾馆在此合同期间没有严重违反约定，那么在相同条件下，某锦宾馆将拥有优先续签下一期该房产租赁协议的权利”

2019年9月到11月，某至公司与某锦宾馆就后续房屋租赁问题进行了磋商，某锦宾馆向某至公司递送了租赁意向书，意向书里面列明了租金数额、租赁时长等具体条款。

二零二零年一月二日，某至企业同某聚企业就相关房产签署了租赁协议，承诺把该房产交付给某聚企业使用。二零二零年二月，某至企业致函某锦宾馆，通知其迁出相关房产。

庭审期间，某至公司出示了公司会议记录，用以证实已向某锦宾馆做了详尽解释，某锦宾馆报出的续租价格单有失公允，经过商议未能获得一致，双方并未形成续租共识。某锦宾馆指出会议记录为单方撰写，且某至公司未告知其会议全部细节。某至公司另呈交某聚公司的《租赁意向书》，意图证明某锦宾馆与某聚公司并非处于同等状况。某锦宾馆对这份《租赁意向书》的真实性持有异议，声称某至公司没有告知其关于某聚公司的租赁意向，也没有说明相应的租金标准。

一审审理过程中，某锦宾馆在证据交换环节了解到某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》的具体条款，随即向某至公司发出《通知书》，要求其依照合同约定优先承租相关房屋。

另外发现，那家聚公司并没有实际使用那栋有争议的房屋，也没有支付给某至公司任何租赁费用。

北京市西城区人民法院在2020年12月22日下发了（2020）京0102民初17376号民事判决书，其中包含以下内容，首先，裁定某至公司与某锦宾馆在2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月1日失效，其次，要求某锦宾馆依据某至公司与某聚公司于2020年1月2日签订的《整体租赁类合同》中的相同条款，继续租赁北京市某胡同的房屋，最后，法院驳回了某至公司提出的其他诉讼要求。判决宣布之后，那家公司还有那个宾馆都提起了上诉。北京市第二中级人民法院在2021年4月28日下发了（2021）京02民终2444号民事判决书，决定撤销上诉请求，决定维持之前的判决结果。

裁判理由

依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款内容，当事人需完全实现自己承诺的责任，此规定在《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款得到延续本案涉及某至公司与某锦宾馆签订的合同，合同中双方确认某锦宾馆在相同条件下具备优先租赁资格，这一条款是合法且有效的《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款确立了优先承租权制度，明确指出租赁期满后，房屋承租人有权在同等条件下优先续租。本案的核心问题是：某锦宾馆对相关房屋的优先承租权是否已经失效，某锦宾馆是否能够依据优先承租权继续租赁该房屋。

某至公司有继续出租该房屋的打算，某锦宾馆也有继续承租的意向，并且某锦宾馆在租赁期间没有违反约定，在租赁期限结束前的一个月递交了续租请求，这符合某至公司与某锦宾馆签订的《房屋租赁合同》中规定的优先承租条款。

其二，某至公司未充分告知潜在承租信息。某至公司只通知某锦宾馆其提交的续租意向书不符合公司内部设定的续租标准，但未透露是否有其他正在洽谈的意向客户，以及与意向客户协商好的租金数额、租赁时长、付款方法等租赁协议的核心内容，也没有给某锦宾馆合理的期限来考虑答复，导致某锦宾馆在同等条件下行使优先承租权遇到很大困难。

第三，某至公司没有按时完成通知责任。这个案件中，某至公司拿不出证据证明它已经在向某锦宾馆递交租赁意向书时，已经明确告诉某聚公司商定的租赁合同，并且把商定的条款当作某锦宾馆行使优先承租权的“相同条件”，不能因此认为因为租赁意向书不符合约定的“相同条件”，导致某锦宾馆的优先承租权消失。

总结而言，某锦宾馆对相关房产的优先租赁资格依然存在。某锦宾馆在审判机关安排的资料核对环节了解到某至企业以及某聚企业达成的《整体租赁类合同》之后，立刻表示会完全依照该合同规定的条件继续租用相关房产。某锦宾馆在同等条件下，有优先承租的资格，对于某锦宾馆要求依照某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》约定的条款行使优先承租权的反诉主张，依法应当予以批准。

关联索引

《中华人民共和国民法典》里头第509条和第734条，这个案子用的是1999年10月1日开始实施的《中华人民共和国合同法》第60条

一审案件由北京市西城区人民法院审理，文书编号为（2020）京0102民初17376号民事判决，该判决于2020年12月22日作出。

二审裁决由北京市第二中级人民法院作出，文书编号为（2021）京02民终2444号，该判决于2021年4月28日生效。