投资房产遇波折！规划三套住宅变一套别墅，签三份合同引纠纷？

正在筹备的三处普通商品房工程，经过开发商的综合升级改造，转变成一个高端住宅区

周先生打算购置房产，目光锁定了一处当地别墅项目，但在处理房产登记手续时，他发现开发商将原本设计为三套普通商品房的计划，通过“三合一”手段，合并成一套别墅，销售阶段又签署了三份购房协议，以此实现分割出售。购置一座豪宅却要办理三本不动产权证书，由于受到购房资格和贷款额度方面的限制，这无疑会严重削弱资产增值的潜力，同时还要面对更沉重的资金负担，因此他选择不接收房屋，结果因此触犯合同约定成为被告方。最近，苏州市吴中人民法院审理了这起关于商品房预售协议的争议案件，经过审理决定适当减轻了周先生的合同违约责任，决定支付三万八千元的违约补偿金。通讯员 马俐 史华松 扬子晚报全媒体记者 于英杰

意外

买一套别墅竟然签了3份买房合同

周先生一直有购买房产的计划，他经由宣传资料了解到，苏州市吴中区木渎镇有一个纯别墅项目，实地查看了该项目的样板间和毛坯房之后，他决定在此购置一套联排别墅用于投资，等到他准备签署合同时，负责开发这个项目的某置业公司却向他提供了三份《商品房买卖合同》。周先生对此表示不解，销售方面解释说，这种情况源于不动产登记的规则，他购置的仅是住宅单元，不必担忧契约签署事宜。

周先生采纳了对方讲的话，签署了三份购房协议，协议内容是，周先生要向某置业公司购置102号楼104号房间（占地92.03平方米）、204号房间（占地87.74平方米）、304号房间（占地74.31平方米），这些房产的合计价格为二百四十八万多元。

当天，双方又签署了一份补充性文件，具体规定由某置业公司负责对周先生购买的3处商品住宅实施改造，费用由该公司全额负责，原先《商品房买卖合同》中附带的平面图不再作为交付时的参照标准，周先生不能以此为由拒绝接收商品住宅；原先《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上的条款已经失效，周先生也不得依据这些文件向某置业公司主张任何权益。

虽然心存疑问，周先生还是签署了3份合同和补充协议。

对峙

“一房办三证”？业主拒绝收房

第二年，该房产企业通知周先生准备交房手续，周先生准时前往办理接收手续时，忽然发现这套连体住宅必须办理三份不动产权证书。周先生购买房产是为了增值，由于国家施行信贷和购房限制措施等因素，这样不仅会增加他的购房开销，而且以后必定导致别墅难以出售，所以周先生决定不接收房屋。

开发商屡次通知周先生办理入住均未成功，于是向吴中法庭提起诉讼，要求法庭裁定终止三份《商品房买卖契约》，同时依据契约规定，让周先生承担占房价总额百分之五的赔偿金十二万元多元，还要支付房屋看管费用四十一万元多元。

周先生表示，在买卖房屋期间，原告没有向他说明他买的别墅需要办理三本房产证明，直到交房时他自己才发现，因为和原告产生了矛盾，所以没能准时完成交房流程，现在他同意接收房子，但是觉得原告要求支付违约金和房屋照管费用没有法律支持，希望法院不要支持原告的诉讼要求。

审理过程中，原告置业公司透露，周先生买房时，他们清楚告知他该房产须办理三本房产所有权证书，那么，开发商为何要煞费苦心，将一栋别墅硬是分割成三处小住宅来出售呢？

吴中法院核查得知，该地块的建设项目规划有明确规定，90平方米以下的住宅建筑面积，在总住宅建筑面积中，其占比须超过20%。但这家开发企业对外宣称此楼盘是“纯山地别墅区”，用于销售展示的样板房也全是别墅样式。根据规划规范，且要达成纯别墅销售目标，开发商将部分小面积住宅合并，具体做法是与购买者分别签署三份小面积住宅商品交易文书，并签订附加条款，承诺由建设方对三处房产进行改建，实际上这些房屋仍以别墅形式售卖

承办法官亲赴那个楼盘实施现场勘察。另外，曾和周先生购置相似房产的业主透露，房产中介在售卖环节并未说明必须办理三份产权证明文件，直至交房之际才获知此事。

判决

购房者过了法定“毁约期”

但开发商仍需承担主要过错责任

吴中法院经过审理，确认原告没有提供证据证明在销售涉案房屋时已经告知被告需要办理三本权属证书，同时，法院还参考了向其他业主了解到的信息，得出结论：原告在卖房时没有清楚告知需要办理三本权属证书的事宜。另外，购房之后国家实施了房地产贷款限制政策，这项政策可能会对多套房产的买卖行为产生一定的阻碍作用。周先生在房屋交付环节才发现存在“一房办三证”的情况，这导致他与置业公司之间产生了矛盾，未能及时完成房屋交接的主要症结在于此，相关责任应由置业公司承担。

但是被告得知该情况后，没有依据法律规定的“签订合同时真实意思表示有误”这一理由，在法定的年度内行使撤销权，向原告要求解除《商品房买卖合同》。因此，在撤销权期限已过、撤销权失效之后，被告仍需按时完成房屋的交付工作。所以，被告不能完全摆脱违反约定的责任。

依据当事人关于赔偿金的规定，参照原告与被告的过失轻重，权衡公正理念与守信精神，审判机构决定，被告周先生需向原告补偿损失38000元。

法院审理原告置业公司提出的房屋保管费主张时，查明《商品房买卖合同》中已载明，若逾期收房，房屋将由物业公司代为看管，被告逾期收房期间，物业公司已依照合同约定实施了房屋管理义务，原告无权再就房屋保管另行收取费用，因此，合同中关于被告周先生需向原告支付逾期收房期间保管费的条款，属于加重购房人责任的标准化规定，该规定应当被判为无效。

最后，依照相关法规，法庭裁定周先生需依照《商品房买卖合同》完成房屋的交接工作，同时向开发商支付38000元的赔偿金，并且拒绝了开发商提出的其他诉讼要求。

提醒

“化整为零”卖房属违规行为

购房者想“毁约”有1年时间

这位负责人说明，原建设部文件《商品房销售管理办法》指出，商品住宅应整售，禁止零散出售。若有开发商违背此项规定，将一套房产拆分零卖，便构成违规，购房人有权主张取消购房协议，即实施“毁约”。依照契约法的要求，享有撤销权的一方，需在得知或理应知晓该法定可撤销情形的那一天起，一整年内，去实施自己的撤销行为。

购房人士需留意这一时限，以保障自身利益。该案买家周先生未接收房屋，在一年的法定“解除合同”期限内未行使权利，构成违约，因此仍需收房。但开发商存在更严重的过失，判决时对周先生的违约责任从轻处理，这表明司法判决对开发商违规建房、售房的行为持否定态度。