69岁王桦坚守农村宅基地遭腾退 ：凭啥原价退款？

每天早晨，王桦都会在村中的公共场地活动筋骨。11月下旬，北京飘着细雪，这位69岁的老人依然能跑完七公里的路程。当村民们遇见她时，会开玩笑地问候她，“为何还留在村里？”她声音洪亮地答复道，“我打算不离开，这里是我的家。”

三个月前，她的乡下房产被收回，她就在邻近的地方租了房子，依然居住在村子里。

2007年，一位大学教授王桦，以大约八万元钱，买了北京房山区田各庄村的一个农用地使用权，还跟卖地的人李越，立了份契约。

2018年，李越将相关机构提诉，主张购房协议不具备法律效力，需要撤销房产归属。2019年，房山区司法机构裁定协议确实无效，同时规定王桦必须搬离住宅。她对此裁决持有异议，屡次不执行决定，最终被司法机构实施强制措施。

李越公开表示，愿意退还八万元购房款项。王桦向九派新闻报道，“物价持续增长，怎能以原价购回？”失信之人不应获得利益。

但谈起理想的赔偿金额，她一口回绝，“不缺钱，只缺住处。”

王桦走在田各庄村。图/九派新闻　徐鸣

【1】买卖

在田各庄村道路行走时，常常可以见到正在改建的私人住宅建筑。这些房子的玻璃窗以及柱体表面，都贴有“个人建造的两间卧室出租”的招租信息。

该村地处北京市房山区，离燕房线地铁站大约5公里。骑行十几分钟便可抵达，村口设有公交站点。村民高红谈到，她的孩子在北京二环工作，上班主要依靠地铁和自行车，每天可以回家居住。

此处，每月1300元可以租到两间卧室，一个客厅，一个厨房，一个卫生间，门外有宽敞的院落，阳光不会被高楼挡住。高红表示，在市区，这样的房子至少要五千元。

王桦购置的宅基地位于那个村落。她曾经在华中地带的一所顶尖学府从事教学工作，夏季天气酷热，她最初购置房产的念头是为了“寻一个凉爽之处度暑”。

2007年，她完成了学业，前往北京探望姐姐王暧。姐姐当时在北京租房创业，房东提出有一套单间要卖给她，售价为29万，她正拿不定主意。与此同时，她在北京看中了一个小区的房产，每平米价格仅1200元。

王桦相中的，是田各庄村集体土地上建造的住宅楼。她原本打算购置住宅楼，这时李越询问她“平房是否需要？”

这处祖宅跟村口那些楼房不一样，它自成一体，有个院子，面积大概有400平方米，王桦向九派新闻表示，城里人见到这么宽敞的院落，大多会心生喜爱，她本人当时也是立刻就相中了。

看房当天，她立刻拨通姐姐的电话，表明打算购置这套平房。姐姐回应道，参与分配，双方平分。“我账户里当时有18万现金，随即赶去提取购房款。”王暧解释。

根据王桦提交的书面文件，2007年8月7日，北京市房山区田各庄村村民委员会开具了收据，上面记录着“收到王桦缴纳的房屋管理费3000元”。该收据上加盖了村委会的印章。与此事实相符的判决书也予以了确认。

村委会另外提供的一份给城关供电所的文件表明：本村居民李某与李越存在父子关联，李某已经离世，房产由其子李越承继，李越已将房产转让给王桦，恳请将李某的名字更改为王桦，该文件包含电表编号，并附有村委会的印章

九派新闻提供的判决文书表明，2007年8月8日，李越同王桦签署了《房屋买卖协议书》。该文书规定，王桦从李越处购置宅院内的四间房屋，交易金额为6万元。当天，王桦支付了全部房款及附加费用，合计8万元。

上午勘察房屋，下午签署协议，整个过程非常迅速。刚走出银行，姐妹二人就在自动取款设备旁，将款项直接转给李越。这项平房交易，仅仅用了一整天的时间就顺利达成。

王桦表示，交易进展如此之快，担心对方临阵变卦，不想再卖，出乎意料的是，十几年之后，他真的反悔了。

涉案宅基地。图/九派新闻　徐鸣

【2】反悔

王桦购得老宅之后，便与售房者断了联系，此后几乎再无往来。她在此安家生活了十多年，到了二零一八年某日，她忽然接到一个电话，来电者表示有意将房子重新购回。

她觉得自己在田各庄村生活稳定，居住多年，立刻表示无法接受,对方不接受这个答复,于是向法院递交了起诉状。

李越提出，通过了解发现他们签署的合同不符合法规要求，因此希望法庭判定他们签署的《房屋买卖协议书》没有法律效力。

王桦向九派新闻说明，购房时她对潜在矛盾并非毫无察觉，她着重指出，李越声称自己是居民而非村民，否则她不会购买他的房产，宋庄画家村事件后，她明白不能购买村民的房屋。

2002年7月，一位美术师名叫李玉兰，用4万5千块钱，从通州宋庄一位村民马海涛手里，买了他的住宅和院子，双方还立了字据。到了2006年10月，这房子涨了价，马海涛就告了李玉兰，想让法庭把合同给废了，房子要回来。第二年，通州法院宋庄那个审判庭，一审就判这个协议不算数，让马海涛给李玉兰赔9万4千多块钱的房钱，李玉兰也得搬出去。市二中院最终确认了之前的判决结果，同时说明李玉兰有权就信任利益方面的损失单独提出赔偿要求。

此外，王桦表示，她特意等到合同签订两年之后，也就是2009年，才着手扩建五间房屋，并且她在手机上查阅了上百条法律条文，最终找到一条来支持她的做法，该条文内容为：“《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条，若违法行为在两年内未被察觉，则不再实施行政处罚，但法律另有规定的除外。”

2019年，法院审理后判决，两人签订的房屋买卖合同无效。

司法机构认定，违背法律及行政法规中强制性条款的协议无效。乡村房产交易必然牵涉到宅基地使用权的处置，而宅基地使用权属于集体组织成员专有，与特定身份关联。王桦并非该房产所在村集体组织的成员，无权使用该村宅基地。其作为城市居民，不得购买农村宅基地上房屋，没有购买资质。

房山区人民法院执行局的崔法官在采访中谈到，最初的法律文书认定了房屋交易协议缺乏法律效力，后续的裁决则要求退还被占用的土地和建筑，并且搬离该处。

根据《法治进行时》报道，李越在采访中透露，出售房产是因为当年父亲罹患癌症，家中经济状况不佳，因此决定卖房。她打算在田各庄村购置新房，当这个想法提出后，很快就得到了对方的赞同，双方迅速达成了一致。

协议签订十一年之后，李越表示，母亲对老房子有着特殊的感情，住进楼房之后感觉很不适应，所以决定把房子要回来。他回忆说，当时自己的经济状况有所改善，曾经和王桦沟通过这件事，不过对方始终没有答应。

李越面对媒体时表示，愿意返还购房款八万元。

九派新闻记者前往该村调查，关于这起事件，村民们都清楚，但每个人的表述都不一样。

有村民直言不讳，认为李越缺乏依据，当初为何不早点行动，对方已经投入资金进行装修并居住很长时间了。同时也有村民指出，从法律角度来看，交易程序存在瑕疵，（若要收回）确实难以避免。

【3】腾退

田各庄村里，出售宅基地后反悔的情况不止一起。村民高红提到，从前，村里集体土地上盖了些高楼，许多村民卖掉了自己的小院，转头买了新房，接着又后悔了，想要再把小院买回来。根据相关文件，这些高楼被称作田各庄小区，也叫做福金苑，总共有五座，是在2006年建造的。

田各庄小区。图/九派新闻　徐鸣

九派新闻调查得知，该小区附近张贴着诸多房产买卖信息，包括出售与求购两种类型，平均价格大约在每平方米八千元上下。

售卖与求购广告。图/九派新闻　徐鸣

高红说明，过去有6万多卖出，30多万购回，双方商议定价，如今估计要六七十万才能购回。

他还提到，卖给同村村民，就无法赎回，因为在村集体办理过户手续后，就不再属于自己了，而卖给外地人，或许有机会再买回来。

王桦同样有此看法，她表示，对方出售房产的缘由并非父亲罹患癌症，而是为了提升居住环境。彼时，北京郊区的乡村尚未推行‘煤改电’政策，冬季，村民们需要自行搬运煤炭来获取热量，“部分人认为这种方式存在诸多不便，且容易弄脏环境”。随着村庄里新建起多层住宅，一些村民选择卖掉自有的宅基地，以此换取新的楼房。

她透露说，李越的姐姐也出售了自家宅基地，只是买家是邻村的人。另有一些村民告诉她，她小弟媳的房子原先以1.9万元的价格脱手，后来又通过协商以68万的价格赎回。

针对前述观点，记者尝试联系田各庄村村委会主任核实情况，但对方明确拒绝接受访谈。

资料表明，在处理退款事务时，部分地方会权衡卖方因土地升值所得的收益，以及房产价值的波动情况，然后让买方退还房产，卖方则向买方补偿地面附属物的价值，以此作为交换条件，具体金额可以聘请评估机构来确定。

宋庄画家事件中，审判时法官明确表示，交易双方均有责任，需按比例分担责任，比例是七三开。一审法庭委托相关机构对房产基地的地理位置价值进行评定，评定结果该房产基地的总价值大约是26万元。法院根据这个价格计算了70%，最终确定了18.5万元的补偿金额。

画家李玉兰最终获得赔偿二十八万元整。代理律师曾提及，此番七成对三成的判决比例，乃是此类案件审理中的普遍做法。

另一份记者查到的，案号是“（2018）京03民终8634号”的农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书表明，此案里，北京市第三人民法院也裁定双方达成的协议没有法律效力。判决文书指出，宗某某在转让房产之后，二零一七年度内始终未曾主张与房产有关的任何权益，现今却因别项缘由违背先前主动达成的协议，否认二零零三年的房产交易，尽管当前法律上确认该房产买卖契约无效，但宗某某此举违背了诚实守信及公平合理的准则。

该案审理机构还表明，尤其要强调的是，相关房产交易协议虽然作废，但因其失效后的法律影响尚未清算，并且该房产的迁出事宜最好与补偿事宜同步处理，该房产并未真正迁出，所以被告王某某应该继续使用。原告宗某某在合同失效的法律影响清算之前，无权单凭合同失效向王某某或相关单位主张该房产的相关权益。

此案里，初审判决王桦腾出房舍，关于财产损失等补偿事宜，将另作处理。

王桦对判决结果感到不忿。她向媒体人员表示，当初购置的老宅子四处渗水，不具备居住条件。她和妹妹分别花费了十几万用于房屋修缮和扩建。“然而如今却分文未获，连购房的资金都拿不回来。”

【4】“不缺钱，只缺住处”

驱逐之后，那处祖辈的老宅如今用一条铁链紧紧锁住，里面空无一人。房产在强制处置之后，王桦暂时栖身于离老宅不到百米的合租房内。

这个新家跟那套上百平米的旧房子没法比，她觉得地方太小而且很不方便，狭窄的过道仅有一米宽，堆满了鞋子和快递纸箱，光线很暗，几乎没有阳光照进来，没有厨房，她只能蹲在门口地上做饭，以前在老家房子里，她还会经常蒸包子，可现在这个住处连这个都做不了。

屋内，新搬进来的电视机、热水器、衣物随意散布在各个角落。王桦最为发愁缺少桌子，她坦言，连写诉讼文书都找不到立足之处。于是她把洗衣机充当操作台，又把笔记本电脑竖直摆放在抽屉的缝隙之中。

王烨现住所。图/九派新闻　徐鸣

房东向九派新闻透露，李越支付了房租，每间房每月四百元，一共两间，已经付了半年的费用。

王桦讲，她每日清晨锻炼时，有村民告知她，李越在周边等她，料想是要同她说话，可她并未理睬。

谈及预估的补偿数目，她立刻表明态度——拒绝提及金钱数额，她列举了自己账户里的进账、退休金，以及位于南方和中部地区的其他不动产，她补充说，通过股票交易还获得了可观的收益。

她说，“我不缺钱，只缺（合适）住处。”

王桦在群租房。图/九派新闻　徐鸣

她提及的没地方住，具体是指北京这边没住处。她表示，十多年以前购置北京房产，目的是“寻个凉快地儿度夏”。年纪大了之后，她坦言，是为了北京的医疗设施，“从这里驾车到房山区的医院只要五分钟，那里的先进核磁共振设备也可以使用。”

她用手触摸自己的甲状腺部位，讲述说，那个时候需要实施手术，若操作不当，极有可能引发甲状腺功能减退，届时必须长期服药，而消融手术的负面效应不大，不过那时在广州，能够开展此项手术的医疗机构相当有限，我在北京接受了手术，手术完成的当天就能自行回家，夜间休息也未受到任何干扰。

她讲述了自己购置房产的经历,2008年,她从新闻中了解到城镇化政策,随即前往广东省某地置办了房产,由于北方气候变冷,她选择到广东过冬,退休后的同僚们偶尔会拿她的情况开玩笑,戏称她在各地都有安身之所,她也笑着回应,你们有子女作为依靠,而自己没有孩子

自从涉入这场诉讼，她就一直寸步不离地看守着那座宅邸，再也没有动身前往南方过冬。

记者询问她，原先构想的晚年生活与当前状况是否一致？她表示，原本计划七十岁前游历世界五大洲，七十岁后遍访国内。数年前，她在欧洲游历了一百零二日之后，返回田各庄村，担忧有人“占据”居所，便未再外出旅行。“明年届满七十岁，旅行社将不再接纳，必须家属护送，而我又无亲属相伴。”

她对自己的身体状况相当有把握，感觉身体还很健康，等这件事情处理完毕，她打算独自前往澳大利亚旅行，体验背包客的生活方式。

强制执行已近一月，王桦每日都要路过那栋房子。她从围栏外，指着院中的柿子树和杏树，表示这些树每年都生长得不错，结出的果子很多。她搬进去之后，还栽种了一株核桃树，味道非常好。

她补充道，在这个地方居住了这么久，除去去年夏天，过去十多年里天气都相当宜人，几乎每个夏天都不需要整夜开风扇。

“我要坚守在这里。只剩这一处了。”她说得斩钉截铁。

她提到，为了医院更近，2016年她卖掉了一套昌平的小产权房，成交价是11.3万，当时签了20年的租赁协议，但去年房子被拆了，最终她什么都没得到。

此刻，有人向她推荐购买村边的房产，她抬起头回应道：现在有谁还愿意购置这类非正规住宅？

（文中人物均为化名）

九派新闻记者 徐鸣 北京报道

编辑　刘萌