房屋买卖流程全解析：从咨询到过户，这些环节要注意

1、买方咨询

交易双方需搭建沟通途径，买方要掌握房产的全面情况以及权利归属，请求卖方提交有效证明，涵盖房产所有权的凭据、个人身份信息以及其它相关文件。

2、签合同

卖方提交了房产的合法证明文件，买方据此支付购房预付款。经买卖双方商议，就房产所在地点、所有权情况以及交易金额、房屋交接时间、交接流程、产权过户等事项达成共识，随后双方签署至少三份的房产交易协议书。

3、办理过户

交易双方需一同向房产管理机关递交申请，等待审核结果。双方向房产管理机构申请之后，该机构将核查相关证明文件，核实资产归属，若房屋符合流通标准，便会批准完成产权转移流程。

4、立契

房产管理机构依据房产所有权的具体情况和购房者的身份，按照交易管理机构预先确定的审核层级，逐层上报并获批，买卖双方方可办理契约登记手续。

5、缴纳税费

费用构成较为繁杂，需依据交易房产的类型来判定。诸如房改房、危改回迁房、经济适用房，同普通商品房相比，其费用构成存在显著差异。

6、办理产权转移过户手续

买卖双方完成房产交易相关手续的登记之后，相关文件被转交给发证机构，购房人持领到房产所有权凭证的告知书，前往发证机构领取新的房产证明。

7、银行贷款

购房借款人签署房屋交易协议后，买卖双方需同往贷款金融机构申请贷款流程，金融机构核查借款人的信用状况，对交易中的房产实施价值评定，据此明确借款人的授信限额，继而同意发放贷款，待买卖双方办理完产权变更手续，借款人取得房产所有证明文件时，金融机构一次性支付贷款款项。

8、打余款完成交易

买方拿到房产证，并且付清全部购房款，卖方移交房屋并结清所有公共事业费用，这时双方的二手房交易协议才算完全实现。

二手房交易税费计算方式是什么

契税，按成交金额的1.5%计算；交易服务费，按房屋面积每平方米3元收取；交易印花税，按成交金额的0.05%缴纳；产权转移登记费固定收取50元；土地出让金，按成交金额的1%支付；个人所得税，按成交金额的1%征收；营业税及附加税，按成交金额的5.5%计算。

二手房买卖环节涉及税务部门收取的多种款项，涵盖营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税以及教育费附加等。个人出售普通房产时，土地增值税暂时不用缴纳，买卖双方需按房价总额的千分之五缴纳印花税，个人售卖房产所得减去购入成本及合理支出后的差额，作为个人所得税的计税基础，适用税率为二十，购买普通房产时需缴纳契税，税率为百分之二，购买高档房产时税率为百分之四。