310万买的天井房暗藏公共窨井，卖家称忘说，这理由能免责？

花310万购置的“天井房”，院落里竟然藏着公共窨井！购房人指责卖方“明知故犯装作不知”，卖方却一脸茫然声称“确实遗漏了”。声称“遗漏告知”，真能当作脱责借口吗？近期，上海市闵行区人民法院（简称闵行区人民法院）审理了这样一起房产交易纠纷案。

院子里藏窨井买家索赔18.6万元

二零二三年九月，当事人张三与当事人李四签署了《上海市房地产买卖合同》，双方商定李四要将登记在他名下的位于上海市闵行区的一处房产（简称那套房产）卖给张三，交易金额为叁佰壹拾万元人民币。同年十一月，那套房产的产权登记变更为张三名下。

那一年12月，由于二楼的排水管道被堵，物业管理团队进入该住户的天井处开展修缮工作，就在那个时刻，姓张的人才明白，自家天井里竟然藏着两个污水井盖！

张某马上就此事找徐某商量，徐某说是因为自己不够警觉，这事儿确实给忘了。不过，两人最后没能商定赔偿方案。

张某提出，该处窨井散发出难闻气味，极有可能形成沼气导致安全隐患，同时也会使房产贬值。徐某在卖房时对此情况有所隐瞒，违反了诚信守则，因此张某提起诉讼，要求徐某赔偿违约造成的损失共18.6万元。

徐某表示，张某在签订合同前已经看到了那个井盖，不存在他隐瞒的事实，而且那套房子的价格本来就比同期的其他房产要便宜，另外，那个井盖只是备用的维修通道，在他住的时候几乎没动过，对生活没什么影响，所以他不赞成张某的诉讼要求。

法院判卖家赔偿违约损失2万元

闵行区人民法院审理后认定，依据《中华人民共和国民法典》第七条，民事活动参与者进行相关事务，需恪守诚实守信的基本准则，保持诚实态度，严格遵守约定。二手房买卖过程中，房屋周边环境状况是决定交易成败及价格的关键点之一，按照诚实信用规定，卖方必须保证所售房产信息真实无缺，所有可能阻碍购房决策或正常居住的因素都需向买方充分披露，禁止故意隐瞒对交易有重大影响的缺陷或不利情形，以防交易双方掌握信息不均等。买方在选定和实地考察房产时，也应当履行适当的谨慎检查责任。

该房屋院内的检修井，势必会涉及清理、养护等操作，维护人员为处理排水系统必须进入院内，这显然会干扰居住者的正常生活。此外，检修井或会散发出难闻气味，存在排水管路不畅、回流等问题，此类潜在状况亦会波及被告张三对房产购买意向及成交价值的考量。徐某清楚此事，却未主动告知，须对张某负相应补偿之责。

现场可以确认，窨井位置的瓷砖与其他部分存在显著差异，并且二者之间有清晰可见的间隙，张某在考察房屋时承认自己确实发现了这些不同并询问过相关情况，不过他并未认真对待，在未向对方全面了解清楚前就签署了房产买卖协议并办理了交易手续，显然也没有履行应有的谨慎检查责任，存在明显疏忽。

因此，依照公正理念和诚实理念，权衡了原告张三所要求损失的真实性、关联性及可预见性、契约执行情况、双方过失大小等要素，审判机构作出裁决，被告需补偿原告违约造成的经济损失两万元整。此项判决已经发生法律效力。

来源| 新闻晨报 记者 姚沁艺 通讯员 常忻 斯梦娜