农村宅基地房屋买卖后动迁，动迁利益咋分割？安置房屋有无权获？

农村宅基地上的房屋，在进行买卖之后，遭遇被动迁的情况，动迁所产生的利益该如何去进行分割呢，获得的安置房屋是否有权利能够获得呢？

一、律师观点

在宅基地房屋买卖里，对于同一集体经济组织成员间的房屋买卖，若是符合法律法规规定的农村宅基地用地条件，或者经过有关组织或部门批准的，一般应认定房屋转让行为合法有效，双方当事人要依约履行。倘若查明不存在欺诈、显失公平等情形，应当认定房屋买卖合同有效，拆迁补偿归转让后房屋所有权人所有。

对于将房屋售予本乡以外人员的情况 根据该规定 未经有关组织部门批准 若合同已实际履行完毕 且购房人员已实际居住使用该房屋 对合同效力不表态 在实际处理时 应本着尊重现状维护稳定的原则 承认购房人对房屋现状以及继续占有居住使用该房屋的权利 此规定出自《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖合同纠纷案件的原则意见》第四条若系争房屋已然拆迁或者已被纳入拆迁范围，那么在扣除购房人的购房款之后，需充分考虑购房人重新购房的合理支出，接着由购房人与出卖人依照比例获取补偿款，翻译成大白话就是，法院对农村宅基地房屋买卖合同效力不予以认定，然而要是该宅基地房屋动迁后，购买人能够获得适当的动迁利益，而动迁钱款的多少要依据实际情况来合理酌情认定。

因动迁，宅基地以及地上房屋的权利，转变为货币安置补偿与安置房购买指标，农村宅基地房屋拆迁时所获钱款，分成地下宅基地使用权补偿，和地上建造房屋补偿两部分，购买宅基地房屋之人，遇征收时能获购买房屋所享动迁钱款，不过因其并非农村集体经济组织人员，也非宅基地申请人及使用人员，所以无法获得宅基地使用权补偿钱款，然而对于安置房购买指标，该购房人员能否获得呢 ？于司法实践之中，法院常常将基于拆迁协议认定出的安置人员当作安置房购买人群体，鉴于购买者并非安置人员，进而其不具备安置房屋的购买权益，故而也无法依据安置房屋的市场价值去进行折价补偿，仅仅能够获取购买房屋所对应的那部分动迁款项。

在本案这个例子当中呢，朱某1和兄弟朱某2签了房屋买卖合同，此合同中规定朱某1把宅基地的一间屋子卖给朱某2。只是朱某2因是城市户口，所以没办法成为涉案宅基地的合法使用之人，那么这样一来本案争议的重点就在于沈庄街房屋征收的安置补偿利益该怎么去处理呢？接下来法院给出了看法，法院觉得沈庄街房屋属于农村宅基地房屋，宅基地以及地上物的权利因为征收而转变为货币补偿和安置房购买指标 。依据诚实信用以及维护交易安全的原则,朱某2对其购买、建造的房屋享有宅基地地上房屋的所有权,那么遇征收时朱某2就能享有地上物的动迁利益,不过因为朱某2并非涉案宅基地的合法使用人,所以遇房屋征收时朱某2不能完全享有宅基地的使用权补偿,因而朱某2只能获得房屋对应的征收钱款。朱某2即对房屋不享有宅基地使用权,也并非被安置人员,故而不享有安置房屋的购买权。但鉴于朱某2出资装修房屋,所以朱某2可获得相应装修补偿款以及设备迁移费。因此，对于那些有购房行为的人员，能够得到与房屋相对应的征收钱款，还能获得针对房屋装修的补偿，另外还有设备迁移费。

二、案情简介

朱某2和朱某1是兄弟，朱某1与沈某某是夫妻，他们育有一女是朱某3，朱某3和郝某某是夫妻，两人育有一子是小郝 。

1987年12月，朱某2与朱某1，签订了房屋买卖合同，约定朱某1把1986年新建的、坐落在沈庄村的3间底层房屋中最东一间，出售给朱某2，房价为3000元，分3年付清，嗣后，朱某1夫妇在2间底层房屋上，建造了2间房屋，成为2幢楼房，原告于1991年，在购得的房屋上，建造了1间房屋，成为1幢楼房，后原告将该房屋出租，直至房屋被征收。

1991年，沈庄街房屋农村宅基地使用权审核，确定家庭人口有朱某1、沈某某、朱某3，有平房1间，其占地面积是24平方米，有楼房3幢，其占地面积是110平方米，还有付舍1间，其占地面积是2.5平方米。2020年，沈庄街房屋遭遇征收，有关部门认定该户安置人员为5+1，也就是朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝，其中小郝是居民，按4位农民、1+1位居民来认定；认定房屋面积为246.50平方米。

2020年6月20日，朱某1身为乙方，签订了上海市征收集体土地居住房屋补偿安置协议，此协议适用于房屋货币补偿或者产权房屋调换。协议中明确载人的被安置人员有朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝。协议做出约定，甲方用来安置乙方的房屋所处位置为鹤韵路A室、鹤韵路B室、鹤韵路C室。安置房总价总计为954、662元 ，安置房屋跟货币补偿款的差价是265、740元 ，甲方付给乙方搬家补助费4、930元 ，甲方付给乙方设备迁移费3、080元 ，甲方要支付乙方签约奖励费20、000元 ，甲方要支付乙方未见证建筑补偿5、928.27元 ，甲方要支付乙方搬迁奖励费49、300元 ，甲方要支付乙方装修过渡补助费8、874元 ，甲方要支付乙方临时安置补助费35、496元 ，经过结算以上各项费用 ，甲方应支付乙方30、815.27元 。

在2021年10月的时候，朱某2向法院提起诉讼，其目的在于要求确认朱某1所签订的房屋补偿安置协议是无效的，然而法院最终驳回了朱某2的该项诉讼请求。

上述事实，由原被告陈述予以证实，由第三人陈述予以证实，由房屋买卖合同予以证实，由朱某2添建二层楼房合同予以证实，由房屋租赁人员登记簿予以证实，由上海市征收集体土地房屋补偿评估分户报告予以证实，由上海市征收集体土地居住房屋补偿安置协议予以证实，由航头镇沈庄老街基地结算单予以证实，由户籍摘抄予以证实，由上海市农村宅基地使用证予以证实，由农民宅基地使用权审查表予以证实，由计算建房认数（姓名）表予以证实，由上海市不动产登记簿等证据予以证实。

原告朱某2向本院提出诉讼请求，请求依法分割沈庄街房屋的征收补偿利益，暂估金额为人民币7,160,519.91元。

1987年，因当初兄弟情深，经过父母出面，朱某1与原告签订房屋买卖合同，以3 000元价格把1间房屋转让给原告，被告朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝辩称，原告是城镇户口，购买农村宅基地房屋，签订的房屋买卖合同无效，1991年，沈庄街房屋（含原告受让获得的1间房屋）宅基地使用权审核确定是朱某1、沈某某、朱某3，沈庄街房屋被征收时核定的被安置人员是五被告。对于原告购买房屋的征收补偿利益，不同意按被告所获安置房屋市场价值分割，对于原告建造房屋的征收补偿利益，不同意按被告所获安置房屋市场价值分割，考虑妥善处理本案，同意向原告支付房屋货币补偿款，同意向原告支付装修补偿款，同意向原告支付设备迁移费，同意向原告支付合理的奖励补贴费。

法院作出判决，涉案的3套安置房屋归朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝所有，朱某1领取的补偿款30,815．27元也归朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝所有，并且，要由朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝向原告朱某2支付补偿款290,415．52元。

三、法律分析

在本案里，1987年的时候，朱某2和朱某1签订了房屋买卖合同，此合同约定，朱某2以3,000元的价格向朱某1购买1间房屋。之后，朱某2在购得的那间房屋上建造了1间房屋，进而形成了1幢楼房。后来，朱某2把该房屋予以出租，一直到房屋被征收。1991年，沈庄街房屋农村宅基地使用权进行审核，确定家庭人口有朱某1、沈某某、朱某3 ，核定的房屋有平房1间、楼房3幢、付舍1间，总计246.50平方米，明显可以看出，朱某2购买及建造的1幢楼房包含在其中。现被告进行辩称，被告称核定的房屋面积为246.50平方米，被核定的房屋中包含朱某2的房屋，朱某2的房屋数量仅是底层1 间，这样所陈述表达的内容与事实并不符合，对于被告此种辩称内容不予采纳句号。

于本案而言，存在争议的焦点在于，沈庄街房屋征收这项事宜当中，安置补偿利益该采取怎样的处理方式 。沈庄街的房屋属于农村宅基地房屋，宅基地以及地上物的权利，因为征收这一行为，转变成为货币补偿以及安置房购买指标 。根据诚实信用规则以及维护交易安全的原则，朱某2享有对其购买、建造房屋的，宅基地上房屋地上物的所有权，在房屋遇到征收情况时，对应享有地上物导致的动迁利益，然而，由于其并非涉案宅基地的合法使用人，所以在房屋遭遇征收时，无法完全拥有宅基地的使用权补偿 。沈庄街房屋征收有着各项补偿款，其共计985,477.27元，其中房屋货币补偿款有688,922元，附属、装修、财物补偿为168,947元，奖励补贴是127,608.27元。对于朱某2应当享有的货币补偿款，本院作出如下评析：

补偿款为地上物房屋建安重置单价及土地使用权基价和价格补贴的补偿，房屋货币补偿款是688,922元，补偿面积总共为246.50平方米，这其中包含朱某2的房屋，朱某2房屋的补偿款是227,981.52元，朱某2房屋的宅基地使用权登记在朱某1、沈某某、朱某3名下，朱某2没成为房屋宅基地的合法使用权人，其无法完全取得该征收利益。此刻，被告一方表示同意，朱某2对房屋的货币补偿款有二十二万七千九百八十一点五二元的享有权利，这种情况并无不妥之处，对此予以采纳。

2. 存在附属、装修、财物补偿款项总计达168,947元 。其中此项补偿里，附属设施补偿金额为57,481元 ，装修补偿金额为111,466元 。按照房屋补偿评估分户报告可知 ，附属设施归属于朱某1这一户 ，装修补偿中朱某1家获得89,832元 ，朱某2家获得21,634元 。朱某2曾出资对房屋进行装修 ，所以装修补偿款21,634元应由朱某2享有 。

3.奖励补贴的金额为127,608.27 元，此项补偿涵盖签约奖励 20,000 元以及未见证建筑补偿 5,928.27 元，还有搬迁奖励费 49,300 元、搬家补助费 4,930 元、临时安置补助费 35,496 元、装修过渡补助费 8,874 元、设备迁移费 3,080 元。依据房屋补偿评估分户报告，朱某1户的设备迁移费是 2,280 元，朱某2户的设备迁移费为 800 元，因此设备迁移费 3,080 元当中的 800 元由朱某2享有。建筑补偿中未被见证的那5,928.27元归属于朱某1这一户。其余奖励补贴总共是118,600元，因为该奖励补贴大多是按照房屋面积来确定的，所以依据朱某2的房屋面积，酌情判定朱某2享有40,000元。

被征收的是沈庄街房屋，核定出来的被安置人员有朱某1、沈某某、朱某3、郝某某以及小郝，他们获得了3套安置房屋的购房指标。安置房屋的购买权属于宅基地使用权所派生出来的权利。朱某2对于房屋并不享有宅基地使用权，同时也不是被安置人员，所以朱某2不享有安置房屋的购买权。朱某2提出按照安置房屋的市场价值予以折价补偿，这缺乏法律依据，本院不会采纳此主张。