承租人擅自转售房屋怎么办？2024年维权指南：房东必看

在现实的生活当中，大部分的人都无法避开租房，以及买房，还有卖房这些事情。那么，要是碰到把房屋出租出去之后，承租人私自将房屋进行转售这样的情形时，应该怎样去维护自身的权益呢 ？

案情简介

在2023年的时候，原告马某跟案外人顾某签订了《房屋租赁合同》，这份合同约定要把位于城东区某处、属于原告名下的一处房屋租赁给案外人顾某居住使用，租赁期限是从2023年开始一直到2027年结束，每个月的租金是2400元，租金的支付方式是每半年付一次。在案外人顾某支付完2023年租金之后，2024年的租金一直处于拖欠未付的状态。当原告马某上门去催缴2024年租金的时候，发现案外人顾某已经将案涉房屋出卖给了本案的被告王某实际居住使用，并且顾某没办法取得联系。原告马某，针对案外人顾某擅自售卖租赁房屋的情形，向公安机关进行报案，公安机关立案展开调查后，发觉案外人顾某存在多起此类诈骗案例；原告马某觉得，案外人顾某身为承租人，在未经房屋所有权人原告马某同意之际，擅自将马某名下房屋予以出卖，并且王某作为买受人，未尽到审慎审查义务，其理应尽快腾退案涉房屋。原告马某于是向城东法院提起诉讼，请求判定被告王某与案外人顾某签订的买卖合同无效，要求被告王某即刻腾退案涉房屋并承担本案的诉讼费用。

裁判结果

此案件被受理之后，审判团队在第一时间去查阅案卷进而了解大致的案情情况，之后与原告、被告双方取得联系。被告王某表示：“我是从顾某处购得案涉房屋，并且已经交纳并支付了部分购房款项，顾某已然将房屋交付于我，此房屋就是属于我的了，我不会搬离……”在双方分歧颇为巨大，一直处于僵持且无法解决的状况下，审判团队针对原、被告双方各自展开释法说理工作，经过和被告的沟通事宜跟法律解释说明之后，被告王某在二十日届满之时腾退了案涉房屋，并且表明后续会向合同相对方顾某主张相关权利，原告遂申请撤诉。至此本案得以解决，原告所有房屋也物归原主。

当前这个案子，里头涉及了多种不同的法律关系，具体来说呢，有那作为房屋所有权人的马某，跟承租人顾某之间所形成的房屋租赁合同关系，还有买受人王某，和案外人顾某之间构建的房屋买卖合同关系，另外还有房屋所有权人马某，与买受人王某之间存在的那种关系，接下来会针对这些关系，逐个地展开说明：

01

房屋所有权人是马某，其为原告，与承租人顾某发生房屋租赁合同关系，顾某是案外人，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，能够将租赁物转租给第三人，若承租人转租，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，要是第三人造成租赁物损失，承租人应当赔偿损失，倘若承租人未经出租人同意而转租，出租人可行使解除合同的权利。按照“第七百零二条规定：有下列情形之一的，出租人可以解除合同：租金支付期限届满后，承租人无正当理由未支付租金，且在出租人确定的合理支付期限届满仍未支付的；承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的；承租人未经出租人同意，将租赁物转租给第三人的。”的规定，当前案件里，原告马某把房屋出租给案外人顾某，顾某在没有经过房屋所有权人马某准许的情况下，得不擅自进行转租房屋行为，更不可以擅自做出出售房屋的举动，马某能够依据和顾某签订的《房屋租赁合同》向顾某主张所欠付的租金以及相关权利。

02

与案外人顾某存在房屋买卖合同关系的买受人王某（被告），依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人把不动产或者动产转让给受让人的情况下，所有权人有权利追回；除法律另有规定外，要是符合下列情形的，受让人能够取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

转让的不动产，依照法律规定应当登记的，已经登记，不需要登记的，已经交付给受让人。动产也是如此，依照法律规定应当登记的，已经登记，不需要登记的，已经交付给受让人。

受让人按照前款当中所规定的情形，从而取得不动产或者动产的所有权之时，原所有权人具备向无处分权人请求损害赔偿的权利。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”

在第二百一十五条当中，明确规定，当事人之间所订立的，有关设立不动产物权的合同、变更不动产物权的合同、转让不动产物权的合同以及消灭不动产物权的合同，除了法律另外有规定或者当事人另外有约定这两种情形以外，自此合同成立那个时候开始，就会产生效力；要是没有办理物权登记的话，并不会对合同的效力产生影响。

符合规定的第四百六十五条表明，依法成立的合同，是受法律保护的。依法成立的合同，仅仅对当事人具有法律约束力，然而法律另有规定的情况除外。依据此规定而说本案里，被告王某不符合善意取得的要件，所以不构成善意取得，应当向所有权人马某腾退案涉房屋。被告王某向原告马某承担责任之后，可以依据其与顾某签订的房屋买卖合同向顾某主张相关权益。

03

存在着这样一种关系，它属于房屋所有权人马某也就是原告，与买受人王某即被告之间，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，是这样规定的，经依法登记，才会发生效力；要是未经登记，就不发生效力，不过法律另有规定的情况除外。依法属于国家所有的自然资源，其所有权可以不登记。”以及第二百三十五条：“无权占有不动产或者动产的，权利人能够请求返还原物。”的规定，在本案当中，原告马某能够以所有权人身份向被告王某主张腾退房屋以及相关权利。

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