苏州N+1出租屋合法化：缓解租金压力，北京政策为何不跟进？

5月1日起，苏州的出租屋正式让“N + 1”具备了合法化，这不属于首例。事实上，伴随各地租赁市场的发展，“N + 1”模式在不少城市取得了合法身份。以业内的看法而言，在满足消防规范条件的情形下，“N + 1”能够给社会提供更多总价低的房源，以此缓解租金过高的状况。然而，在北京市场，尽管“N + 1”模式也运用在分散式长租公寓里。但北京的租赁政策并未朝着允许“N + 1”的方向去推进 。

5月苏州出租屋“N+1”明确合规

5月1日起，苏州的出租屋正式使“N+1”变得合法，经由江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准的《苏州市出租房屋居住安全管理条例》（以下简称苏州出租条例）将会开始施行，其所明确的事项涵盖租赁和治安管理，消防管理以及法律责任 。

苏州出租条例有着相关规定，此规定表明，出租人需要以一间设有外墙窗户的卧室、起居室（厅），也就是以下统称的居室，作为最小出租单位。卧室以及使用面积不满十二平方米的起居室（厅）是不可以隔断出租的。对于使用面积十二平方米以上的起居室（厅）来说，能够隔断出一间居室进行出租；然而，存在例外情况，即县级市（区）人民政府规定起居室（厅）不得隔断出租的情况除外。起居室（厅）要是允许隔断出租，那就得采用轻质不燃材料来固定围护，隔断之后得具备直接天然采光，还得有自然通风条件，要保障房屋整体结构安全，不能影响人员疏散、逃生以及消防救援。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不可以出租用来居住了。

另外，苏州出租条例作出规定，出租的每间居室，其人均使用面积不可以低于四平方米，出租的每间居室，居住的人数不可以超过两个人，然而，存在法定赡养、抚养、扶养义务关系的情况是除外的。

针对此情况，易居研究院智库中心的研究总监严跃进表明，苏州的租赁需求是比较大的，借助类似隔断能够造就较多的房源供给，此项政策的颁布，能够对抑制租赁价格的上扬起到利好作用。并且从实际情形来看，隔断存在诸多要求，像是限定在客厅等物业范围之内，必须要满足消防以及采光等硬性条件，从这个层面来讲，后续的隔断物业也需要做好相关的规范操作 。

不但如此，苏州出租条例开始施行，这表明出租屋是不是合规有了清晰的界限，有益于有关部门针对租赁市场去查违。房东东公寓学院全雳表明，要是把厨房、卫生间、阳台等进行隔断，当作房间出租的，或者是“N+2”、“N+3”、“N+N”隔出多间的，会被确定为违规或者群租房，这类房屋不但作为重点打击的对象，还得承担法律责任。

“N+1”普遍存在于二手房市场

经新京报记者深入知悉得来，那被这般称呼的“N+1”，实际乃是针对存有于房屋里头面积相对较大的客厅、起居室，历经变更改造之后，当作单独的一间房用来对外出租以供使用。鉴于租赁需求呈现出十分旺盛的态势，在这之前“N+1”这种模式有着在全国范围予以推进的情况。

2015年，上海市颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，该意见明文规定，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），能够作为一间房间单独出租使用，不过餐厅、过厅是除外的，于是，上海开始尝试N+1的租房方式。

各地租赁市场不断发展，N+1模式于不少城市取得合法身份。以武汉来说，2017年11月14日，武汉率先推出一批培育与发展住房租赁市场试点工作的扶持政策，相关条款明确规定，单套住房内具备直接采光及自然通风条件且功能相对独立的客厅，能够出租居住，入口、过道应符合住宅设计规范要求以及消防安全管理相关规定。不可以违背住宅设计规范，来对原本的住房进行分割搭建后予以出租，不可以依照床位等形式变相地分割出租，不可以破坏房屋用以承重的结构，不可以去加建厨房、卫生间。

北京房地产中介行业协会会长李文杰指出，受容积率以及设计规划影响，过去好多房子面积都不小，我个人是支持“N + 1”模式合法化的，反对的偏偏是“N + N”，只是对于绝大多数租赁需求来讲，从房源匹配方面瞧存在错位情况，皆因工薪阶层最需要的租赁房屋里，租金三千元以下的占比极大，而这些房屋面积相对较小，在符合消防规范条件时，可向社会提供更多低总价房源的是“N + 1”，它能缓解租金高企状况 。

近几年，国家对部分人口呈净流入状态，房价较高，租赁需求缺口较大的大中城市予以支持，通过多种渠道筹备公租房以及市场租赁住房房源，其中，重点支持集体土地建设租赁住房。在业内人士看来，集体土地用于建设租赁房源，对高效运用土地资源，多途径增加租赁住房有效供给，促使住房租赁市场有序发展有着重要意义。

针对新建租赁用房展开分析，李文杰表明，集体土地用于建设租赁住房，这一方式是当下可行且供应规模较大的房源渠道，它能够满足市场的需求，不过其周期相对而言较长。另外，“N+1”模式，它能够较为迅速地让现有的房源得以盘活，能够降低租金，与此同时还能满足那些有着低租金需求的年轻人。

被称作租赁用房的那种，办公所属处跟租赁房源之间是绝不能相隔太远的，所以呢，存在着大量租赁行为的区域是城区哦，特别是商务办公集中起来的区域。所以呀，“N+1”模式，会在市区二手房市场里长时间存在着。李文杰这么讲道。

全雳还表示，“N + 1”属于城市租赁发展进程里必然会出现的产物，从更为长远的时间角度去看，合租只是一种过渡时段的产品，并非最终的产品，不过它会在较长时期内持续存在。

北京租赁政策未向允许N＋1方向推进

在北京的市场当中，鉴于租赁需求十分旺盛，在此之前于北京群租房市场里头，把客厅进行打隔断从而做出一个可居住单间的这种做法是颇为普遍的，并且“N＋1”模式也被应用在了分散式长租公寓里面。不过，北京的租赁政策并没有朝着允许“N＋1”的方向去推进。

按照2014年6月《新京报》所做的报道，于“首都综治委针对群租房治理工作会议”当中，相关负责人提及了“N+1”的新型治理模式。然而呢，这种模式是一定要在满足消防安全，采光、透气正常的前提条件之下才可以开展的。可是呀，并没有明确的文件能够表明该模式已然正式实施了，所以呢，关于这种“N+1”的出租房是否合法的问题，在行业内部一直处于比较模糊的状态。

关涉隔断房是否具备合法性这一问题，早在2013年7月，北京方面相关通知作出明确规定：“住房进行出租时应当契合建筑、消防、治安、卫生等诸多方面的安全条件，应当将以原规划设计作为居住空间的房间当作最小出租单位，不得对房屋内部结构予以改变从而进行分割出租，不得按照床位等形式变相实施分割出租。厨房、卫生间、阳台以及地下储藏室等不得出租用以供人员居住。”与此同时还规定，“出租房屋时人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人。”。

在这样的背景状况之下，去年5月的时候，北京市住建委、市公安局、市规土委联合起来制定了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》这一文件。该政策明确表示，租赁型职工集体宿舍是那种专门租给用工单位的，用来供单位职工本人住宿并且开展集中管理工作的租赁房屋，其人均使用面积不可以低于4平方米，每间宿舍居住的人数不可以超过8人，它的供应渠道是在集体建设用地上进行新建，在产业园区进行配建，以及借助利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋来进行改建。

针对此情况，首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池表明，该政策通过另外一种途径降低了“N+1”的需求。并且租赁需求存在高、中、低端的区别，大户型的租赁需求也是存在的，所以，在她的认知里，北京租赁政策不会朝着允许“N＋1”的方向去推动。

李文杰还指出，当下北京正在按部就班地进行非首都功能的疏解工作，对于居住安全领域的规范把控得相当严格，并且租金水平处于相对稳定的状态，所以，预估会保持现有的相关政策。

新京报 张晓兰 编辑 武新 校对 柳宝庆