夏季漏雨谁之责？法院判例解析：物业、业主责任如何划分

在今年夏季的时候，不少面积的区域频繁状况性地出现了强降雨的情况，这进而也因而导致了一些小区里面的居民家里由于雨水渗漏进来而被淹没、被浸泡，从而造成了一定程度的财产方面的损失。如此情形下所造成的这样的损失之中，哪些部分是应当由业主自己去进行承担起来的呢？哪些部分又是应当由其他人或者房屋的开发商、小区的物业公司来予以承担起来的呢？今天的时候我们就针对这一问题来加以关注一番。我们先来查看一下北京法院所判决的一起案例。

房屋长期无人居住 开放式露台存大量积水

不久前，坐落于北京市东城区的人民法院，对一起因房屋漏雨进而引发的财产损害赔偿纠纷案件展开了审理。2023年7月31日，北京区域遭受了特大暴雨侵袭，有一个小区的房屋露台采用的是开放式设计，业主刘先生鉴于自家长时间无人居住，且露台之前曾出现过积水情况，所以给小区物业人员发送了信息，表明自家有一把钥匙存放在物业处，请求物业前往查看露台的下水是否需要进行疏通。物业依照刘先生的请求，到他家中进行了查看。

楼上露台下水管道堵塞导致楼下房屋被泡

刘先生同意之后，物业又另外请了专业人员过来疏通，然而因为下水管道堵塞的程度十分严重，被外请的师傅并没有将下水管道疏通成功就这样，雨水不断地往屋内倒灌，并且还渗漏到楼下使得楼下业主于先生家天花板位置、墙面等好多地方出现鼓包受损的情况，地板被浸泡，墙上所挂的一幅画作因局部被水浸湿致使变得模糊不清 。

委托物业照看房子 业主辩称应由物业担责

在就损失赔偿问题，双方协商没有取得成效之后，楼下的业主向法院提起诉讼，要求楼上的业主赔偿房屋修复所需要的费用，还有画作损失，总共是1.5万元。

法庭之上，楼上的业主刘先生进行辩称，其长久以来都把房屋钥匙放置在物业之处，委托物业对房子给予照看已然多年，然而物业却未曾及时到上门去查看，损伤的出现这其中与物业还是有着一些关系的。

北京市东城区人民法院那个被称做民二庭副庭长的康婷婷，经过一番审查得出这样的看法，物业帮楼上业主保管钥匙，这般行为实际上属于一种额外的服务，而并非是一种全然的委托 。

业主作为房屋第一责任人 疏于管理担全责

法院在经过审理之后得出这样的认为，我国民法典当中的第二百七十二条作出了规定，业主对于其建筑物专有这一部分是享有着占有、使用、收益以及处分的权利。业主去行使权利的时候是不可以让建筑物的安全面临到危险的，不可以对其他业主的合法权益造成损害。

依据第一千一百六十五条所规定的内容，行为之人要是因为自身存在过错从而侵害了他人的民事权益并且造成了损害的情况，那么就应当承担侵权责任。被告刘先生身为楼上房屋的所有权拥有者，对于房屋理应负有管理方面的义务，在雨季到来之际没有对排水系统预先进行检查以及做出防范的举措，这应当被视作是对其自己所有的房屋在管理上有所疏忽，所以对于因为漏水而产生的合理损失应当承担全部的赔偿责任。

最末，法院作出判决，楼上的业主当中，刘先生需要赔付楼下业主，于房屋修复方面所产生的造价费用，为11293.46元，另外，还有画作损失3000元。

公共管道跑水致损 该由谁来承担责任？

法官作出提示，身为房屋第一责任人的业主，理应去尽到那家房屋方面的管理义务，然而要是楼内公共管道出现了跑水情况没出现状况，致使业主家遭受水泡，那么又究竟该是哪方来承接赔偿责任呢 ？

因中国裁判文书网显示，河北省保定市中级人民法院审理了一起案件，于2024年7月7日，保定市某小区业主孙先生察觉到房屋遭受水浸泡后，物业随即委派经理及工程技术人员前往现场查看，经确认是25楼公共设施管道井内发生漏水所致，孙先生遂起诉物业公司，要求赔偿各类损失达28868元。

法院经过审理得出这样的看法，民法典第九百四十二条第一款作出了规定，物业服务人需要依照约定以及物业的使用性质，妥善地进行维修，好好地开展养护，清洁要做到位，绿化要搞好，对物业服务区域内的业主共有部分还要做好经营管理之事，把物业服务区域内的基本秩序维护好，采取合理的措施去保护业主的人身安全，保护好业主的财产安全 。

在此案当中，可以认定那起涉及案件的事故是由于位于25楼的公共设施管道井内部出现漏水情况，从而致使孙先生家遭受浸泡。最终，法院作出判决，要求物业公司向孙先生支付房屋维修费4256元，支付在房屋维修期间的租房费10080元，还要支付房屋损失鉴定费4900元。

既有自家管道又含公共管道 责任怎么划分？

物业服务公司需针对小区公共地带，涵盖管道竖井以内的各类设施履行管理职责，不然，倘若出现漏水并给别的业主致使损害，便有可能需承担侵权赔偿义务。然而，存在部分业主或许会怀有疑问，己方家中设有自身使用的水管，还有整栋楼宇共用的污水管道之类的，这些要是出现问题全都要由自己负责吗？

北京东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷称，住宅小区存在诸多不同管道，能借助管道位置大体判断责任主体，一般而言，像雨水管道、消防管道这类处于房屋墙体之外的管道，属于小区和住宅的共有部分，其主要管理人应是小区物业，小区物业需在职责范畴内，对这些管道展开定期维护与检修。

讲的是法官表明，简单来说，在业主家室外区域存在着各种各样的管子，其中涵盖了水、暖以及消防管道，日常对于这些管子的养护管理责任归属是小区物业公司，一旦这些处于公共区域的管子出现漏水事故，进而导致业主家里的财产遭受损失，那么业主便能够找物业公司展开索赔行动。而业主家室内的各类管子，其责任主体则毋庸置疑是业主自身 。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷讲到，位于房屋内部的管道，其中涵盖一些厨房管道、卫生间管道，其相关管理主体应为业主自身，要是因业主使用不当致使管道破损，进而导致其他业主财产遭受损失，那么使用不当之人应承担赔偿责任 。

法官作出提示，业主家室内厨房的污水管是公共的，责任主体是业主自己，业主得确保自家此管道没问题，卫生间的污水管同样是公共的，责任主体也是业主自己，业主也要确保自家该管道没毛病，物业公司对这些公共排污管道负有定期疏通、维护的义务，要是因物业公司没尽到义务，致使污水管道反水，造成业主家财产受损，那么物业公司就要承担相关赔偿责任。

楼顶漏水 顶层住户受损找谁负责？

存在这样一些平日里较为常见的情形，小区中处于顶层的住户头顶所依附的楼顶出现漏水现象，进而致使室内所存放的财产遭受损害；或者小区之内的地库出现漫水进水状况，因而使得车辆受到损伤。那么对于如此这般产生的损失，业主到底该将寻求赔偿与责任认定的方向指向谁那里呢？

法官作出提示，对于小区楼顶出现漏水这般状况，要是房屋处于质保期范围之内，那么责任主体便是开发商。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷称，对于一般的住宅，新房交付时会有质保通知书，通常会分不同区域，有的是5年，在这5年间要是出现了漏水之类的相关情况，由开发商承担赔偿损失 。

楼顶漏水 哪些情形归物业承担责任？

法官表明，要是房屋超出了质保期，对于楼顶出现漏水这种情况，若是小问题，那么物业公司理应担负维修责任，然而要是小区存在的时间比较长久，楼顶漏水的状况严重到达到了一定的面积，那就应当依照程序去申请住宅专项维修资金来进行维修。在这样的情形之下，即便业主家由于漏雨导致了财产遭受损失，物业公司也不会承担赔偿责任。

关于北京市东城区人民法院民二庭那名为康婷婷的副庭长所说的情况，倘若超出了质保期之外的情形，物业便要迅速及时地针对楼顶防水方面，切实尽足够的进行检查的义务，要是由于物业在这方面对检查疏于去作的话，导致了漏水此种情况出现发生的话，那么相关的责任很有可能就要被物业公司来予以承担了 。

私占顶层露台 物业应依法拆除

日常生活实践当中，存在着顶层露台部分个别的业主私自进行占用，用来种植一些植物，或者开展一些搭建活动，这类行为都将会对顶层的防水层造成一定程度的破坏，面对这种情形物业公司应当及时地进行劝阻、制止，随后上报相关行政部门恳请依法拆除，要是物业公司没有尽到关联义务，进而致使业主家遭受财产损失，物业公司同样会承担一定的责任。

物业应提前做好防汛准备 保障地库安全

针对夏季雨水较多，个别小区地下车库出现了进水状况且有车辆被水浸泡的情况，那这种情形下物业公司是否有责任呢？法官说明，要是物业没有预先做好防汛准备工作，比如对排水系统进行检查以及准备防汛物资事宜，在出现较大雨势和汛情时又没有及时通告业主去采取预防措施的话，那么物业就有可能要承担一定的责任 。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表示，要是雨量超出自己所能预见的范围，那就得及时拨打市政有关部门的电话以便请求一些救援。倘若物业没有尽到前期的提醒义务，或者没有及时向市政部门进行求助的话，那物业也会存在疏忽大意的过失，因而需要承担相关的赔偿责任 。

（总台央视记者 冀成海 聂继承）