夏季强降雨房屋被淹泡，损失赔偿责任咋划分？看这案例

今年夏天，好些地区老是出现强降雨，这致使一些小区居民家中因漏雨而被淹、被泡，致使产生一定的财产损失。这样的损失，哪些应由业主自身承担？哪些应由他人或者房屋开发商、小区物业公司承担？今日我们就来关注此问题。先瞧瞧北京法院判决的一起案例。

房屋长期无人居住 开放式露台存大量积水

就在不久前，北京市东城区人民法院对一起财产损害赔偿纠纷案件展开了审理，该案件是因漏雨引发的。2023年7月31日，北京地区遭受特大暴雨袭击，有一个小区的房屋露台采用开放式设计，业主刘先生考虑到自家长期无人居住，且露台之前有过积水情况，所以向小区物业人员发送信息，告知物业自家有把钥匙存放在物业那边，请求物业前往查看露台下水是否需要进行疏通。物业按照刘先生的要求去到他家进行查看。

楼上露台下水管道堵塞导致楼下房屋被泡

刘先生同意后，物业又另外请了专业人员来到此处进行疏通，然而下水管道堵塞程度非常严重，外请的师傅也未能给下水管道处理通畅，雨水不间断地倒灌进屋内，并且渗漏到楼下。这样致使楼下业主于先生家天花板、墙面等好多地方鼓包而有损伤，地板被浸泡着，墙上挂着的一幅画作因局部位置浸了水而变得模糊不清晰。

委托物业照看房子 业主辩称应由物业担责

双方就损失赔偿问题进行协商，未能得到结果，之后，楼下业主向法院提起诉讼，请求楼上业主赔偿房屋修复所产生的费用，以及一幅画作遭受的损失，总计为1.5万元。

在法庭之上，位于楼上的业主刘先生答辩称，他持续多年把房屋钥匙放置于物业之处，委托物业去照看自家房子，即便如此，物业却未曾及时到楼上看一看，故而损害事件的发生与物业是存在着一定关联的。

北京市东城区人民法院，民二庭副庭长名为康婷婷的人，经过审查得出这样的认为，物业为楼上业主保管钥匙，这种行为实际上属于一项额外的服务，而这并非是一种全然的委托。

业主作为房屋第一责任人 疏于管理担全责

法院经过审理得出这样的认为，我国民法典当中的第二百七十二条作出了规定，业主对于其建筑物的专有部分是拥有可以实现占有、能够执行使用、能够收获收益以及能够进行处分那一系列权利的，业主去行使这些权利的时候是不可以让建筑物的安全处于被危及状态的，并且是不可以对其他业主的合法权益造成损害的。

第一千一百六十五条作出规定，行为人要是因为过错而侵害了他人民事权益，进而造成了损害的话，那么就应当承担侵权责任。被告刘先生身为楼上房屋的所有权人，对于房屋是负有管理义务的，然而却没有在雨季的时候对排水系统提前去进行检查，并且也没有做出相关防范，这应该被视作是对其所有房屋疏于管理，所以对于因为漏水而产生的合理损失，应当承担全部赔偿责任。

最终，法院作出判决，楼上的业主刘先生，需对楼下业主进行赔偿，赔偿房屋修复所需造价的费用，金额为11293.46元，还要赔偿画作遭受的损失，损失金额为3000元。

公共管道跑水致损 该由谁来承担责任？

法官做出提示，身为房屋第一责任人的业主，理应尽到针对房屋的管理义务，然而要是楼内公共管道出现了跑水状况，致使业主家遭受水泡，那么究竟该由谁来承担赔偿责任呢？

中国裁判文书网有所显示，河北省保定市中级人民法院，对这样一起案件进行了审理。2024年7月7日，保定市某小区业主孙先生，发现自家房屋遭水浸泡，之后物业委派经理，以及工程技术人员，到现场进行查看，经确认，是由25楼公共设施管道井内漏水所引发的。孙先生起诉了物业公司，要求赔偿各种损失28868元。

法院经过审理得出这样的看法，民法典第九百四十二条第一款作出了规定，物业服务人需要依照约定以及物业实际的使用性质，妥善地去进行维修，好好地去开展养护，认真地去搞好清洁，用心地去做好绿化，并且合理地对物业服务区域内业主共有的部分展开经营管理，维护物业服务区域里的基本秩序，采取合理的举措保护业主的人身安全以及财产安全。

在这一案件当中，可以确定涉案事故是由于位于25楼的公共设施管道井内部出现漏水情况，进而致使孙先生的家遭受浸泡。最终，法院作出判决，要求物业公司向孙先生支付房屋维修费4256元，支付房屋维修期间的租房费10080元，同时还要支付房屋损失鉴定费4900元。

既有自家管道又含公共管道 责任怎么划分？

在小区里，物业公司对于公共区域包括管道竖井内的各类设施，是要做好管理工作的，要尽到相应管理职责，不然的话只要出现漏水的情况，并且因为漏水给其他业主造成了影响或损坏，那么物业公司就很有可能需要承担侵权赔偿之类得责任了。然而有些作为业主的人，他们可能会有这样的疑问，他们会这么说，关于自家单独有的水管，以及整栋楼共同使用的污水排水管道之类的，要是这些管道出了问题，那是不是都得让他们来负责呢？

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表示，住宅小区存在诸多不同管道，可依据管道位置大致判断责任主体，像雨水管道、消防管道这类处于房屋墙体之外的管道，属于小区及住宅的共有部分，其主要管理人是小区物业，小区物业需在职责范围内，对这些管道进行定期维护与检修。

法官说道，简单来讲，业主家室外存在着各类管子，其中包括供水管子、暖气管子以及消防管道，不管是哪一种，其日常养护管理的责任归属都是小区物业公司，一旦这些处于公共区域的管子出现漏水事故，进而导致业主家财产遭受损害，那么业主便能够找物业公司展开索赔，而业主家室内的各类管子，责任主体则是业主自身。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷指出，处于房屋内部的管道，涵盖一些厨房管道、卫生间管道，其相关管理主体理应是业主自身，要是因业主不恰当使用致使管道出现破损，进而导致其他业主财产遭受损失，那么进行不当使用的人应当承担赔偿责任。

法官作出提示，业主家室内厨房的污水管是公共的，卫生间的污水管同样是公共的，然而责任主体却是业主自身，业主需要保证自家这些管道不存在问题，物业公司对于这些公共排污管道负有定期疏通的义务，还具有维护的义务，可以这样说，如果是由于物业公司没有履行好义务，致使污水管道出现反水情况，从而造成业主家财产遭受损失，那么物业公司就要承担相关的赔偿责任。

楼顶漏水 顶层住户受损找谁负责？

也存在着这般平常的状况，小区顶层住户所在的楼顶出现漏水现象，致使室内财产遭受损坏，又或者小区地库出现进水情况，从而使得车辆受到损害。那么如此这般的损失业主究竟该去找谁来承担责任呢？

法官作出提示，对于小区楼顶出现漏水这般情形，倘使房屋仍处于质保期范围之内，那么责任主体即为开发商。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷提到，对于一般的住宅而言，新房交付之际，会有一份质保通知书，这大体而言也许是按不同区域划分，比如可能是5年，在这5年之内要是出现了漏水之类的相关情况，那么由开发商来承担赔偿损失的责任。

楼顶漏水 哪些情形归物业承担责任？

如果房屋超出质保期，对于楼顶产生的漏水情况，要是属于小问题，那么物业公司理应承担维修责任，可若是小区存在的时长较长，且楼顶漏水达到严重程度并有一定面积时，那就得依照程序去申请住宅专项维修资金进而实施维修，在这样的情形下，即便业主家因漏雨致使财产有损失，物业公司都不会承担赔偿责任，法官讲的。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表示，要是超出了质保期，物业就得及时对楼顶防水尽到检查义务，倘若因物业疏于检查致使漏水发生，则相关责任或许要由物业公司承担。

私占顶层露台 物业应依法拆除

在生活实践里头，存在着个别顶层露台的业主，私自去占用露台种一些植物，又或者搞一些搭建，这些行为呀，都会对顶层的防水层造成一定程度的破坏，面对这种情况呢，物业公司应当及时去进行劝阻，还要加以制止，之后上报给相关行政部门，请求依法予以拆除，倘若物业公司没有尽到相关的义务，进而给业主家造成财产损失的话，物业公司也是会承担一定责任的。

物业应提前做好防汛准备 保障地库安全

夏季雨水多，有些小区地下车库出了进水状况，甚至还有车辆遭水淹，若在这种情形下，物业公司有无责任？法官说明，要是物业未事先筹备好防汛工作，像检查排水架构、预备防汛物品，在出现明显较大雨势、汛情之际也未马上告知业主实施防范举措，物业管理方或许就需要承担一定责任。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷指出，当雨量超出自己能够预见的范围之时，要去及时拨打市政相关部门的电话，从而请求一些救援。然而，如果物业没有尽到前期的提醒义务，或者没有及时向市政部门进行求助，那么物业也会存在疏忽大意的过失，最终物业要承担相关的赔偿责任。

（总台央视记者 冀成海 聂继承）