2023租房市场洞察：租客品质需求提升34%，业主如何破局出租难题？

步入2023年，伴随各领域生产生活加速恢复，和城市居民生活幸福关联紧密的住房租赁市场的回暖状况同样备受留意。日前，中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布了《全国重点城市业主出租偏好观察》（以下简称《观察》），针对当下租客租房需求以及重点城市业主出租观念展开了调研。

《观察》表明，近些年来，租客群体对于居住品质的关注程度有所提高，具体为提升了34％，并且选择整租这种方式，选择“多一间房”这种情况，以及要求配备智能家居之类等，都已然成为了主流。

在这同时，面对租客需求升级的情况，城市业主却因房屋老化、招租效率很低、没有能力提供种种生活服务等缘故，感觉到“出租困难、收益不高”，进而去寻觅综合出租效益更佳的出租途径。《观察》察觉到，55％城市业主遭受“空置焦虑”，与此同时有超过6成的业主认同“追求年度总收益大于追求单月高租金”、“出租率稳定最为关键”，并且有将近6成业主宣称以后房子出租要在装修方面适度投入。

租客转向“改善型”租房刚需，家中要有“第三空间”

近几年，因着经济互联网化程度的越发深入，居家办公以及家庭工作室变得流行起来，越来越多处于租住状态的群体，开始在租来的房屋内里打造“第三空间”。《观察》展开调研，得出这样发现，在常规的卧室、客厅之外，于居住进程中，越来越多的租客有着增加一个单独区域或者空间的倾向，将其用作私人定制的娱乐、办公或者储藏空间 。

在具体的租房行为当中，这一需求趋势体现于整租，尤其是两居室型整租占比呈现出提升的现象。数据表明，三年以来，北京、上海、深圳整租租客比例全都呈现出增长的情势,其中整租1居租客占比分别增长了14.5％、11.2％、7.4％整租2居租客占比分别增长了10.9％、7.6％、4.1％ 。

还有，居家时间显著延长，这也使得租住群体更加侧重于“居住体验型因素”。数据表明，过去三年间，租住群体在挑选房屋时，对交通便利的在意程度降低了5％，然而对于房屋品质、公共区域保洁服务、智能家居配备情况的在意程度分别提高了34％、37％、45％。“有服务、有智能、有品质、有空间”的“改善型”需求，已然变成新的租房刚需。

老房、简装房占主体，55％城市业主面临“空置焦虑”

区别于持续更新的租客需求，近些年来城市业主也遭遇多种出租困境，。

调研得出的数据表明，存在着这样一些状况，长期处于空置状态，中介平台呈现出不规范的情形，房子不断持续地出现各种问题，租金所带来的收益没有达到预期水准，并且租客还出现拖欠费用的现象，这5种情况共同构成了最为让城市业主感到困扰的出租方面的痛点Top5，其中，遭受长期空置这种困扰的业主数量更是高达55％ 。

出租情况不理想，其背后，是业主个人自行打理的闲置房屋，普遍存在房屋品质不足的问题，存在生活服务缺失的问题，存在合规性挑战等问题 。

第一是房屋竞争力，就受调研的十个主要城市而言，租房市场的房源大多是以老房子作为主要类型的哪一种，是这样的情况 。

其中，北京、上海、深圳、广州这四大一线城市出租房源的平均房龄超出22年，当下装修合理使用年限处于10至15年之间，老龄化房源存在一定的户型陈旧以及装修老化等方面的问题。而成都、武汉、杭州等新一线城市的出租房源尽管更“年轻”，平均房龄约在12年左右，然而因新城区、卫星城区房源占比高，毛坯房、简装房颇为常见。

其次存在的是服务竞争力，调研所显示出来的情况是，个人业主普遍处于难以提供租客已经习惯了的保洁、维修等服务的状况，除此之外，在住房租赁市场管理愈发严格的当下情景里，合规性也变成了个人业主面临的一大全新挑战，举例来说，有37％的北京业主表明自己不熟悉合同签署、公安备案等流程 。

有新决策关键词出现了，那就是“稳定”，还有“持续收益”，另有六成业主认可一件事，什么事呢，就是出租这件事要靠着专业长租机构 。

受租房需求快速变化影响，受出租难点快速变化影响，在这般情形之下，城市中的业主们，其出租观念，也正在悄然地发生着变化。

调研数据经《观察》呈现，当下存在超过6成的业主，他们认可这些观点，即“追求年度总收益＞追求单月高租金”，“出租率稳定最为重要”，“出租前能够在装修方面适当投入”，“可挑选专业长租机构进行出租” ，亦有超过4成业主声明，会把“能否给出明确的租金收益规划”以及“能否提供保底收益”当作重要的委托决策标准 。

有关于选择专业长租机构进行出租的缘由，进一步调研所获数据显示，将近6成的业主觉得长租机构托管具备“出租速度快”以及“综合出租收益高”的特点，近半数的业主认同长租机构托管有着“服务让人省心”、“租金能按时到账”的优势。由此不难看出，当下城市里的业主更加倾向于那种“收益需稳定，要适当有所投入，平台规模要大，服务要全面”的委托方式。

于著名经济学家任泽平而言，我国已然迈入存量房阶段，供个人业主所拥有的闲置房屋，交由长租机构去进行出租运营乃是最佳解决办法。借助专业长租机构的运营，针对房屋开展改造升级，住房的居住功能、品质感以及设计感得到了增强，与此同时，长期出租这项行为让房产的使用价值被激活，使得闲置房屋能够达成“使用性增值” 。

委托量在一年之中同比出现了增长，它的幅度达到了百分之五十，“无差价、不存在空置期且有着保底”这样一种长租托管的新的模式，获得了业主的认可 。

《观察》持有这样的看法，从当下几大主流出租方式各自具备的特点去综合考量，“房屋出租主要依赖专业长租机构”这一新趋势的背后，存在着近年长租托管模式发展带来的直接作用。

自如在2021年初推出，以自如“增益租”的解决方案为例，于当时已累计获得业主委托量超11万间的其该类方案。

增益租模式在业内率先提出了三大出租新标准，这三大标准分别是无差价、无空置期、收益有保底，并且还提出要凭借高标准的产品能力、专业出租能力、装修交付能力，以及服务管理能力，为毛坯、老旧、简装等全品类房屋提供全生命周期房屋资产管理。

领域内相关人士经分析明确指出，业主这一群体对于新型模式的认同，和其出租观念的转向、变化，几乎是同步发生的。

其一，就委托量而言，数据表明，步入2022年后，自如“增益租”模式业主委托量迎来迅速增长，2022年全年委托量同比增长百分之五十，其中1季度委托量同比增长百分之四百二十，上半年委托量同步增长超过百分之百。

其二，就满意度而言，数据表明，在2021年到2022年期间，自如业主综合NPS（用户净推荐值）提高幅度超过40％，达到了72.5％，其中在新签委托、租期服务、续约委托等多个场景里，NPS都实现了超70％的水平，该水平高于电商、零售、金融服务等其他生活服务行业的平均水平。

春夏后租房市场活力有望回升，业主需把握房源竞争力提升窗口

综上所述，专业长租机构已然成为，弥合城市租住群体不断提高的品质需求，和个人业主条件受限的房屋供给之间，重要的“联结器”。

住房和城乡建设部部长倪虹，于近日接受了媒体的采访并表示，住房城乡建设工作，头绪众多，且与人民群众的利益相关联，要达成质的有效提升以及量的合理增长，就一定要在精准方面下功夫。要增加保障性租赁住房的供给，还要推进长租房市场的建设，以使新市民、青年人能够更妥善地安居，从而为美好生活而努力奋斗。

之前，北京大学国家发展研究院的院长姚洋讲道人，预估下一年春天全国社会经济的生活或许有希望回归到正常状态，然而有序地复产复工存在着一个过渡的周期，这样一来仍然需要政府跟市场主体多方面的支持，以此减轻年轻人在城市居住以及就业的压力。

从事业内分析的专业人士觉得，于当下整体综合态势来瞧，春节过后的租房市场会迎来一回大幅度上升状况，特别是在步入春夏季过后，白领以及高校毕业生群体将会促使推动塑造一回需求方面的巨大浪潮。对于当前房源仍然处于空置状态的城市业主来说，需要始终持续保持耐心以及信心。与此同时，个人业主对于自身房源所具备的市场竞争力就得能有理性的认知才行，在租住需求爆发期还未到来以前呀，采用诸如机构托管、装配升级这类方式，去提高房屋出租所具有的价值呢，从而为达成长期稳定出租、综合收益得以提升奠定下基础哟，并且凭借此来增加闲置房屋所拥有的供给价值，进而为新市民幸福安居奉献出一份力量哒。