2023年租房市场复苏：需求推动下行业迎来发展新机遇

2020 年到 2022 年经历了三年冲击。宏观经济状况复杂且严峻。众多打工人被迫无奈返乡。在这样的趋势当中，重点城市的租赁市场遭受到了冲击。租赁房源的供给量较为疲软。租赁企业的开业积极性也不高。整个行业正面临着前所未有的挑战。

2023 年外部环境好转，春季招聘热潮来临，流动人口量加大，租房市场再度热闹起来。租房热度迅速回升，成交率较高，租赁市场逐渐进入“卖方市场”，迎来一波小阳春，市场发展潜力很大。

由此看来，市场需求在推动着整个行业。整个行业处于良好的发展阶段。一些企业在行业经历残酷洗牌后，凭借服务质量上乘和居住体验佳等优势而脱颖而出。这些企业能够率先抓住复苏机遇从而“回血”，在资本市场突出重围，获得投资者的关注。

笔者留意到，当下正在冲刺港股 IPO 的魔方生活服务集团（即“魔方生活”），属于集中式长租公寓赛道中值得关注的龙头企业之一。那么，我们不妨从魔方生活的招股书开始，去进一步探究其背后所蕴含的发展潜力与价值。

一、经营稳健夯实基本面，展现强劲增长势能

去年面临着内外部环境带来的巨大压力，然而魔方生活在这样的环境中依然展现出较强的经营韧性。它的营收和复合增长率呈现出良好且稳健的发展态势，同时公寓网络也在稳步扩大，这成为在复杂内外部环境下公司所展现出的一个重要亮点。

招股书数据表明，魔方生活的营业收入在 2020 年为 9.49 亿元（人民币，下同）。到 2021 年，增长到了 14.71 亿元。在去年的大环境背景下，由于过去通过战略收购整合新推出公寓社区作出了贡献，其营收进一步实现了 17.14 亿元，同比增长 16.5%，对应的复合增长率为 34.4%。在过去几年整个行业普遍经营困难的时候，魔方生活取得了这份成绩，这已经是很不容易的了。

值得一提的是，2022 年魔方生活的业绩稳步提升，并且公寓网络呈现出逆势扩张的态势。到 2022 年 12 月 31 日时，魔方生活在营的公寓总数达到了 76245 套，与 2020 年的 39030 套相比，大幅增加了 95.3%，其复合增长率达到了 39.8%。从长期来看，随着行业的复苏，魔方生活已经铺开了网络，这样它更能够形成规模效应，从而放大长期价值。

笔者认为，2022 年魔方生活稳住业务基本盘很重要的一点是公司有优异的发展模式，并且注重保持高效的营运效率。事实证明，魔方生活在国内市场具有较强的抗压能力。当下，社会生产经营已回到正轨，市场需求逐步提升，公司正面临良好的业绩增长期，这为后续公司发展的确定性和成长性奠定了良好基础。

二、深度布局集中式长租公寓，展现强劲龙头优势

过去几年行业经历了深度洗牌，分散式长租公寓频频暴雷。之后，集中式长租公寓经受住了时间的考验。在新的一年，租房市场从市场供需到市场预期各方面都出现了积极变化，不能忽视其中的价值。作为集中式长租公寓赛道的龙头企业，在我看来，魔方生活的优势主要体现在以下几个方面。

其一，消费者需求偏好改变，持续获得发展先机。

从中国长租公寓行业的发展情况而言，目前整个行业的集中度处于较低水平，且品牌数量众多。随着消费者对该行业提出更高的要求，头部企业的竞争优势得以强化。随着行业内部马太效应不断加速，特别是在分散式长租公寓频繁出现暴雷现象，从而引发行业信任危机的情形之下，消费者更倾向于选择有品牌、有品质的集中式长租公寓，而这些企业在对消费者需求偏好的把握方面更具优势。

2020 年起，魔方生活凭借自身优势，成功抓住整合机会，成为业内最活跃的收购者。到目前为止，公司已完成 12 项收购交易，总价值超 14 亿元，这极大地丰富了其品牌组合，也扩大了其公寓网络，预计未来会进一步推动公司的业务增长。

其二，标准化服务带来优越体验。

魔方生活把持续的产品创新当作经营的核心。它与分散式公寓相比，有房源质量高的优势，有配套设施完善的优势，还有租户保障体系较强的优势。其运营流程、产品和服务是高度标准化的，这能帮助公司更快速高效地扩大规模，进而稳定地交付高质量产品和全面服务，也因此获得了住户的一致称赞。

其三，实现市场领先级运营效率，成功应对外部挑战。

2022 年魔方生活的管理费用率进一步下降至 10.8%。值得一提的是，2022 年在外部环境不利的情况下成功应对了挑战，并且取得了稳定的业绩，这也证明了魔方生活在市场上领先的运营效率。

消费群体不断增加，租赁市场的增长潜力开始显现。魔方生活在这个时候发力于集中式长租公寓赛道，致力于打造具有竞争力的产品，这样做有望获得良好的表现，并且迎来加速成长期。

三、结语

2018 年到 2022 年期间，中国的集中式长租公寓市场的规模从 218 亿元增长到了 511 亿元。预计在 2027 年，这个市场规模将增加到 1366 亿元，复合年增长率为 21.7%。面对如此广阔的市场，魔方生活有希望凭借自身的品牌力、服务能力以及高效的运营效率而崭露头角。

回顾魔方生活去年的整体表现，在行业波动极为剧烈的大环境中，公司交出了一份稳中向好的成绩单。公司顺应行业的发展变化，开始进行下一步的布局和扩张，这也充分验证了公司的经营韧性以及发展潜力。