出租房法律解析：承租人权利、义务与合同要点全知道

一、出租房的概述

经济水平增长致使大城市房价持续迅猛升高，这也让部分人的消费观念产生变化，有越来越多的人挑选租赁房屋当作自己生活或者经营的场地。从民法来讲，出租房通常用于临时及短期居住或者从事经营活动，承租人在租赁期间仅仅对房屋拥有使用权，房屋的所有权以及处分权都归属于出租人（通常是房屋所有人）。

二、承租人的权利与义务

（一） 承租人的权利

对于承租人而言，其权利主要呈现为如下几点：其一，在经由出租人同意的情形下，能够针对租赁物实施改善行为或者增添其他物品。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条所规定的内容是：承租人若经出租人同意，那么就能够对租赁物予以改善或者增添其他物品。而要是承租人未经出租人同意，擅自对租赁物进行改善或者增添其他物品，出租人有权要求承租人使其恢复到原来的状态或者给予相应赔偿。其二，在获得出租人同意的状况下，可以把租赁物再次转租给第三方 。按照所依据的《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定讲 ，承租人要是经过了出租人相关同意 ，是能够将租赁所涉的物品转租给第三方人的 。当承租人实施转租行为时 ，其与出租人之间那关于租赁的合同会持续具备效力 ，要是第三方人员对租赁物品导致产生 damages situation 的话 ，承租人须得对此予以赔偿 。要是承租人并未征得出租人准许就自行转租 ，那出租人是有权解除该合同的 。还有 ，要收取在租赁这段时期之内 ，因占有以及使用租赁之物而获取到的收益 。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条所规定的内容：处在租赁期间以内，凭借对租赁物的占有以及使用而获取到的收益，归属承租人所有，不过当事人另外有约定的情况则除外 ，4、买卖不会打破租赁关系 ，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所规 定的：租赁物于租赁期间出现所有权变动的状况的，是不会对租赁合同的效力产生影响的 ，5、存在优先购买的权利 。在《中华人民共和国合同法》第二百三十条里规定着，要是出租人出卖租赁房屋则应当于出卖之前的有合理期限之时通知承租人，而承租人是享有以相同条件优先购买的权利的。要谈其中编号为6的安全保障权，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，当租赁物对承租人的安全或者健康构成危及情况时，就算承租人在订立合同时就已经明知该租赁物质量不合格，承租人依旧能够随时去解除合同。还有7所指的租赁合同中被约定的其他权利。

（二） 承租人的义务

承租方负有的义务主要涵盖以下这些要点：其一，存在按照约定方式使用房屋这么一项义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条所规定的内容，承租人理应依循约定的方式去使用租赁物，要是对于租赁物的使用方式没有作出约定或者约定得并不明晰，依照本法第六十一条的规定依旧没办法确定的话，那么就应当按照租赁物的性质来进行使用。其二，还有妥善保管房屋的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条所规定的内容，承租人对于租赁物负有妥当保管的责任，倘若因保管时有所欠缺而致使租赁物产生毁损、灭失的情况，其应当承担相应的损害赔偿责任。3、要有按时偿付租金的义务。基于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的情形，若承租人没有正当缘由而未能支付租金或者延迟支付租金，出租人能够要求承租人于合理的期限之内予以支付。要是承租人逾期仍不进行支付，出租人是可以解除合同的。3、存在租赁合同之中所约定的其他义务。

三、出租人的权利与义务

（一） 出租人的权利

出租人的权利主要呈现于以下这些要点，其一，存在着几种情形下所拥有的合同解除权，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人要是经过出租人同意，是能够把租赁物转租给第三人的，承租人进行转租时，承租人与出租人之间的租赁合同会持续有效，要是第三人对租赁物造成了损失，那么承租人应当承担赔偿损害的责任呢，倘若承租人没有经过出租人容许就进行转租，那么出租人是可以解除合同的。按《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人若没有正当理由却未支付租金或者延迟支付租金，那么出租人可以要求承租人在合理的期限之内支付。要是承租人逾期了还不支付，那么出租人能够解除合同，就合同而言。按《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人倘若没有按照约定的方法或者租赁物应有的性质去使用这租赁物，进而致使租赁物受到了损失，在这种情形下，出租人可以解除合同并且要求承租人赔偿相应的损失，就租赁物受损失这件事而言。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对于租赁期限没有约定或者约定得不清楚明确，按照本法第六十一条的规定依旧没办法确定的，就被视作不定期租赁，当事人能够随时解除合同，然而出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，还有租赁合同里约定的其他权利 。

（二） 出租人的义务

出租人的义务主要包含这些方面：其一，维修义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，不过当事人另有约定的情况排除在外；依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时能够要求出租人在合理期限内进行维修；若出租人未履行维修义务，承租人能够自行维修，维修所产生的费用由出租人承担；因为维修租赁物而对承租人使用造成影响的，应当相应地减少租金或者延长租期。其二，安全保障义务。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条当中所规定的：要是租赁物对承租人的安全或者健康造成威胁的，就算承租人在订立合同时就已经清楚知道该租赁物质量不符合标准，承租人依旧能够随时解除合同。3、权利将义务排除。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：由于第三人主张权利，从而导致承租人没办法对租赁物进行使用、收益的，承租人能够要求减少租金或者不支付租金。当第三人主张权利的时候，承租人应当及时告知出租人。4、租赁合同里约定的其他义务。

三、出租房相关法律纠纷

（一）租赁期限

在实践当中，房屋租赁合同的期限通常是那种有约定的定期的租赁合同，然而与此同时也存在不定期租赁的情况，一旦因为这个产生了纠纷，那就需要依照《中华人民共和国合同法》的相关规定去解决。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定：租赁的期限是不可以超过二十年的。要是超过了二十年，那么超过的那部分就是无效的。当租赁期间到了届满的时候，当事人能够续订租赁合同，不过约定的租赁期限从续订的那一日开始是不可以超过二十年的。若租赁期限超出六个月，那就应当采用书面形式。要是当事人未采用书面形式，便会被视作不定期租赁。倘若当事人对租赁期限没有加以约定，或者约定得并不清晰，依据本法第六十一条的规定依旧无法确定的话，同样会被视为不定期租赁。当事人能够随时解除合同，不过出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当租赁期间届满时，承租人应当归还租赁物。所归还的租赁物应当契合按照约定或者依据租赁物的性质使用之后的状态。租赁的时间到了，承租人还在继续用租赁物，这种情况下，出租人没表示对其使用有不同意见，那么原来的租赁合同依旧是有效的，只是租赁的期限变成了没有固定的期限。

（二）承租人未按时支付租金怎么办？

要是承租人没按时去支付租金的话，这会让出租人的权益遭受损害，在这种情形下，出租人怎样去救济自身的权利，以及能不能够要求解除合同，这是众多出租人所关心的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人理应按照约定好的期限去支付租金。对于支付期限，要是没有约定，或者约定得不清楚，按照法律本法第六十一条规定，依旧没办法确定，要是租赁期间不到一年，那就要在租赁期间结束的时候支付；要是租赁期间有一年以上，就得在每满一年的时候支付，剩下的期间要是不到一年，也应当在租赁期间结束的时候支付。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：要是承租人没有正当的理由不支付，或者延迟支付租金，出租人能够要求承租人在合理的期限以内支付。要是承租人过了期限还不支付，出租人就能够解除合同。

（三）承租人在出租房内死亡的相关纠纷

1、承租人于出租房内自杀丧命，这种情况是否要出租人即房东担责呢？其结果和出租人并无因果关联，所以出租人针对承租人的自杀举动无需承担法律责任。 2、承租人离世之后，出租人可不可以收回出租房呢？这要看承租人生前有没有共同居住之人。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与他生前共同居住的人能够依照原租赁合同租赁该房屋。

（四）出租房受损失的承租人是否需要承担赔偿责任？

依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人理应按照其所作约定把租赁物交付给承租人，并且在租赁的这段期间要让租赁物维持符合约定的用途。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，处于租赁期间的承租人按照双方所约定的方法或者依据租赁物自身的性质去使用租赁物，却导致租赁物遭受损耗的，这种情况下承租人不需承担任何损害赔偿责任。再依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，也是如此。规定若存在不可归责于承租人的缘故，导致租赁物部分或者全部出现毁损、灭失的情况，那么承租人能够要求减低租金或者不支付租金；若是因租赁物部分或是全部毁损、灭失，从而致使无法达成合同目的的状况，承租人则可以解除合同。