商铺投资回报怎么算？10年租金翻倍，400万卖不卖：真实案例分析

“财说得明白”所发表的文章里，有不少是围绕房地产投资的，并且在商业地产范畴内，关于商铺的文章数目是最多的。

在这一回，我们并不会去讲述那些大道理，而是借助一个实际存在的案例，以此来剖析一下，对于商铺投资而言，究竟应该怎样去衡量 。

这是一个网友正在纠结的问题。

10年前，他投入120万购买了一个商铺，近几年来，每年收取的租金为10万，已经连续三年租金未涨，他打算将租金提高到12万。与此同时，他向地产中介进行了打听，地产中介告知他，这个商铺能够卖400万。

应该继续收租，还是卖掉拿钱来做其他的理财呢？

我们可以通过这个案例，对商铺的投资分析多一点。

01，实际年租金怎么计算？

我推测此处所讲的年租金为10万，然而事实上，年租金或许仅仅在85,000至9万这个范围。

不少人天真地觉得，年租金是月租金乘12 ，事实上这是没法实现的。

大体上来讲，住宅的年度租金是用每月租金去乘十一，而商铺的年度房租那是要以月租金为依据乘以九抑或是十 。

首先，无论是住宅，还是商铺，都存在空租期，原来的租客离开后，新的租客接手，在这期间，需要一点时间，即便新租客能无缝对接，他或许也会提出装修期之类的要求。

同时进行出租，存在中介费用的支出情况，有时还会有一些维修费用产生，所以对于住宅而言，我们计算一个月的费用大致就算可以了，然而对于商铺来说，却要计算两三个月的费用。

缘故在于商铺的管理费极高，从手头那块布料来讲，每月租金为12,000，管理费为4000；倘若租户抽身撤走，并节制一个月，损失起码是16,000；总之来看，商铺的出租费用要高出许多。

02，租金收益率怎么计算？

这个商铺，当年是花费120万购置的，假设当下每年的租金为10万，而租金收益率乃是10万除以120，其结果超过了8%，故而认定这个租金收益率是很高的，是值得持续进行出租的。

这样计算租金收益率是错误的。

正确地去计算租金收益率时，要用当下的市场价来进行计算，要是一年收取租金为10万，当前的这个商铺能够卖400万，那么租金收益率便是10万除以400万，其结果等于2.5% ，鉴于这个商铺的租金收益率仅仅有2.5% ，显然是不值得持续出租的，而是应当出售 。

为什么不能按照当初自己投资的120万来计算呢？

这一笔资金是相同的，我们计算租金收益率是为对其进行比较，看是用来出租好呢，还是用来做其他投资会更好。所以我们在计算的究竟是什么呢？那就是400万到底该拿现金呢，还是该拿铺位呢？

若以400万持续持有此商铺，那我们所获收益率仅为2.5%的租金收益。要是400万用来持有其他理财产品，即便收益率为5%，一年也可获取20万。故而应当出售这个商铺。

计算错了，租金收益率很容易做错决策。

03，真实售价怎么样？

实际上，在上面我们进行计算的进程之中，始终都是在假定数据无误的情形之下，当下最为关键的问题在于，这个商铺能不能够卖出去400万呢？

依据上述第1点所讲，这个商铺的年租金大概位于8.5万至9万之间，如此一来，按照400万的售价去进行计算，收益率达不到2.5%，处于这种情形下，会有人乐意拿出400万来购买吗？

当然，存在这样一种可能，某些人购置商铺并非着眼于当下的租金收益，而是冲着商铺的长期增值幅度。如此一来，我们便需要着手去核算一番，该商铺具体究竟能够回笼多少资金呢？

这边就关联到商业地产交易之中的税费相关问题如果此间商铺成交价格为400万那么实际拿到手的数额或许不足300万要是此商铺要求实收400万 那购买者实际付出的金额可能会超过500万。

在之前的两年期间，我于租赁全新的写字楼之际，也遭遇过这般的问题，那时觉得倒不如将其购置下来，免得每年都得向他人交付租金，而后才发觉要购买写字楼所需支付的税费颇为高昂 。

所以，这400万能不能卖出，卖了自己可以拿多少，都不确定。

04，未来还能投资商铺吗？

其实在未来商铺的投资价值越来越不明确。

一方面，由于电商带来的影响，致使当下许多实体生意相较于以往变差了，并且近些年来整个经济环境本就趋于不太乐观，当前众多商铺的租金价格持续下降，难以将租金提升起来，如此一来商铺的价值便很难实现上涨 .

商铺的税费方面是过高的，其交易是极为不方便的，关于这一点，在之前是已经讲过的。

第3点需要考虑的是，受规划变动等因素影响，商铺价值变动极大。做生意时人流极为关键，然而人流受城市整体规划所左右，一旦现变动情况，商铺租金或许会急剧下跌。

好比在学校临近地处开办一处小卖部呀，其间的经营状况往往能够堪称相当不错呢，然而呢，突然之间学校发生合并之举啦，或许就会选择搬迁喽，如此一来原本的小卖部差不多就会陷入几乎毫无生意可做的情形啦。

所以未来投资商铺的风险越来越大。

05，卖还是租？

坚决支持卖，即使价格需要降低好多。

在正常情形之下，这个仓库是绝卖不到400万的。然而鉴于此项投资乃是10年前的，那时金额仅为120万，多年来已收取了十年租金，故而此次不能按400万售出了，即便要缴纳诸多税款，可你到手的钱依旧不至于赔钱。

如果现在不卖，搞不好以后就会变成亏损。

若是此刻进行卖出操作，能够收回大约200万，将这笔资金投资于其他地方，能够获取更为可观的收益，起码要比收取租金的情况要更好一些 。

财说得明白，尽量用简单的语言，让大家看明白复杂的理财形式。