皇庭广场再遭法拍，起拍价30.53亿腰斩！或将触发退市危机？

曾被“港人北上”消费潮救活的皇庭广场，再度被推上了法拍台。

8月12日，皇庭国际发布公告表明，其全资子公司融发投资名下有着资产晶岛国商购物中心，也就是深圳皇庭广场，以及相关附属设施、设备，这些将于2025年9月9日至10日被进行司法拍卖，起拍价是30.53亿元。

现今这样的一个价格，相较于三年之前主动进行挂牌时候的56.2亿元之数，已然遭遇了被腰斩的情况，和评估价值43.61亿元相比，同样也折价接近三成。

应当予以关注的是，身为为公司提供超过56%年度营收的关键资产，一旦皇庭广场经由成功拍卖而更换所有者，极有可能引发“净利润呈现负数并且营收数额不足3亿元”的退市规定条款，致使皇庭国际遭遇到被迫退市的巨大风险。

当前，公司正跟债权人就包括债务化解的整体和解方案展开沟通协商，双方都在积极努力促使和解方案尽快落实；后续要是双方能够达成和解，或许会出现法院撤销此次司法拍卖的情形，在面对紧迫逼近，马上就要进行的拍卖时，皇庭国际于公告里也表明了寻求扭转不利局面，争取有转机的意愿。

命运多舛

开业十二年，皇庭广场的命运几经波折。

从地理位置上来说，有着先天优势，福田cbd最后的一块商业用地开发项目坐落此地，它处于深圳福田中心区内，此处是地铁1号线与4号线这两条地铁线在地铁线路上端覆盖的物业区域，北部紧接着能连通乘坐市民日常生活处理事务的中心，南部临近举办交流大型会展盛会展览事项时的中心所在，跟当下此时已然存在着的著名商业区域星河COCOPark、平安金融中心一起共同组合形成了福田cbd区域的黄金三角景观 。

开业之初的2013年，皇庭广场将“奢侈品 + 高端餐饮”作为定位，曾一度变成深圳的商业新贵，其租金报价比周边商场高出许多，市场认可度相当高。

然而，高光时刻没能持续下去。在2015年前后的那段时间，深圳商业地产的供应量猛地激增，随着周边诸如COCO Park、卓悦中心等具有竞争实力的商业体纷纷崛起，皇庭广场有大量客流被分走，其运营开始出现了裂痕。

紧接着的那几年光阴里，皇庭广场屡次变换自身的定位，尝试通过转型去招徕客流量，然而却没有产生成效。在2019年到2021年期间，因线上新零售、疫情冲击等诸多因素的作用，皇庭广场的商铺空置率曾经一度抵达30%，商场之内店铺的陈列也显得比较杂乱，部分楼层甚至呈现出空置的状况 。

转机出现于2023年，深港全面通关之后，“港人北上”那消费潮恰似救命稻草 。

位置在距离福田口岸仅仅只有两站地铁之处的皇庭广场，依靠着那种5分钟就能实现高铁接驳香港的绝对的区位方面的优势，在一夜之间就实现了跃升，从而成为了港人“北上消费”的核心驿站 。

靠着这个，商场里的客流量中港客的占比从没有到竟然飙升到了百分之四十五，总体的客流相比于二零一九年反而增加了百分之三十五。根据皇庭国际所公布的，在二零二四年的时候，皇庭广场的出租率保持在百分之九十五以上，每天平均的客流超过了十万人次，在周末的时候平均每天是十二万人次，在大型节假日的时候平均每天的客流超过十五万人次。

皇庭广场商场内部实拍 界面新闻记者王妤涵拍摄

8月13日，界面新闻记者实地去探访，发现了这样的情况，身为工作日的晚上，商场的人气仍然是很旺的，店铺也几乎是处于全部都在营业的状态。在深港全面实现通关两年之后，依旧存在着许多背着双肩包、拖着拉杆箱的香港旅客，在各大店铺之间来回穿梭，许多商家的门店前面立着标有“返港必带”的宣传牌 。

皇庭广场内某甜品门店前的立牌 界面新闻记者王妤涵拍摄

当被界面新闻记者问到法拍消息这件事时，一家餐饮店的店员向记者表示，没听说，应该暂时还不会对他们的营业产生影响吧 。

根据京东法拍平台所披露的信息来看，皇庭广场以及相关的附属设施、设备，会于下个月9日开展拍卖，其起拍价大概是30.53亿元，评估价约为43.61亿元，并且需要缴纳保证金约6.1亿元。截至8月14日，这场拍卖总共吸引了369人予以关注，有11672人次进行围观，然而时至今日尚未有人报名参加。

标的物信息 截图来源：京东法拍

另外，值得予以重视的是，经由界面新闻去查阅其评估报告后发现，该项目的土地使用年限是40年，具体为从2002年10月8日起，至2042年10月7日止，这也就意味着其剩余使用年限大概仅有17年 。

但到移送进行拍卖那个时候，涉案的不动产还欠缺管理费大概1631.87万元，还有水电费约740.06万元。这所代表的意思是，参与竞拍的人除了要去支付拍卖的价款之外，还得去承担大约2372万元的有待缴纳的费用。

有行业内部人士，在接受界面新闻采访时表示，皇庭广场的地理位置，极为稀缺，这属于一大优势，然而对于接盘人来讲，还得要考虑资金，以及接手之后的运营改造问题，就目前情形来看，险资或者外资的可能性相对较大 。

30亿贷款引爆的连锁反应

皇庭广场发展到如今这般状况，直接引发问题的根源是一笔信托贷款，这笔信托贷款起始于2016年 。

当年3月，皇庭国际旗下子公司融发投资，把商场还有土地使用权用作抵押，从中信信托那里取得30亿元贷款，合同规定这笔钱用于商场扩建以及业态升级。

这一笔有着五年期限的融资，在二零二一年三月到达到期时间的时候，暴漏出了致命的缺口，因为受到房地产行业下行的影响，皇庭国际仅仅偿还了二点五亿元的本金，剩下的二十七亿五千万的本息没有能力支付 。

这处核心资产被深圳市中级人民法院随即查封，中信信托在2023年拿到终审胜诉判决，于2024年7月把债权转让给不良资产处置机构光曜夏岚，最终促使这场关乎地标命运的司法拍卖得以推动 。

然而，皇庭国际的危机远不止这一笔债务。

最新公布的财报数据表明，截止到2025年3月的最后一天，皇庭国际的总负债金额为77.77亿元之多，其总资产大约是80.08亿元，然而资产负债率竟然高达97.12% 。

其中，非流动负债里一年内到期的部分约为37.04亿元，货币资金数量约是0.92亿元，存在着十分严重的短期偿债方面的压力 。

而连年的亏损也耗尽了皇庭国际的“家底”。

界面新闻的记者，对其近五年财报予以整理，从中发现，在2020年至2024年这个时段，皇庭国际累计出现的亏损，超过了45亿元，到了2024年，虽说依靠皇庭广场所产生的收入，勉强达成了营收6.57亿元，然而皇庭国际依旧处于亏损的状况之中。