马云、曹德旺神预言成真！2026楼市迎颠覆性变革，房子还值得投资吗？

楼市狂热期很早的时候，马云和曹德旺就已经跳出了“房价永涨”的那种集体迷思，给出了能穿透本质的预判，2017年，马云在杭州全球峰会上提出“八年后中国最便宜的便是房子”，那个时候被当作危言耸听，如今却和“十五五”规划里房地产回归民生属性的定调完全契合，而曹德旺的观点更加直接，2020年就直接说“房子就是钢筋水泥，没什么投资价值”，甚至还劝妹妹把多余房产抛售掉，警示“未来房子可能既卖不掉又租不出去” 。

两类大佬所做出的预判，可不是毫无根据凭空出现的，而是依据对于市场规律的深入透彻了解。从相关数据方面进行观察，可发现全国持有两套以及两个以上房产的家庭占比已经达到了42%，空置房的数量超过了1.2亿套，这些房子足够3.6亿人居住，供需不平衡的矛盾早就已经呈现出来了。更为关键重要的是，人口结构正朝着老龄化发展，出生率不断下降使得刚需的总量出现了萎缩，“房住不炒”的长期政策对投机空间进行了挤压，房产税试点的预期持续让持有成本升高，在多种因素相互叠加的情况下，房子的投资属性加快退去热潮，居住的本质全面回归。2026年，是“十五五”规划开始的第一年，这些底层逻辑被兑现，使得楼市格局迎来了具有颠覆性的变革。

二、到了2026年，楼市格局将会被颠覆，原本的“普涨普跌”状况会转变为“冰火两重天”局面。

2026年那楼市最为核心的变化呀，乃是要彻底去告别，“闭眼买房都赚钱”的那个旧时代呢，进而步入，“强者恒强，弱者更弱”的，结构性分化的新常态哟。这样的分化呀，不仅仅是体现在城市之间哒，而且更会渗透到，同一城市的不同板块呢 。

能说明问题的是数据，2025年，上海核心区房价同比有5.7%的涨幅，与此同时，江苏盐城某刚需盘同期跌幅超过25%，北京西城核心区二手房单价保持在12万/平以上，然而延庆区域跌幅高达8.78%，城市间房价背离度达到了13.5%。印证这一趋势的是，权威机构预测，瑞银认为，2026年新房均价整体下跌5%，二手房跌3%后触底，不过三四线城市跌幅可达22%，中信证券指出，上海内环、深圳南山等核心区域涨幅可达5 - 7%。​。

差异化的背后，是资源集中程度的较量。一线以及强二线城市，依靠成熟的产业根基、优良的公共资源，还有持续不断的人口流入，成为市场停止下跌转而稳定的主要力量；然而人口向外流出、库存居高不下的三四线城市，待售面积同比增长了18.6%，调整周期或许会延续到2026年之后。政策导向加剧了这种分化，“十五五”规划明确要“推动房地产高质量发展”，政策重心从全面刺激转变为精准滴灌，有首付降至15%、房贷利率降至3.2%等红利，且这些红利主要向核心城市以及改善型需求倾斜。

三、2026 买房指南：三选三不选，精准锁定核心价值​

在市场分化越发厉害的情形下，刚需群体与改善群体进行买房决策时，不再是那种“赌涨跌”的行为，而是变成了“选价值”的举动。把政策导向以及市场数据结合起来看，到了2026年买房的时候，需要坚守“三选三不选”这样的原则，以此来避开陷阱，并且把握红利。

“三选”直抵保值增值关键要点：其一，挑选核心城市的核心板块。像北京海淀、上海浦东、广州天河等那些产业汇聚之处、配套完备成熟的区域，其抗跌性质显著突出，到2026年很有可能停止下跌接着趋于稳定态势，部分优质板块甚至会有小幅度的上涨，这是资产安全的关键保障。其二，选择以改善为目的的品质住宅。当下改善性需求所占比例已经突破60%，相比于2020年增长了一倍，户型设计合理、物业服务优质、具备绿色智慧特性的“好房子”更受到市场的喜爱，这也符合“十五五”规划中“建设好房子”的政策指引方向。其三，要选择有政策支持的区域。比如说城中村改造的区域，还有城市更新重点的片区等，这些属于政策倾斜的区域。在这些区域，未来配套升级的潜力是比较大的。并且还叠加了利率优惠等这类红利。所以在这里置业，成本会更具优势。

规避贬值风险采用“三不选”：其一，不选三四线及以下城市，此类城市人口持续向外流出，库存处于高位，部分甚至可能出现即便降价40%依旧难以达成成交的尴尬境地 。其二，不选远郊非核心区域，这类房源配套较为滞后，流动性欠缺，到2026年或许还会再跌5至12% 。其三，不选老旧小区、非学区老破小，其设施老化情况严重，需求不断萎缩，未来转手面临的难度特别大。 ​。

对于有改善需求的群体而言，要精准把握“卖一买一”的关键时间窗口，那就是在2026年上半年之时，将现有的并非处于核心地位的资产予以出售，进而在此期间牢牢抓住三四月份小阳春阶段需求高度集中的时期；而买入房产的时候，则可以考虑选择在下半年的九月至十二月这个时间段，因为此时政策所产生的效果会逐渐显现出来，会出现优质房源或者现阶段存在降价的机会。与此同时，要优先挑选那些由品牌房企所开发的现房项目，以此来降低出现烂尾的风险，还要着重关注距离居住地三公里范围之内具备完善配套设施的房源，从而增强房产在长期的保值能力。

四、2026 卖房策略：抛弱留强，优化资产配置​

曹德旺所作出的“多余的房子赶紧卖”这般提醒，在要到的2026年这个时间点，显得格外重要，卖房的关键核心逻辑已然不再是“赚差价”，而是成了“优化资产配置”，要果断去抛售那些低效资产，以此锁定核心价值。

需要尽早把三类房源进行止损处理：其中第一类是位于三四线城市的用于投资的房子，特别是那些库存数量高，并且人口呈现净流出状态的发展较弱的城市，到2026年的时候有可能再次下跌10%至22%，伴随房产税试点范围的扩大，持有这些房子的成本将会进一步提高，所以尽早将其变现是最为合适的选择。第二类是房龄超过20年的老旧小户型房子，没有电梯，管道出现老化现象，户型十分落后，年轻人对这类房子的接受程度低，在未来转手时难度会变得越来越大。第三类是处于远郊地区的概念楼盘，打着“新区规划”的旗号行事，然而配套设施却非常匮乏，常常挂牌长达大半年时间都没有人询问关注。​。

为提升卖房成交效率，卖房之时能够采用“轻翻新”策略，有数据表明了，5万元左右花费改造厨卫、刷新墙面，成交周期会缩短40%，价钱售价会提高8%左右。与此同时要避开7至8月传统淡季，优先选择政策利好窗口期挂牌，以此扩大议价空间。

有三类资产是值得长期持有的，其中，一线以及强二线城市核心区的房产，其抗跌性较强。并且，部分区域已经出现了百分之三到百分之五的小幅上涨。核心城市的学区房，以及楼龄在五年到十年的次新改善型住宅，需求稳定，且稀缺性强。还有，政策重点支持的城市更新片区、轨道交通枢纽周边的房源，未来随着配套升级，仍具备升值潜力。多套房持有者能够把抛售弱市房产所获得的资金，转向核心城市的优质资产或者多元化投资产品，以此降低对房地产的依赖。

五、关乎身家的 3 个核心提醒​

摒弃那种炒房的思维模式，回归到以居住为根本的实质上来：马云以及曹德旺所做出的预判核心要点，皆是洞察并且看透了房地产投资那个时代的终结情况。在2026年的房地产市场状况下，“稳定”乃是主要的基调，想要依靠炒房从而实现暴富这种情况已经变得不切实际了，购买房屋应当将重点聚焦于居住方面的需求，对于房产而言保值要比增值更加具有重要性。

城市的选择，其重要程度相较于房价的涨跌而言，要高上 10 倍 ，在分化的时代里，若是能够选对城市以及板块，那么便已经成功了一半 ，与其一直纠结于 “全国房价到底涨还是不涨” 这个问题，倒不如将关注点放在 “核心区域到底有没有价值” 上面 ，处于一线以及强二线核心区的优质房源 ，依旧是资产配置方面安全的选项 。

决策关键在于政策窗口，“十五五”规划明晰了房地产高质量发展方向，清理住房消费不合理限制的政策会陆续落地，优化二手房交易流程的政策也会陆续落地，买房者能够把握政策红利期来降低置业成本，卖房者可以借助政策窗口期去提升成交效率，只有顺势而为才能够少走弯路。

结语​

2026年时的楼市，既使得马云 “房价回归居住本质” 的那种预判得到了应验，也让曹德旺 “房子无投资价值” 的警示得以践行，还承接了中央 “房住不炒” 的长期定调。格局发生改变的背后，存在着市场从规模扩张朝着高质量发展方向的转型，存在着 “人、房、地、钱” 要素联动机制的重新构建。对于普通人来讲，要摒弃盲目跟风，坚守 “选核心、抛弱势” 的原则，进行理性决策、顺势而为，才能够在楼市新秩序里实现财富的保值增值。毕竟，在这场涉及身家的抉择当中，方向相较于努力而言更为重要，眼光相较于勇气来说更为关键。