房屋出租后格局大变，租户能否解除合同？法院这样判

租赁的房屋甲醛超标

租户能否要求支付违约金？

看房时是两居室

住进去后莫名变成三居

租户能不能解除合同？

12月23日

北京第三中级人民法院

发布了一批

涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷

典型案例

案例一：租的房子由两居变为三居，法院支持租户的诉讼请求

承租方梁某，在某平台上看到的房源信息，呈现为两室一厅一卫这样一种状态，经过现场看房确认之后，和住房租赁企业签订了租赁合同，承租的是该房源南侧的大卧室，并且在当日支付了相应款项。当梁某准备搬进房屋的时候，却发现原本的客厅被隔断成了卧室，涉案房屋由两居室变成了三居室。于是梁某向住房租赁企业发函，要求解除租赁合同，住房租赁企业拒绝解除，还拒绝退还梁某已交纳的费用，声称未承诺不改变房屋原有的格局。

法院经过审理得出这样的认定：双方都承认，在梁某签订合同之前去看房的时候，房屋的格局呈现为两个居室，而这一情况，正是梁某愿意选择签订合同来承租该房屋的事实依据，是其做出该行为的那部分事实基础。签约之后，住房租赁企业未经梁某应允，改变了签约时刻之房屋格局，把房屋内原有的开放空间变成了居室，所提供的租赁物跟约定不一样，已然构成违约，并且上述违约行为对梁某的居住质量造成了较大影响，梁某有权利要求解除所签订的租赁合同，所以法院把梁某解除通知送达住房租赁企业之日当作合同解除日期，还判令住房租赁企业退还梁某押金以及剩余租金。

案例二：房屋甲醛超标，承租方获赔违约金

与住房租赁企业签了租房合同的梁某，合同里明确指出，出租方得保证房屋符合环保等方面安全条件，不会危及承租方安全、健康。梁某声称涉案房屋甲醛超标致使其孩子出现咳嗽等身体不适，医院检查后建议关注居住环境。双方协商一致让梁某自行委托检测，相关费用由住房租赁企业承担。检测后，房屋客厅、主卧、次卧、厨房甲醛均显示超标。之后，梁某搬离房屋并给住房租赁企业发送“诉求明细”，要求解除合同。重新检测的结果表明房屋主卧、厨房甲醛数值都符合标准，然而住房租赁企业对此并不认可。双方在合同解除时间以及退赔事项上无法达成一致，所以梁某向法院提起诉讼。

法院经过审理得出这样的认为，住房租赁企业对于房屋的交付不符合相关的法律法规或者合同当中的约定，从而导致承租方没有办法去正常使用房屋或者危及到承租方的安全、健康状况，在这种情形下承租方是有权利单方解除合同的。在当前此案当中，依据梁某所提交的检测报告，涉案房屋的甲醛标准不能够满足双方预先约定的房屋安全使用条件。住房租赁企业就算提供了另外的两份检测报告，然而这两份报告有关的检测时期跟梁某入住以及检测的时间相比较，其实都存在着一定程度的滞后性。所以，法院最终做出判定涉案房屋的空气质量不符合安全居住的条件 。鉴于双方于合同之中，针对涉案房屋对承租方身体健康造成影响此种情形，明确约定了违约条款，所以法院给予支持。

案例三：住房租赁企业提供的格式条款被认定为无效

住房租赁企业与张某那份为期两年所签订的书面租赁合同之中，有着这样的明确约定，即当租 term 满了之后，绝不能够在住房租赁企业对此事毫不知情的状况之下，与其实处于房屋产权人身份的一方，私底下建立起租赁层面上的关系，一旦出现这种情况，那就会被视作是违约行为，作为乙方的张某，必须要据此给予作为甲方的住房租赁企业赔偿相当于两个月租金数额的金钱，以此作为违约金。在这份合同所规定的到期时间到了之后，张某径直同身为房屋产权人的那一方直接签订了租赁协议。张某随后向法院提起起诉，要求住房租赁企业退还其之前所交付的押金，然而住房租赁企业却以张某存在违约这一理由，拒绝了张某退还押金的请求。

在法院进行审理并作出判断时，所认定和思考的是，那种格式形态存在于条款之中的情况，其是当事人专门出于能够去重复加以使用这样一种意图而事先就拟定好了的，并且是在正式订立合同这个过程当中并没有同对方展开协商的条款。住房租赁企业把租赁合同文本提供给承租方，该文本是住房租赁企业给出的制式模板，这样的一种情况能够让交易变得更加具有便捷性。

确定对于认定制式模板相关条款是不是属于格式条款这件事，要依照“公平原则”来断定两方即双方之双方权利以及义务间的那种关系，防止把另一方的主要权利给排除限定掉，以此来维护合同自由，保扩保护交易这一种公平。涉案合同作出了这样的约定，合同期满之后，承租方不可以和产权人私下树立建立合同关系，这明显违背违反了合同自由原则，所以因此以住房租赁企业依据据此而有不退还押金这类的抗辩是不予成立的 。

案例四里面，住房租赁企业跟房主签的合同，名义上是委托代理合同，实际上却属于租赁合同 。

和住房租赁企业签《资产管理服务合同》地沈某，约定委托住房租赁企业去管理运营涉案房屋，还授权住房租赁企业把标的资产经营出租以供他人居住。住房租赁企业给沈某提供为期三年的资产管理服务，双方认可从合同签订当年5月开始计收收益，每月收益是5100元，每个履约年度内月付作为一次结算周期。管理期间当中，甲乙双方协商一致的话，能够解除本合同。

合同签订之后，沈某依照约定把涉案房屋交付给住房租赁企业进行管理，住房租赁企业按照合同约定定期给沈某支付租金收益一直到2020年10月3日，在那之后就没有按照合同的约定向沈某支付租金收益了。于是，沈某向法院提起诉讼要求住房租赁企业继续去履行合同并且支付拖欠的租金。住房租赁企业觉得，涉案合同属于委托合同，住房租赁企业拥有任意解除权，它在多次跟沈某沟通想要调整合同内容、降低逾期收益，而沈某拒绝的情形下，是享有解除权的。

依据法院的审理见解，租赁合同指的是，出租方把租赁物给予承租方去使用、获取收益，而承租方则需给付租金的合同。于租赁关系里，出租方最为关键的义务是，依照合同所约定的那样，把租赁物交付给承租方，并且在租赁期间一直让租赁物维持符合约定的用途。承租方最为关键的义务是，按照约定去交付租金，以及依照约定的方法或者按照租赁物的性质来使用租赁物。沈某授权住房租赁企业把其住宅给他人居住、使用，住房租赁企业向沈某支付租金收益，结合住房在装修、维修、家具家电等方面《资产管理服务合同》里的约定，双方之间合同的约定以及合同履行状况，符合租赁合同的基本属性。沈某与住房租赁企业签订《资产管理服务合同》处于房屋租赁合同法律关系，住房租赁企业认为双方是委托合同关系的上诉主张缺少依据。法官提醒：

签约前多核实，履约中留证据

围绕着纠纷的预防以及化解，北京市第三中级人民法院民三庭的庭长全奕颖，针对各大租赁的各方，提出了针对性的具体的建议。

于住房租赁企业而言，法院给出提示，其应当依照法律规定进行备案，秉持诚信态度开展经营，如实去告知房屋产权、房屋性质这类关键信息；对于合同之中减轻或者免除自身责任的格式条款，应当作出显著的提示以及说明；与此同时，应当构建起内部投诉处理机制，及时化解出现的矛盾。

针对承租人而言，提议慎重抉择租赁企业，在签约以前，经由住建部门官网、企业信用系统等途径核查企业资质以及信用状况；仔细审阅合同条款，明晰租金、押金支付路径以及监管要求；在交接房屋的时候制作详尽清单，记录家具家电状况；租金支付最好转账至企业账户而非个人账户。

就房屋产权人而言，除了要挑选正规企业来合作以外，还得对房屋交接标准予以明确，对恢复要求加以明确，并且得履行房屋修缮这一义务，以此来保证房屋安全适宜出租。一旦碰到租客违约的情况，应当借助书面催告等合法的方式去主张权利，防止采取停水停电诸如此类的过激行为。