房屋出租纠纷多？海淀法院梳理租房四类奇葩事儿及应对建议

近日，租客入住后，发现房间内满是蟑螂，于是要求退租，然而反被房屋租赁中介公司要求支付违约金，此事情引发网友热议。海淀法院统计实际案例，还搜集网友晒出的经历，发现租房奇葩事引起的纠纷，大致可分为四类，一类是租金、押金类型的纠纷，一类是设施设备类型的纠纷，一类是居住环境类型的纠纷，一类是个人隐私类型纠纷。对此，法官给出了相关建议。

租户卖了屋内家电上演现实版《揭瓦》

经典相声《揭瓦》，讲述的是租客卖了房东房子瓦片引发的故事。

现实中，能有这样的事吗？海淀法院就审理过一起类似案件。

小张租住在老王家中，租金是每月一万二千元，支付形式为押一付三。合同期满后，老王前去收房，踏入屋内，惊愕发现电视、空调、床以及桌椅板凳皆不见踪影，并且墙上留有小孩子的涂鸦痕迹。找到小张询问缘由，原来是小张退租之际，认为老王屋内家具设施陈旧老化，价值不高，遂将其尽数变卖，变卖所得私自据为己有。老王盛怒之下，找来公证机构，对房屋予以公证，为挽回自身损失，他决定不退还小张所交付的押金。

小张为了把那笔押金给要回来，凭借房屋租赁合同纠纷这个缘由，将老王告到了法院，老王紧接着提起了反诉，力求小张能返还屋内的家具家电以及桌椅板凳，还要赔偿自己重新装修所产生的损失。

打官司审理之后得出这样的认定，在合同到了约定的期限之后，房东本来应该把押金退还给租客；而当租客不再租赁房屋时，同样应该把房屋恢复到原来的样子，屋内配置的那些设施设备也需要妥善谨慎地保管，然后归还给房屋的主人。如今小张把屋内的设施变卖掉了，这就应当给房屋的主人作出相应的补偿，鉴于设施设备已经使用有十几年的时间了，剩余的价值非常有限，与此同时墙上还有涂鸦的情况，也应当给予对其进行修补的补偿。最终，法院作出判决，小张要赔偿给老王1万元，在和押金进行抵减之后，老王最后返还给小张押金2000元。

法官讲，民法典有规定，承租人要妥善保管租赁物，要是因保管不当致使租赁物毁损、灭失了，就得承担赔偿责任。所以，租客在用屋内配置设施时，得避免让其毁损，灭失，不然就得承担赔偿责任。常见的还有退租后，租户留下过多生活垃圾，出租人要自己掏钱付清洁费才能打扫干净。这种情形下，产生的清洁费也应由租客承担。

此外还要说的是，租赁房屋之内的设施设备究竟应由谁去进行维修，这同样是房东跟租客之间会产生争论的一个问题。针对这种情况，法官表明，民法典当中有相关规定指出，出租人是应当履行租赁物的维修义务的，不过要是当事人之间另外存在有约定的情况则是除外的。所以说，对于租赁房屋里面设施设备维修义务的确定方式，首先是要以双方所签订的租赁合同当中的约定作为标准的，要是没有约定的话那就需要由出租人来负责进行维修。要是房东觉得是租客故意造成损坏的，那就应当积极地去进行举证，进而寻求赔偿 。

法官表明，于现实状况里，当租赁物需要进行维修之时，承租人能够请求出租人在合理的期限范围之内予以维修；要是出租人并未履行维修的义务，那么承租人能够自行开展维修，维修所产生的费用由出租人来承担；并且，由于维修租赁物而对承租人的使用产生影响的，理应相应地减少租金或者延长租期。

法官提出建议，房屋内部的设施设备有维修问题，租赁双方最好在合同里确定下来，把这个当做纠纷解决时所依据的内容 。

租房危害健康可随时解除合同

“居住环境类型方面的纠纷，是在现实当中以及司法实务之际，都相对令人头疼的问题。”法官进行指出。比如说，噪音对居民造成干扰、邻里之间产生的纠葛等，这些情况算不算得上是能够使得房屋租赁合同给予解除的理由呢？针对这一情况，民法典给出了相应规定。

法官介绍了一起真实案例。

某公司于2019年3月，在租赁秦女士房屋之后，因忍受不了隔壁租户酒吧传来的吵闹声音，故而向法院提起起诉，以便要求解除合同，返还相关租金，并且给予相应赔偿损失。秦女士对此并不赞同，反而进行反诉，要求该公司支付所欠付的租金以及违约金。

经过法院审理得出观点，酒吧乃是娱乐性质的场所，会产生一定程度噪音，酒吧每晚经营至很晚，并且每个个体对于噪音的接受程度存有差异性，故而公司方因无法承受噪音污染，要求与秦女士解除涉案合同，有其合理性，秦女士基于此要求公司承担违约责任，于理过于严苛。依据此情况，对秦女士要求公司承担违约责任这一诉讼请求，法院不予支持。

而另外一方面，酒吧并非是在租赁合同签订之后才产生的，它是处于持续存在的一种状态，公司在租赁那房屋的时候就已经知晓房屋的相关情况了，秦女士在客观层面上并没有隐瞒的那种故意，所以呢公司所提出的要求秦女士返还房屋租金以及装修费损失的诉讼请求，法院是不会给予支持的。与此同时，公司要求秦女士承担处理租户问题所造成损失的诉讼请求，因为该问题的产生并不是秦女士故意行为所导致的，所以法院同样也不会给予支持。最终，法院作出判决，判定双方解除合同，公司要把欠付的租金支付给秦女士。

房客在房东所供房屋不符合居住条件之际，像网友晒出自身租住的爬满蟑螂的屋子，要是解除合同，那租户真的得支付房租吗， ？

法官讲，依据民法典规定，出租人得按约定把租赁物交给承租人，且在租赁期限当中让租赁物能符合约定的用途。与此同时，民法典针对特殊状况又作了进一步规定，即租赁物危及承租人安全或健康的，就算承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人反倒仍能够随时解除合同。所以，租房要是存在类似情况，租户首先要固定好证据，像甲醛超标的情况，要及时去检测，发现有大量蟑螂等危害健康情形的，要及时拍照录像来固定证据 。

那么，又该如何认定危害健康的标准呢？

法官觉得，危害健康的程度只要能达到一般生活经验以及普通人的那种认识标准就行，法律是不会对承租人过分要求的。比如说，有害气体对人身造成危害这属于一般常识范畴，要是有成群蟑螂频繁出现那就表明这儿可不是安全适宜居住的环境，房屋出现塌陷裂缝那就说明存在安全方面的隐患，这些情况是不需要专门去举证的。只要有相关的证据存在，租户就能够随时去行使法定所赋予的解除权，而且是不用承担违约责任的。

房东安摄像头“查房”侵犯租户人格权

涉及租房的纠纷，除去因房子而引出的各类问题之外，还存在一大部分状况是源于房东与租户之间所产生的矛盾，其中最为常见的情形乃是房东毫无缘由地随意进出并实施“查房”行为，由此引发租客心中的不满之情。

不少网友曾吐槽，房东常以要检查房屋状况为理由因而这么做，在未经自己同意之下进入租赁房屋里头；有的房东相当奇葩，居然于租赁房屋之内安装监控探头；更有甚者，有房东把已经出租出去的房屋设置成灵堂……

针对此情况，法官明确指出，按法律规定，自然人是享有空间隐私的，而空间隐私属于自然人的私人生活安宁范畴以及不愿被他人知晓的私密空间部分。任何组织或者个人都不可以采用刺探、侵扰、泄露、公开这类方式去侵害他人的隐私权。任何组织或者个人都不准进入、拍摄、窥视他人所拥有的住宅、宾馆房间等私密空间；不允许拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动；不可以拍摄、窥视他人身体的私密部位。而那种被用于居住的租赁房屋同样属于住宅的范畴，房屋的所有权人把房屋进行出租，这实际上就是把房屋的使用权转让给外边的其他人啦，所以绝对不应该去侵犯租户对于房屋所拥有的使用权哟。

房东随意进入已出租房屋，窥视他人隐私，这侵害了承租人的人格权，在此情况下，受害人有权依据民法典以及其他法律的规定，要求行为人承担民事责任！

并且，在去年的时候，住房与城乡建设部将《住房租赁条例（征求意见稿）》予以公布，还面向社会去公开征求相关意见。在这当中作出了规定，要是没有经过承租人的同意，那么出租人是不可以擅自走进租赁住房的。要是存在正当理由且确实有必要进入租赁住房的情况，出租人是应当和承租人去约定好时间的，同时承租人要给予相应配合。

而且，我国刑法另外规定了非法侵入住宅罪，这里所说的住宅涵盖了以租住这种形式存在的。

所以，房屋出租者理应敬重租户对房屋所拥有的使用权利，绝对禁止去施行窥探他人隐私的这类行为，不然的话就有可能要承担民事方面的法律责任，甚至还会遭受刑罚处罚。