上海闵行房屋出租纠纷：签合同后发现房东无权出租

今年六月，有一位化名杨先生的人，和另一位化名郎先生的人，签订了一份《房屋租赁合同》，这份合同约定，由杨先生向郎先生租赁一处位于上海市闵行区的房屋，租赁期限总共是十年，租金是一次性支付的，十年租金总计为人民币15万元，因为房屋状态是毛坯的，所以杨先生能够进行装修，合同签订之后，杨先生就一次性把十年的租金付给了郎先生。

正当杨先生进入场地准备着手进行房屋装修之际，却发觉该房屋已然处于装修状态，装修之人乃是郎先生的孙子，且从其口中获悉的情况是，郎先生实际上早在2020年时就已经与自己的儿子、孙子一同签署过一份《调解协议》，此协议里明确规定了郎先生放弃这个房屋的所有权，所有权归属于孙子，郎先生仅仅拥有居住权。只是因为此房屋属于动迁安置房，现今尚未获取相关的产权证。

所以，郎先生的孙子持有这样的一种看法，那就是爷爷跟杨先生所签订的那份《房屋租赁合同》是没有效力的。处于没有办法的状况之下，双方去到了华漕镇人民调解委员会找援助。

受理此次调解的，是华漕镇人民调解委员会名为宋惠芳的那位专职调解员，且其还是那个华漕镇人民调解委员会的专职调解员宋惠芳呀，宋惠芳觉得该起纠纷的争议焦点在于：

1.郎先生作为居住权人是否有权将孙子的房屋对外出租？

在房屋所有权人即郎先生孙子坚决要求收回房屋时，而承租人杨某坚称自己已支付租金的情形下，怎样维护双方权利呢 ，依据《中华人民共和国民法典》第三百六十九条规定 ，居住权不得转让、继承 ，设立居住权的住宅不得出租 ，但当事人另有约定的除外 ，所以 ，在这起调解案例中。

最终经过调解，双方达成一致：

1. 杨先生已支付给郎先生的房屋租金人民币15万元，郎先生返还回去，与此同时，依据租赁合同补充条款，郎先生支付违约金3万元，如此一来，这两笔款项一共是18万元。

1. 杨先生于收到全部款项之后的三个工作日以内，自行把放置在该房屋里面的设备及设施移除掉。2. 要是杨先生不进行拆除的话，那么郎先生的孙子就拥有拆除的权利，并且不需要担当任何责任。

宋惠芳向广大市民进行提醒，对于设立居住权的房屋是否能够出租给他人，法律存在明确规定，即除非当事人另外有约定，否则设立居住权的房屋不可以出租给他人。这样的规定目的在于保证居住权的设立初衷能够达成，避免居住权人借着出租来获取利益而致使偏离居住权的本质功能。

为您支招

有市民称，自己把车停在了小区自家的车位上面，就在昨天下午，当这个人准备去开车时，却发现车子右侧自车头至车尾被划了一条长长的线，一眼就能看出这是人故意弄出来的，当时这人去到物业那里，想要调取监控查看究竟是谁所为，结果却发现监控是坏的，最终没能得以查到究竟是谁弄的，那么这个人究竟该采取怎样的方式来寻求损失赔偿呢？

宋惠芳称，业主把车辆停于自家车位，且缴纳了物业费，物业公司理应依据物业管理服务合同，来提供物业服务，要对停车场所进行有效管理，维持停车位的正常停车秩序。业主已依照要求，把车辆停在停车场所内，其对车辆受损并无过错。物业虽在停车场所安装了部分摄像头，然而因监控设备缺失致使监控存在盲区，进而导致业主无法确认车辆受损的直接侵权责任人，所以业主对其车辆受损无法获取相应赔偿。物业服务合同之中的对方是物业公司，它需要依据合同里的约定，将物业服务管理义务全面履行到位，还要采取合理的措施，对业主的人身安全以及财产安全予以保护。

这位咨询者的车辆，正常停在了，由物业公司所管理的停车场内，却被剐蹭受损，这是因第三人的行为导致的，按理应当由第三人承担侵权责任，不过，物业公司的物业服务行为，存在履行方面的瑕疵，并没有尽到一定的安全保障义务，所以，对于业主的车辆损失，应承担相应的赔偿责任，物业在承担补充责任之后，有权向第三人进行追偿。

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