霸占小区公共区域出租给他人，租金退还引纠纷

霸占小区公共区域

竟还出租给他人

自己美美收下租金

挣钱，有时候就是这么简单

案情简介

2022年4月，叶某把某小区外围裙房商铺的一楼大堂公共区域进行加装卷帘门，之后安装玻璃门，随后出租给唐某用作仓储。双方商定给出的租金是3万元，然而，令人感到奇怪的是，双方并没有对租期作出约定。

然而，房屋出租后没过多久，叶某以有其他人出价更高作为理由，向唐某提出要上涨租金，唐某心里不太乐意，在双方沟通的这个过程当中，发生了争执。

叶某

现在还有人想租，愿意出的租金更高，你得加点钱啊！

唐某

你租给我的地方是开发商的！我给你3万块已经不少了！

2022年9月，物业管理公司告诉唐某，其租用的那块空间属于小区公共区域，叶某没有权力将它出租，于是通知唐某清理退出。

唐某遭清退之后，寻觅到叶某，诉求返还租金，然而叶某声称，唐某被清退乃是因其开展生意、行事过度“高调”所致，并且那3万元租金并未针对特定租期，故而不同意退还。唐某在无奈状况下，把叶某起诉至法院，要求叶某返还已给付的租金。

法院审理

小区外围商铺大堂区域，有叶某出租给唐某的房屋，该房屋是大堂通向二楼的通道。在法院审理时知道了，这并非叶某初次占据此区域，曾经因影响大堂通行，叶某与小区业主起过矛盾，物业多次提醒督促叶某清退，然而叶某常在清退后又再次占用。

法院觉得，叶某清楚知道案涉区域是属于全体业主共有的区域，然而却私自进行出租，他的这种行为有着显著的恶意。

得知在法院审理时，于叶某会同唐某的沟通期间，唐某曾讲过“你租给我的地方属于开发商，是公共部分”，据此能够晓得唐某对所租区域的性质是清楚的，处于这种情形下却依旧和叶某约定租赁并加以占用，也有显著恶意。所以，法院判定叶某与唐某针对案涉房屋租赁事项构成“恶意串通”。

那案涉房屋呢，它是作为共有部分存在的，对于此项而言，其使用方面，以及获得收益这件事，依据法规规定，是应当由业主们共同去做出决定的。唐某和叶某呢，他们擅自针对案涉房屋达成可租赁合同，如此一来，致使公共空间使用功能受到限制，使得共有财产收益被非法侵占，还造成物业安全管理风险有所提升，这一系列因素侵害了业主权益。

依靠《民法典》第154条的规定，行为人同相对人间进行恶意串通，致使他人合法权益遭受损害的民事法律行为是无效的。法院判定案涉租赁合同关系属于无效状态，进而判决叶某朝着唐某归还所收取的租金。该判决已然产生法律效力。

法官说法

唐某可无偿使用房屋，叶某虽未因出租行为获利，然而依据判决叶某须将收取的租金全额返还唐某，如此一来受损的业主公共权益便无从弥补了。

这样一来，法院积极主动和案涉房屋所归属的社区、物业公司展开对接，鉴于案涉小区并没有成立业主大会，法院组织唐某跟物业公司进行协商，依照周边仓库的租金标准，唐某向物业公司支付使用期间的占有使用费，其金额为4000余元，此作为小区公共收益的一部分 。

因叶某存在多次侵占公共区域的情况，在此基础上，法院向小区物业公司提出建议，要求其加强管理，要在日常开展对公共区域的巡查工作，对于违规占用行为，需做到及时给予提醒，还要督促进行清退，以此强化对公共利益的维护 。