租到擅自转租的房屋，原房主要求搬离后装修损失谁承担？

租房是一种常见的社会现象

从古至今延续数千年

有很多与租赁相关的

有趣的事实

例如，古人需要

看农历选择日期等等。

现代社会租房麻烦多多

有时，因为转租房子

造成一定损失

这时候我们应该做什么呢？

朱某将其闲置的房屋出租给田某，二人在《房屋租赁协议》中约定，租赁期限为2012年10月1日至2018年9月30日；若田某擅自转租、转让、出借该房屋的，朱某可以解除合同，且田某需承担法律责任并支付违约金。

2018 年 3 月 10 日

田某未经许可将房屋转租给李某。经协商，双方签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定田某将该房屋出租给李某开办餐馆，租期三年，转让费10万元。同日，李某向田某支付了半年租金及转让费10万元。

李先生装修了房子，开始卖小龙虾

当生意兴隆时

原主人朱某发现

田某实际转租了房子

愤怒的朱某将田某、李某起诉到法院。法院经审查，判决朱某、田某签订的《房屋租赁协议》于2018年5月9日解除；田某、李某腾空房屋，并将房屋退还给朱某；田某向朱某支付违约金4万元。

判决生效后，李某委托资产评估公司对该房屋装修现价值进行评估，资产评估公司认定该房屋在继续按照原用途和所在地使用的前提下的评估价值为18104元，李某支付评估费用3000元。

李搬出家后

维护他们的合法权利

于是他向鼓楼法院提起诉讼

原告李某的诉讼请求：

1、确认李某、田某签订的《房屋租赁合同》无效；

2、田某退还转让费10万元；

3、田某赔偿损失42860元；

4、本案诉讼费用由田某承担。

被告人田某辩称：

李某提供的合同是伪造的，田某将案涉房屋多次转租，李某只是其中之一。

为了回应他们的论点，

法庭将如何判决？

法院认为：

当事人的合法权利受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《房屋租赁合同》有效吗？

最高人民法院第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人将房屋转租，但在六个月内未提出异议，出租人以承租人未同意为由请求解除合同或者宣告转租合同无效的，人民法院不予支持。田某将房屋转租给李某的情况未告知朱某，朱某对此也不知情，朱某已提起解除合同的诉讼，因此朱某并未同意田某将房屋转租。

生效判决已认定朱某与田某之间的租赁合同于2018年5月9日解除，朱某对田某转租涉案房屋的行为不同意并提出异议，因此田某与李某之间的租赁合同违反了法律、法规的禁止性、强制性规定，应属无效。

田某是否应该退还10万转会费？

李某与田某签订了租赁合同，并向田某支付了相关费用，双方的让渡不仅是相关装修、设施，还有相应的机会。李某已使用涉案房屋一年，在此期间，朱某向法院提起诉讼，要求李某腾空并退还涉案房屋。此后两年内，李某无法再使用，因此田某应当返还李某相应的让渡费。根据李某、田某提供的证据，以及李某使用涉案房屋的具体情况，法院判决田某返还李某5万元让渡费。

田先生是否应该赔偿装修损失？

田某应当知道李某租赁涉案房屋是为了开办餐馆，李某对该房屋进行了装修，田某未表示反对。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，合同项下取得的财产应当返还；无法返还或者无须返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

双方的租赁合同无效。双方签订租赁合同时，李某未尽到对涉案房屋产权进行审核的义务，有过错；田某未告知李某涉案房屋的产权情况及田某与涉案房屋所有人之间的租赁期限，亦有过错。双方对于合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。

因此，田某应对李某的装修损失承担相应的责任。法院本着公平、诚实信用的原则，结合李某使用涉案房屋的具体情况、《资产评估报告》以及李某和田某双方的过错程度，判决田某赔偿李某装修损失9000元。至于李某的其他诉讼请求，均无法律依据，法院不予支持。

判决结果如下：

1、被告田某于本判决生效之日起十日内退还原告李某转让费5万元；

2、被告田某于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某损失人民币9000元；

3、驳回原告李某的其他诉讼请求。

鼓助理有话要说

生活中，租客在转租房屋前，一定要征得房东的同意。如果租客在未经房东同意的情况下转租房屋后发生纠纷，租客必须承担不利后果，并赔偿相应损失。同时，在租房前，我们应该核实房东的房产证和有效身份证；如果对方不是房东，而是转租人，可以要求查看与原房东的租赁协议中是否有不允许转租的限制。在确保原租赁合同没有问题后，应该要求转租人提供原房东同意转租的声明，以确定转租合法。

其次，为了保险起见，也可以要求与原房东通话，询问其是否知道转租一事，并保存电话录音。另外，签订转租合同时，要注意转租合同的租期不能超过原租约约定的租期。