最高法案例：买卖协议签订已履行但未过户，房屋被征收的补偿权益归属

征收、拆迁补偿应当依法有据，依法保障权利。

01

裁判分

买卖双方签订的房屋买卖协议中明确规定，涉案房屋被征收的，买方享有补偿权益。被征收人因房屋征收获得补偿的权利实际上是一种财产权，现行法律法规并没有限制或禁止该权利的转让、变更或放弃。买卖双方签订的房屋买卖协议中有关房屋征收补偿权益转让的条款，是协议双方的真实意思表示，不违反合同无效的法定情形。符合《民法通则》的规定，不违反法律规定。 ，法律、法规的强制性规定有效。

如果房屋购买者已付清全款并实际入住，即使尚未办理过户登记，也可以排除该房屋的执行。即在这种情况下，应优先保护买受人对房屋的占有、使用及其他相关权益。此外，本案中因房屋征收而获得的补偿权也应属于购房者。涉案房屋买卖协议成立多年，购房人已在其中居住多年。事实上，他在社会观念和生活上已经对房子产生了依赖。征收补偿的目的是对实际居民失去居住场所的补偿和安抚。货币补偿安置方式是为实际居民重新安置或过渡安置提供经济支持。被征收房屋按照房屋征收补偿标准向实际居民进行补偿。目的。

02

判决书

中华人民共和国最高人民法院

行政裁决

再审申请人（一审原告、二审上诉人）陈某，男，1970年3月18日出生，汉族，住海南省三亚市。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）三亚市人民政府。住所：海南省三亚市吉阳区新丰路***号。

法定代表人吴，市长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）三亚市住房和城乡建设局。住所：海南省三亚市河东路***号。

法定代表人李先生，董事。

原审第三人孙某，女，1965年11月18日出生，汉族，住海南省三亚市。

再审申请人陈某诉被申请人海南省三亚市人民政府（以下简称三亚市政府）、海南省三亚市住房和城乡建设局（以下简称市住房和城乡建设局）三亚市住房和城乡建设局），原审第三人孙某。征收补偿协议案中，本人不服海南省高级人民法院2016年12月23日作出的（2016）琼兴中530号行政判决，向本院申请再审。目前，该案已经过审理。

涉案房屋位于三亚市邮电局宿舍3号楼702室。它是陈先生参与单位集资修建的。房产证编号为三土房（1997）XX号，业主为陈某，建筑面积81.32平方米。米，占比80%。 2008年9月5日，陈某与孙某签署了《协议书》。主要内容为：“1、因孙某借给陈某18万元，陈某将现有单位住房偿还给孙某作为还款金额。2、孙某按照本协议享有房屋所有权证上规定的一切权利。权利和利息（包括未来房屋拆迁补偿或国家征地造成房屋损坏的补偿，或其他因素的补偿）”，2008年9月7日，陈某向其开具了收据。 Sun的收据，主要内容是Sun的收据。他的单位购买价是18万元。 2015年9月30日，三亚市政府下发三府〔2015〕193号《关于原武装部地区改造工程房屋征收的决定》，涉案房屋属于征收范围。根据《关于印发原军区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案的通知》（2015）266号（以下简称266号补偿安置方案），该方案明确被征收人是房屋及其他建筑物、地上附着物的合法所有者。根据266号补偿安置方案确定的货币补偿标准，涉及房屋各类征收补偿费共计140.78万元。 2015年10月15日，征收实施单位三亚市住房和城乡建设局与孙某签订房屋征收货币结算协议，赋予孙某三亚市邮政三号楼702室补偿权。电信局宿舍楼登记在陈名下。 。 2015年10月20日，陈某以自己是被征收房屋的产权人为由提出异议。后，三亚市住房和城乡建设局就房屋权属问题申请仲裁，海南仲裁委员会于2015年12月10日受理该案，案号为（2016）海中（3）李子56. 尚未作出仲裁裁决。 2016年3月15日，陈某以不存在仲裁协议或仲裁条款且不愿参加仲裁程序为由，向海南仲裁委员会提出仲裁管辖权异议。本次仲裁尚未得出结论。 2016年3月24日，陈某就本案提起行政诉讼，请求确认三亚市住房和城乡建设局与孙某签订的房屋征收及货币安置协议无效；责令三亚市住房和城乡建设局、三亚市政府履行陈某的房屋安置费。赔偿义务为140.78万元。

海南省三亚市中级人民法院（2016）琼02杭初311号行政判决书认为，首先，陈某、孙某虽然于2008年9月5日签订了房屋补偿协议，且该协议第二条规定了转让内容的拆迁补偿权。但根据《中华人民共和国合同法》第七十九条和第八十条第一款的规定，陈某的拆迁补偿权要具有有效转让给孙某的法律效力，必须同时满足两个条件：同时：1、一是陈某与孙某之间关于拆迁补偿权转让的协议合法有效；二是债权人将转让作为构成要件通知债务人。未经通知，转让不会对债务人产生效力。本案中，虽然陈某与孙某就拆迁补偿权转让问题达成了协议，但陈某不仅没有向三亚市住房和城乡建设局发出将全部补偿权转让给孙某的通知，而且还做出了相反的决定。以反对信的形式表达意图。表达。因此，陈某的拆迁补偿权尚未产生有效转移至孙某的法律效力。其次，三亚市住房和城乡建设局以孙、陈于2008年9月5日签署的《协议》作为其获得全部补偿权利的依据。因陈某、孙某对协议中房屋的性质、效力及份额仍存在争议，不具有《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的产权变更效力，且产权变更的效力是自动的。这只有在法律文书生效后才会发生。仅凭孙某与陈某于2008年9月5日签署的《协议》，并不能作为被征收房屋权属发生变更、孙某获得全额补偿权利的依据。争议应当由当事人通过民事途径解决。当事人的权利经生效的法律文件确认后，即可通过法律途径单独主张权利。因此，三亚市住房和城乡建设局将孙某视为被征收房屋的所有人，并于2015年10月15日与其签订了房屋征收货币结算协议。主要证据不足，适用法律、行政法规。规定是错误的，违反了法定程序。应当依法确认无效。关于陈某诉请三亚市住房和城乡建设局、三亚市政府向陈某支付赔偿金共计140.78万元，因陈某与孙某对协议性质、效力及房屋份额仍存在争议他们要占领，应该先通过民间途径解决。各方权利经生效法律文件确认后，可以通过法律途径分别主张权利。本院依法不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决确认了被征收人双方签订的房屋征收协议。三亚市住房和城乡建设局和孙．汇兑协议无效，陈某的其他诉讼请求被驳回。三亚市住房和城乡建设局不服一审判决，提起上诉。

海南省高级人民法院（2016）琼兴中第530号行政判决认为，本案争议焦点为三亚市住房和城乡建设局与孙某签订的征收协议是否违法，以及三亚市政府、三亚市住房和城乡建设局负责解决陈某房屋征收和安置补偿义务问题。根据本案查明的事实，涉案房屋原为陈某单位自筹的房屋，直至被征收前，该房屋产权仍登记在陈某名下。但陈某与孙某2008年9月5日签署的《协议》明确规定，涉案房屋若被国家征收，孙某享有补偿权益。本协议是双方真实有效的协议，受法律保护。协议双方应当本着诚实信用原则，依法履行。此外，根据266号补偿安置方案，涉及房屋征收补偿安置方案中的被征收人主体资格不限于登记房屋所有权人。方案第三条规定：“对业主没有房屋所有权证但有合法手续的房屋，可以予以确认和补偿”。虽然孙某并未通过房产变更登记取得涉案房屋的所有权，但根据其与陈某达成的协议，孙某有权获得包括房屋征收补偿受益权在内的相关权益。在此情况下，三亚市住房和城乡建设局与孙某签订了涉案房屋征收补偿安置的征收协议，有事实依据，符合房屋征收补偿安置的规定。规划，不违反法律规定。一审认为，陈某与孙某虽然签订了协议，但陈某作为债权人并未通知作为债务人的三亚市住房和城乡建设局，导致相关拆迁补偿权不具备转让法律效力，从而认定三亚市住房和城乡建设局与孙某签订的征收协议无效。法院认为，陈某、孙某于2008年9月5日签署协议时，房屋征收及补偿尚未发生，三亚市住房和城乡建设局并非协议签署方。因此，一审依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款的规定，认定被诉征收协议无效，属于适用法律的错误。综上，三亚市政府、三亚市住房城乡建设局对被诉房屋征收补偿的事实、证据清楚，不违反法律规定。陈某的主张缺乏事实和法律依据。其主张违反约定，违反诚实信用原则，不予支持。一审判决事实清楚，但适用法律错误，造成处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、第六十九条的规定，撤销一审判决，改判驳回陈某的全部诉讼请求。

陈某申请再审，主张： 1、二审未审查266号补偿安置方案内容合法性，适用法律错误； 2、民事纠纷认定、认定错误。本案当事人均未请求对该案进行行政复议。民事纠纷将与诉讼一并处理。因此，二审法院对涉案房屋民事权属纠纷的处理存在错误； 3、《协议》仅涉及涉案房屋80%产权的交易。三亚市住房和城乡建设局认定孙某享有100%的全部权益，查明事实。严重错误。依法请求撤销二审判决、维持一审判决或者发回重审。

三亚市政府辩称： 1、一审判决错误地适用合同法的规定确定物权，二审判决依法予以纠正并无不当； 2、二审法院以征收协议合法性为争议焦点的判决并无不当；陈某在一审、二审中均未提出合法性审查问题，不予支持； 266号补偿安置方案相应内容符合相关规定； 3、孙某的补偿符合266号补偿安置方案的规定。请求驳回陈某的再审申请。

三亚市住房和城乡建设局提交了书面答辩意见。庭审中，被告辩称其同意三亚市政府的意见，认为陈某、孙某于2008年9月5日签署的协议中包含两种法律关系，一是房屋所有权转让，二是房屋所有权转让。房屋征收补偿利息。只要双方签订的协议成立并生效，孙某就享有房屋征收补偿权益。三亚市住房和城乡建设局、三亚市政府作为房改项目征收实施单位，本着尊重历史、尊重事实、尊重合同精神的原则，认定孙某有权涉案房屋征收补偿权人，符合事实和法律规定。

本院经审查认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位或者个人的房屋的，被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）应当给予公平补偿。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记有效；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。一般来说，征收国有土地上的房屋时，被征收人应当是被征收房屋的所有权人。但实践中，被征收房屋只进行交易但未办理过户登记的现象屡见不鲜。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，房屋所有权变更应当办理登记。因此，未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有。买方仅有权根据合同向卖方提出要求。交付房屋并配合债权转让。如果房屋征收时房屋已交易但尚未转让登记，如果房屋征收部门直接对房屋出卖人进行补偿，可能会导致购房者拒搬、购房者支付房屋补偿金的现象。购买价格但拿不到钱。房屋征收补偿只能导致通过其他渠道向出卖人索赔，不利于减少社会矛盾，人为增加诉讼负担，不利于社会和谐稳定。在此情况下，买卖双方发生纠纷的，房屋征收部门应当根据人民法院或者仲裁机构出具的生效司法文书的内容确定房屋所有权人。补偿方案规定的合同期限届满，争议仍未解决的，房屋征收部门可以向房屋征收部门报告房屋权属不明确的，向市、县级人民政府报告：作出房屋征收决定作出补偿决定。本案中，涉案房屋登记在陈某名下。三亚市住建局没有通过法定程序确认被征收人，直接与购房者孙某签订货币安置协议，确实不妥。尽管三亚市住房和城乡建设局随后提出仲裁确认涉案房屋的权属，但海南仲裁委员会并未作出具有法律约束力的裁决，涉案房屋的权属仍存在争议。

陈某就此案直接提起行政诉讼，请求确认三亚市住房和城乡建设局与孙某签订的补偿协议无效。如上所述，判断补偿协议是否有效，应根据陈某、孙某签订的《协议》中关于房屋证上规定的全部权益（包括房屋拆迁或征收补偿）的条款是否有效。房屋买卖协议以及房屋所有权是否转移应通过民事途径解决，一般不属于房屋征收补偿案件的审查范围。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款的规定，在涉及行政许可、登记、征收、征用以及行政机关对民事纠纷作出的裁决的行政诉讼中，当事人申请共同解决相关事宜。对于民事纠纷，人民法院可以一并审理。但是，即使当事人没有申请一并解决相关民事纠纷或者单独提起民事诉讼，法院也可以在行政诉讼案件审理过程中审查与被诉行政行为相关的民事纠纷，并对民事纠纷进行审查。 。在此基础上对争议作出裁决，并审查被诉行政行为的合法性。这一审理方式符合新修订的行政诉讼法第一条明确的立法宗旨，有利于公正、及时审理行政案件和化解行政纠纷。不仅可以提高审判效率，还可以实质性解决纠纷，减轻当事人的诉讼负担。 ，保护公民的合法权益。本案中，陈某虽未就房屋权属及房屋买卖协议的效力单独提起民事诉讼，也未申请解决本案相关民事纠纷，但一、二审法院直接裁定买卖协议条款的有效性。确定并进而判断赔偿协议的合法性，符合上述判断思路，并无不当。本院对此予以支持。陈某关于本案当事人均未要求共同处理民事纠纷以及原审查人对民事纠纷的证明和认定有错误的主张没有法律依据，本院不予支持。

本案中，涉案房屋征收补偿权益应归孙某所有。首先，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，陈某与孙某签署的《协议书》明确规定，涉案房屋若被征收，孙某享有补偿权益。被征收人因房屋征收获得补偿的权利实际上是一种财产权，现行法律法规并没有限制或禁止该权利的转让、变更或放弃。陈某、孙某签署的《协议》中有关房屋征收补偿权益转让的条款，是协议双方的真实意思表示，不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情况。中国”关于合同无效的问题。法律情形不违反法律、法规的强制性规定，应当有效。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在执行金钱债权时，买受人对登记在册的房地产提出异议的，被执行人姓名的，应当符合下列条件：具有排除权利执行情形的，人民法院应予支持：（一）人民法 经人民法院盖章前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）该房产在人民法院查封前已被合法占用； （三）已支付全部价款，或者按照合同规定已支付部分价款且剩余价款已按照人民法院规定交付并执行的； （4）因买受人自身原因未能完成过户登记的。参照上述规定，如果房屋购买人已付清全款并实际入住，即使尚未办理过户登记，也可以排除该房屋的执行。即在这种情况下，应优先保护买受人对房屋的占有、使用及其他相关权益。 。此外，本案中因房屋征收而获得的补偿权也应属于购房者。三、涉案房屋买卖协议成立多年，孙某在其中居住多年。事实上，他的社会观念和生活已经变得依赖于房子。征收补偿的目的是对实际居民失去居住场所的补偿和安抚。货币补偿安置方式是为实际居民另觅住所或过渡安置提供经济支持。被征收房屋按照房屋征收补偿标准向实际居民进行补偿。目的。陈某认为，他已于2008年将涉案房屋出售给孙某，并收到了相应的价款。他的利益不会因房屋征收而受到损害，也不会受到保护。涉案房屋被征收时的评估价远高于房屋出售时的价格。陈某提出的安置补偿要求也违反了公平原则。

鉴于陈某、孙某关于涉案房屋征收补偿权转让的条款合法有效，三亚​​市住房和城乡建设局依据《中华人民共和国房屋征收补偿法》与孙某签订补偿协议。 《266号补偿安置方案》第三条之三、补偿对象并无不当。该程序合法，应当维持。一审时，三亚市住房和城乡建设局以房屋所有权转移尚未完成为由，在证据不足的情况下，证明孙某是该房屋的所有人，并与其签订了安置补偿协议，适用法律、行政法规错误，违反法定程序，判决确认三亚市住房和城乡建设局与三亚市住房和城乡建设局签订的《安置补偿协议》太阳无效，它是法律适用上的错误。二审依法改判。事实清楚，适用法律正确。本院对此予以支持。

陈某声称，《协议》仅涉及涉案房屋80%产权的交易。三亚市住房和城乡建设局认定孙某享有100%的全部权益，在事实认定上存在严重错误。涉案房屋为陈某原单位集资修建的房屋。由于当时的政策原因，申请房产证时只注明了80%的产权。经本院询问，陈某及三亚市住房城乡建设局均承认，涉案房屋在征收时已按100%产权进行补偿，陈某单位未就20%的产权提出索赔。陈某也未提供任何证据证明其已就另外20%的产权办理了相关手续或支付了相应价款。因此，陈某的主张没有事实依据，本院不予支持。陈还声称，二审未对266号补偿安置方案内容的合法性进行审查，适用法律错误。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条、第十三条的规定，房屋征收部门应当制定征收补偿方案，由市（县）级人民政府组织实施。征收补偿方案论证评估和房屋征收决定前应当开展征求公众意见、组织听证会、修改方案等工作征用。市（县）人民政府作出房屋征收决定后，应当及时公告，公告应当明确征收补偿方案。涉及房屋征收补偿决定或者房屋征收补偿协议的案件，征收补偿方案、房屋征收决定等行为是补偿的前提条件，除非征收补偿方案存在重大、明显违法情节，一般不构成审查范围。 266号补偿安置方案不存在重大、明显违法行为。第二个实例没有审查不违反法律法规的赔偿和安置计划。陈的主张缺乏事实和法律依据，本法院将不支持它。

总而言之，陈的重审不符合中华人民共和国行政程序法第91条第4条规定的情况。根据“关于最高人民法院对实施《中国人民共和国行政程序法》的几个问题的解释第74条的规定，该裁决如下：

陈的申请被拒绝。

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