注意！也许你的一只脚已经踏入购房陷阱！

我是邢叔，全国资深的房地产投资专家。我是你这么晚才认识的购房顾问。迄今为止我已经为5000人提供了最佳的购房解决方案。星叔并不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你一头雾水！星叔属于实用派，只给您最有用的操作和建议。

关注“行书方谈”微信公众号，进入知识星球提问。以下精选问答内容来自《行书方谈》知识星球

问：星叔，您认为仅仅因为想买房而不打算在深圳工作或生活就搬到深圳值得吗？因为我有河南农村户口，以后也可能会涉及到征地问题。期待回复

答：深圳户口肯定值钱，在深圳投资很有前景。没有上限，一线城市的房地产可以永续经营。

关于农村户口是否迁移的问题，主要看是否有宅基地需要拆迁。如果有的话，就剩下一个头了。没有就算了，地不值钱，补贴多少完全是象征性的。

十八线没意义，一线强，二线郊区农村宅基地有意思，抓紧吧。

大多数人只是把它留在心里！

问：新手第一个问题是星叔。我是江西上饶人。我想在翰林华府买房子出租。五六年后，我会把它卖给儿子，在其他地方买房。我担心卖不出去，不敢买。而我在上饶县景园别墅二楼有一套20年的自建房，临街，面积161.5平方米。现在可以卖吗？可以卖到什么价格？

答：上饶不适合投资。房价不会上涨很多，但也不会大幅下跌。它们只会定价，但不会上市。买一台自住是没有问题的。如果住不了20年的自建房，可以趁早卖掉。具体价格请咨询当地代理商。

买房子的时候一定要慎重选择，不然最后丢了不转手就惨了。

1、有些人会因为便宜而购买小产权房，但殊不知，将来可能会因此遭受很大损失，因为小产权房没有房产证。一旦出现问题，就不受法律保护。一些产权较小的房屋不受法律保护。如果拆了，补偿也不会很高。如果你在那里住了几年，想换掉它，那就很难了。

2、很多人买二手房只考虑地段、户型和价格。他们往往忽略了一个非常重要的因素，那就是房子的“年龄”。如果二手房太旧，很多生意就很难办理。比如贷款、房屋保值、土地使用年限都会产生明显的影响。

3、公寓和商铺，这个已经强调过很多次了

4、商品房。虽然“商品房”和“商品房”只有一字之差，但两者的差别并不小。商品房的土地使用权期限最长为50年，而水、电、物业费、供暖费也按照商业收费标准，远高于普通住宅的收费标准。商品房不能转入户口，将来给孩子带来麻烦。而且，由于是商住楼，工作人员通常会混杂。如果几年后要转手，税费会比较高，各种成本也会很高。会比较高，那么卖家在的时候谁会买呢？

问：星叔您好，买第二套房子首付30%怎么办？

答：如果你想买第二套房子变成第一套房子，可以将2改为1。具体操作方法在知识星球内分享。

问：方叔叔您好，我只是需要买房。我想买我的第一套房子。我现在有100万，年收入2万。我刚刚有一个半岁的宝宝。我和老婆都需要工作，婆婆也来帮忙带孩子。买多大面积的房子合适？开封好学区房有哪些推荐？开封的高考压力很大。我可以在别处再买一套来帮助我的宝宝顺利通过高考吗？有什么好的建议吗？

答：如果您只是需要第一套住房，建议购买面积90-120平方米的三居室。面积不宜太大，不利于以后转售。

如果你的坐标城市在开封，建议尽可能靠近市中心购买。毕竟开封的能量等级太低了。可以买来自住，一般投资，所以比买市中心的房子有更好的保值能力。

如果您正在考虑孩子未来的高考和投资，推荐天津。

天津对于高考有政策优惠，相比大部分省份有50-100分的加分。目前，对于外地的大专及以上学历的人来说，在天津定居、买房、教育都非常友好。无需找中介，可直接落户海河。

天津未来的教育移民是好的，长远来看天津也还好，毕竟是直辖市。

如果你有100块钱的子弹，想先买房住然后投资，我建议投资的顺序是先在天津买，然后在开封买。由于在天津购买第二套住房首付需要60%，所以最好利用天津第一套住房的资质。

问：邢叔叔您好，我在宜宾有一套房产。我想我未来几年都无法住在那里。是果断卖掉换掉还是等待走势？未来房地产投资趋势将何去何从？

答：替换是一个很好的节点，尤其是三四线。更换和购买能源水平较高的城市。

如今，房地产仍然是一个比较好的投资渠道，但是房地产市场下半年，以前是普遍上涨，现在是选择性上涨。

未来房地产的增长空间、速度和利润受到多重制约。未来并不是所有的房地产项目都具有投资价值。

由于监管等原因、市场供给原因以及不同业态发展不平衡，其增值范围和投资机会有很大差异。

只有20%的城市、20%的房地产项目、20%的房地产公司未来值得投资。楼市分化不可避免

谈到房地产投资，“不如谈价值，不如谈价格；谈城市，不如谈楼市”！

选择合适的城市往往是房产投资的首选。

就连城市的选择也决定了投资成功与否以及回报大小的一半。

详情请见知识星球《下一轮房地产热潮何时到来？》

问：星叔：您好，坐标是宁波。我现在住在鄞州区波波城（2008年房屋挂牌）。我没有贷款。面积105，小区旁边户型不太好（客厅和主卧朝南，次卧朝北）。一所九年制学校正在建设中（预计2022年竣工），6号线也在规划中。目标是换一套价值139左右的房子。 方案一：卖掉老房子，在东部新城或者高新区买一套大户型。方案二：在镇海新城（骆驼，限购区外）再购买110套公寓，用于自住和投资。首付60万，总价200左右，哪个方案更好？

答：我对方案一比较乐观。该位置具有更大的潜力。镇海新城除了自住外，没有任何投资价值。宁波楼市是杭州楼市的影子股。

未来杭州还会再创新高，而宁波也会在溢出后补涨，也会再创新高。只能等几年了。

目前，宁波楼市正依托杭州湾拉动房价下降，随后东部新城出现突然上涨。看来平均房价并没有上涨。事实上，东钱湖和东部新城的发展势头良好。

宁波房价受地价拉动上涨，未来几年不会出现大幅上涨。如果你想更换，现在就可以卖掉，然后慢慢选择，等有合适的房产再买。

问：星叔您好，大家都说不能投资三四线城市。为什么仍有很多三四线城市房价不断上涨并持续上涨？

答：一二线楼市逻辑与三四线楼市逻辑完全不同。

第一、二线具有产业集聚、人口流入和资本积累的优势，而三、四线往往是经济增长乏力、人口资本持续流出的地方。

放水也是同样的道理。降准降息可以激活一二线楼市，而三四线则必须依靠“棚改货币化”等定向放水才能成功。

如今，资金被禁止流入房地产市场。资金流压力下，房企开始用脚投票。全国已有800多起土地拍卖失败案例，其中不少在一二线城市。

至于三四线城市，这是棚户区改造货币化的结果。

三四线房价上涨，实际上是借房改名义定向放水的结果。棚户区改造的货币安置力度逐渐减弱，一些城市甚至彻底停止了“提价去库存”。过去靠棚户区改造货币化的城市越多，影响就越大。

问：星叔，如果我办理银行转账，对方每个月会汇10000-15000给我。银行转帐单应该怎么写？还有什么我需要注意的吗？

答：请备注房租或兼职工资。详情请参考知识星球内部信息《必备信息！》如何培养看不透的流水？ 》

问：我想在郑州某学区买一套小平米的房子。方叔可以帮忙推荐一个性价比比较高的地方。

答：郑州基本情况：

1、郑东新区是郑州的未来。随着全省人才的聚集，房价必将引领郑州房价的高度。在这个区域，无论是北龙湖、CBD、龙子湖，还是高铁板块，都具有相当的购买力。未来可期，房价难跌。

2.古镇中，推荐金水古镇，其他的不考虑。金水老城作为省级核心区，一直位居郑州区域房价前列。聚集省级优秀资源和人才，并得到学区、地铁的支持。虽然它的价值被东区超越，但它永远会追随它的步伐。

3、北区虽然在规划和成交量上有优势，但上博的房价涨幅惊人。但由于北方黄河的限制，且该地区的建设已经结束，土地王再现的可能性比较小。所以，从长远来看，还是不如东区的位置。

4、高新区是洼地。近两年，太多高新区集中入市，影响了部分升值空间。但如果未来郑州能够保持较大的人口净流入，相信一些急需的人还是会考虑高新区作为重要选择。因为无论从居住环境还是教育角度来看，目前价格的高新区对于郑州急需的人来说绝对是最好的选择。

问：您好，现在一二线城市的租售比很低。买房和租房哪个更划算？能系统地解释一下吗？

答：从投资的角度来看，买房是划算的。虽然租金收益率较低，比如在大城市，收益率不到1.5%，但买房会增加房价的价值。当牛市到来时，房价一般可以上涨2%、30%，可以极大地丰富收益。

所以，房租很重要，但不是最重要的。最重要的是房子的增值潜力。买下城市主轴线上具有巨大发展潜力的地段，比好的租金更重要。

如果只想短期居住，租房比较划算，因为租金收益率低于银行贷款利率和存款利率，还有套利空间。住房。

问：星叔叔，请告诉我如何擦验房？如何清除信用报告？有什么好的推荐吗？

答：看房记录擦除和逾期信用报告擦除都可以进行。具体流程请参见知识星球内部分享。

问：老师您好！夫妻俩有上海户口，名下无房，贷款算第二套，现金流650万。由于他们不住在中国，他们想购买纯粹的投资房产。最好的计划方法是什么？我的工作收入主要是在国外，所以基本上想靠国内的房租来抵还贷款。考虑到新房的限价和二手房的税费，我目前只关注新房。合理吗？最近回国度假，看了徐泾的几套房子。不幸的是，销售结束时没有太多选择的空间。而如果我们不在上海，想要赶上好楼盘开盘就更难了，对吧？谢谢！

答：与南京、杭州不同，上海并没有太多限制新房限价的机会。而且，如果你这么看重租金，就不应该买新房，因为新房可能会延迟交付，而且还存在新交付小区租金低的问题。一旦实践过，你就知道问题出在哪里了。

此外，还有新房开盘的时间窗口问题。如果要办理以租养贷，基本上负债不能太多，总价需要控制在八九百万以内。你可能只能买中环以外的二手房。事实上，在这个价位范围内，上海的选择范围很广。

问：星叔您好，您如何看待省会城市的郊区住房市场？可以在远郊买房吗？

答：买郊区时，地铁和人口引进并重才值得投资。许多远郊只是政府的照片。如果没有大量的基础设施和配套设施的投入，普通老百姓很难在远郊生活，应该远离投资。

事实上，从不少城市过往数据来看，郊区大量新建项目面临出租难、二手房高价卖不出去的尴尬局面。即使是相对稀缺的别墅产品，升值潜力也不一定高。

一方面，主城区房价稳步上涨，另一方面，远郊房产价格却难求上进。

对于资金充足、希望通过购买房产保值的人来说，应尽量选择地段相对核心的项目，最好是在市中心，或者是能够承受即时需求溢出的郊区。租赁贷款是最安全的，即使将来需要转让。不用担心没人接手。

对于资金不够，又想投资一些资金的人来说，只能说谨慎，多比较，宁可持币观望一段时间。

购买郊区住房时应注意以下几点：

1、距上班地点25公里以上的郊区要谨慎。不要在三四线城市购买。越靠近大城市的市中心和核心区，土地价值就越高。房子本身的价值并不高。买房子更多的是买土地价值。 ，周围没有配套设施的房屋会慢慢出现倒塌的迹象；

2.不要问市中心的原住民在哪里买房。原住民在市中心有一个建筑群。他们不缺房子，也不了解郊区。他们的目光从来没有看过郊区。他们除了给你一击之外，不会给你任何有价值的建议。 。

2、可以考虑政府规划的郊区。规划中应该有地铁、学区、商业。总体而言，规划新区的交通及其他环境设施均优于老城区。此外，配套设施也在陆续推出。未来可期，可以考虑，否则谨慎。 ！

总之，在购买远郊房产时，购房者首先要有充足的计划和心理准备，要有长期持有的打算；

另一方面，你可以考虑更加注重自住，将郊区住房的规划与你未来的生活和工作情况结合起来，避免“买错”！

问：同事邢叔叔热衷于三线城市买房、装修、卖房；尤其是装修花费并不多，但软装摆设却很吸引人。连中介都佩服他炒房的专业性。这是否也是房地产市场的一种生存方式？

答案：凤凰变成冰+ABC。详情请参考知识星球内部分享《中介机构利用差价的常见技巧：ABC单》

问：星叔，很高兴认识您并加入您的圈子。您能告诉我们为什么越穷买房的可能性越大吗？

答：大部分人都被下限锁定了。

所谓稳定，就是保持下限的思想。大多数人只想保持基本收入和舒适。他们只需要一个对未来的憧憬为上限，并不会认真思考自己能否实现。

兼职工作完全符合这种美好的想象。兼职工作似乎是一个有下限的领域，那就是基本收入永远有保障，上限可以是成为经理、高管，甚至CEO。

现实中，打工就成了一颗螺丝钉，专业技能极其狭窄，只有下限，没有上限。当你老了或者经济不好的时候，就没有下限了。这是维持下限，科技树被锁定。

创业是一个没有下限、也没有上限的领域。盈利可以导致死亡，亏损可以导致死亡。大多数人都不敢这么做。很多人说中国改革开放以来有很多机会。

有多少人抓住了？有些大公司的高管很聪明，智商很高，但他们不敢这么做。只要保持下限就可以了。

很多创业成功的人都是社会的边缘人，被逼出来的。比如熟悉郭德纲的人应该都知道他以前有多惨。他创办德云社只是为了谋生，他就开始这么做了。俞敏洪被北大大喇叭批评。离开北大后，他连住的地方都没有，干脆就去补习班。就连马云也摆过地摊，但他也有一份教师的工作。

反正没有下限，管他呢，赌一把。为什么这么多人能成功盖房子？

该字段有保证的下限和非常高的上限。盖房子不需要太多时间，还能上班。这意味着下限得以维持，但上限可能非常高。

如果做到一定程度，就可以全职做。从事房地产开发的人在做出这个决定时也是寝食难安。别以为这很容易。

说到抖音自媒体，下限有保证，上限很高。无论如何，不​​会影响你的工作。下限有保证，上限就看你的能力了。

如果你真的想做，那就全职做，租一个共享空间，并组织一个小团队。所以，对于普通人来说，保持下限，努力争取上限，是适合的。由于下限，它们无法被锁定。

房地产行业，注定赚钱的人只有少数。我们走在大多数人的前面，一步步教你如何从零积累千万资产。很多人给我留言提问，但星叔精力有限，无法一一解答。

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《为什么要选择新建和次新建项目进行投资》

“哪种房产更确定赚钱？”

《城乡边缘，你不知道的价值洼地》

“为什么投资房屋而不是公寓或商店”

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