【讲堂】房地产交易环节契税营业税双降优惠政策解读

2016年伊始，楼市新政策频出。继首付比例降低之后，房地产市场再次迎来新的刺激措施。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易契税、营业税优惠政策的通知》，将调整契税和营业税2月22日起房产交易征税。买房的时候，我们一直关注房产契税。现在政策又有了新的变化。那么，到底发生了什么变化以及变化有多大呢？下面我就为大家详细解读一下新政策的具体内容。

一两个区别成为调整的新亮点。在房产交易契税方面，此次调整区分了家庭唯一的住房和家庭第二套改良房，也区分了90平方米以下的房屋和90平方米以上的房屋。

契税政策：90平方米及以下和以上区分。通知显示，契税政策为：个人购买家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买第二套改良住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%征收契税。 （注：家庭成员范围包括购房者、配偶及未成年子女。家庭第二套改善型住房是指已经拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。过去主要有两种类型：大部分城市契税征收新政策以90平方米为界划分契税征收门槛，简化了征税标准，这为购买面积超过140平方米的大户型提供了切实实惠。平方米为首次及在二线城市购买第二套房的人士可享受性税优惠。

营业税政策：区分2年以下和2年以上。通知显示，营业税政策为：个人出售购买不满2年的房屋的，全额征收营业税；个人出售购买满2年（含2年）的房屋的，免征营业税。北京、上海、广州、深圳暂不实施。此次调整，北京、上海、广州、深圳对个人为家庭购买第二套改善型住房不再执行上述契税优惠政策和营业税优惠政策。上述城市个人住房转让营业税政策仍按原政策执行。新旧营业税政策对比变化主要体现在非普通住宅营业税两年征收上。总体而言，新政鼓励了一二线城市大规模公寓改善和置换住房的需求，以及二线城市购买第二套住房的需求。

2、144平方米以上的房产免征契税。在契税方面，通知规定，个人购买家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买第二套改良住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%征收契税。 “家庭第二套改良房是指已经拥有住房的家庭购买的第二套住房。”通知规定。

3、住房免征营业税2年。新政将普通住宅营业税免税由“5年”改为“2年”，但对非普通住宅仍有规定：“个人购房满2年（含2年）”。 -2016年对外出售普通住房的，按房屋销售收入与购买价款的差额征收营业税。 “营业税新规规定，个人出售购买房屋不满2年的，全额征收营业税；个人购买房屋2年以上（含2年）并出售的，全额征收营业税对外开放的，可以免征营业税，也就是说，个人购买144平方米以上的非普通住宅，只要购买满两年，就可以免征营业税。北京、上海、广州、深圳暂不实行税收和营业税。

4、北上广深四市部分减税。这项政策的最大亮点是对购买改善型或二套房的减税政策。过去购买第二套房不分地区统一按3%的税率计算。新政策下，契税税率根据地区不同程度降低。其中，90平方米及以下契税税率由3%调整为1%，相当于计算首次购房资格。对于面积90平方米以上的房屋，契税由之前的3%调整为2%，这又给购买大户型的改善型用户带来了实实在在的实惠。对于北京、上海、广州、深圳来说，这一政策也有积极的好处。从政策规定可以看出，第一条政策第一项：个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房者、配偶和未来居民）。成年子女，下同），面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于这样的城市仍然适用。因此，对于此类一线城市的首次购房群体，过去144平方米（含）以上的房屋需要缴纳3%的契税。契税现调整为1.5%。那么实际上就有更好的成本压缩或者经济效果。从实际情况来看，对于一线城市数千万的“豪宅”来说，以前一套1000万元的豪宅需要缴纳30万元的契税，而现在只需要缴纳契税15万元。成本的节省还是非常明显的。 。也就是说，一线城市的一些高端住宅项目近期可能会因为此类政策的出台而热销，涨价的可能性也很明显。

5.购买第三套住房的契税不予减免。此次新政策的主要优惠对象是“家庭第二套改善住房”，即已拥有住房的家庭购买的第二套住房。原来契税税率是按照首次住房和非首次住房来划分的。第二、第三套房子均为非首次住房。在这项新政策中，折扣仅限于家庭的第二套住房。如果一个家庭购买了第三套或第四套住房，他们将无法享受新政的契税优惠。

值得注意的是，新政的营业税政策中，优惠条件仅为“两年”，而原政策对“普通住宅”和“非普通住宅”区别对待。按照原政策，非普通住宅营业税两年后实行差别税率征收，这次实行两年后免征营业税。

6.政策调整后可节税。

（一）购买首套房契税的变化。政策调整前：购买首次住房面积在90平方米及以下的，按1%的税率征收契税； 90平方米以上144平方米以下的房屋，按1.5%的税率征收契税； 144平方米及以上的房屋，契税按3%征收契税。政策调整后：面积在90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积超过90平方米的，按1.5%的税率征收契税。具体变化：首套房面积在90平方米及以下的不做变化。 144平方米的“红线”将被取消。首套房面积超过144平方米的，减按1.5%缴纳契税。购买150平方米首套房，总价150万元，按原3%契税缴纳4.5万元；新政策实施后，只需缴纳1.5%，即2.25万元，省了一半税。

（二）购买第二套住房契税的变化。政策调整前：购买第二套住房契税税率为3%。政策调整后：面积90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%征收契税。具体变化：以90平方米为分界点，契税比以前分别节省2%和1%。假设您购买了80平方米的第二套房，总价为100万元。然后原契税执行3%，即3万元；新政策实施后，按1%执行，只需缴纳1万元，节省了2万元。如果买第二套房子100平米，总价200万元，原来契税是3%，就是6万元；新政下，契税为2%，只需缴纳4万元，节省2万元。

（三）房屋销售营业税的变化。政策调整前：对外出售房龄不满2年的房屋，全额征收营业税；对外出售2年及以上房屋时，仅144平方米以下的房屋免征营业税，144平方米及以上的房屋需缴纳营业税。对房价差额征收 5.6% 的销售税。政策调整后：个人出售购买不满2年的房屋，按5.6%全额征收营业税；个人出售购买满2年（含2年）的房屋的，免征营业税。具体变化：营业税的征收不再按照地区，而只按照是否完成两年。拥有2年楼龄、144平方米及以上房屋的业主在出售时可以节省大量税收。假设你转让一套150平米的房子，总价300万元，原价200万元购买，已经有2年了。以前要缴纳5.6%的营业税差额，也就是5.6万元。新政策实施后，该税项将完全免除。可以节省56000元。

七、政策实施细节的一些提示

(1)计税时间。契税取决于申报时间，营业税取决于合同交货时间。减税政策一出，不少打算买房的人欣喜若狂，但也有不少人对具体细节产生了质疑。例如，契税和营业税的计税时间点从什么时候开始？如果房子是几年前买的，现在办理房产证，可以享受这个税收优惠吗？契税的征收以备案时间为依据，即向房产局申报的时间。营业税按照合同交货时间征收。对于购买新建商品房但尚未办证的公民，现按新政策缴纳契税。

（二）申请程序。纳税人申请税收优惠的，根据纳税人的申请或者授权，房产购买地房产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果及相关住房信息并及时转送税务机关。纳税人不符合查询条件且无法提供家庭住房查询结果的，应当向税务机关提交家庭住房实际数量的书面诚信保证。如果诚信保证不真实，则属于虚假纳税申报。根据《中华人民共和国税收征管法》相关规定进行处理，并将失信记录纳入个人信用报告系统。

(3)住房理念。新政出台后，普通住房和非普通住房的概念会消失吗？契税不再是3%吗？营业税中仍然有普通住房和非普通住房的概念。使用满两年的非普通住房仍需补缴营业税差额。上海契税优惠仅适用于家庭唯一的住房。如果不是家里唯一的住所，还是3%。

（4）首套折扣。所有首次购房的业主都享受政策带来的优惠吗？在契税规定中，没有“第一居所”的概念，只有唯一居所的概念。因此，能否享受政策优惠并不取决于您是否是第一次购房，而是取决于您购买的房子是否是您唯一的居住地。也就是说，即使你从未买过房子，只要你的名字出现在其他房屋的房产证上，你仍然不能享受作为唯一居住地的折扣。

(5)家庭观念。如果我名下没有房子，这次还能享受优惠吗？契税是以家庭为单位来确定是否是唯一的住房。所谓家庭观念，就是你、你的配偶以及你的未成年子女算作一个家庭。也就是说，即使你名下没有房子，但你的配偶或子女却居住在其他地方。如果出生证明上有你的名字，你仍然不能算作房子里唯一的人。

(6)儿童折扣。成年子女购买第一套房子的契税有折扣吗？不可以，成年子女首次购房折扣仅适用于房产税。契税仅取决于您的家庭成员是否在其他财产证明上有名字。