房屋已交付但尚未过户登记，所有权应归谁？

文字|王兵

近年来，随着房地产市场的波动，房地产纠纷案件成为人民法院民事审判中的热点和难点问题。其中争议最大的是，当房屋已交付买受人占有但尚未办理过户登记手续时，房屋的所有权归属问题。本文试图从民法典的具体规定出发，结合具体案例，运用民法基本理论，尝试针对此类案件提出相应的解决方案。

案件基本事实

王某某与某房地产开发公司签订了合法有效的《商品房销售合同》，并支付了全部购房款。王某某实际入住涉案房屋，但未办理过户登记手续。后因徐某某与房地产开发公司发生合同纠纷，法院查封了涉案房屋。王某某提起诉讼，反对执行，请求解除对涉案房屋的查封，停止执行。一审法院支持了王某某的诉讼请求。但徐某某不服一审法院的判决，提起上诉。二审法院支持了徐某某的上诉请求。王某某不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院责令二审法院再审本案①。

裁判意见

司法实践中，类似民事案件为数不少，相关案件都有共同的逻辑核心。即在房屋买卖交易中，房地产开发商已将房屋交付买受人占有并使用，买受人已支付房屋款并实际入住。但由于各种原因，过户登记手续可能无法办理。不能及时完成。随后，涉事房屋因房地产开发商与他人发生纠纷，被法院查封。购房者提起诉讼，反对执行，甚至要求确认涉案房屋的所有权。对于此类案件，司法实践中存在不同意见：

第一种意见认为，买受人不仅不能抗拒法院的执行，而且也没有取得涉案房屋的所有权。该意见认为，根据民法典第209条、第214条等规定，必须办理不动产登记才能产生不动产产权变更的效力。也就是说，只要没有不动产登记，就绝对不可能产生产权变更的效果。

第二种意见认为，买方可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条、第二十九条”）根据第二条的规定，买受人不服法院执行，不能取得涉案房屋的所有权②。

第三种意见认为，买受人不仅可以依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，抗拒法院强制执行，还可以依据民法典第352条“ 《但书》的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权部分的解释（一）》第二条的规定《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法典财产权解释（一）》），主张其拥有涉案房屋的所有权。

案例分析

本文同意第三种意见，即房屋已交付使用但尚未登记时，买受人不仅可以抗拒法院的执行，还可以主张涉案房屋属于自己。此类案件争议的焦点是房屋权属的确定。除第三种意见外，第一种意见和第二种意见均不承认买方此时可以获得涉案房屋的所有权，存在一定的缺陷。

第一种意见难以保障购房者的合法权益。购房者既无法抗拒法院的执行，也无法取得涉案房屋的所有权，这对于购房者来说是非常不利的。第二种意见是对第一种意见的改进。承认此时购房者已经支付了房款，房地产开发商也已将房屋交付给购房者实际居住，购房者的合法权益应当得到保护。 。但第二种意见也存在一定的理论上的缺陷，即未明确买方是否拥有涉案房屋的所有权。该意见总体上描述了买方此时在财产期望方面所享有的权利。但根据民法的基本学说和原则，财产期望不是财产权，而本质上是债权③。房屋的所有权实际上属于卖方，对购房者的保护并不完整。

在此类案件中，法院最常适用《关于执行异议和复议的规定》第二十八条、第二十九条的规定。这两项规定在一定程度上保护了购房者的合法权益。符合条件的购房人可以按照有关规定提起执行异议诉讼。但这两篇文章的范围和应用空间都比较有限。例如，第29条规定，只有用于居住的商品房且买受人名下没有其他住宅的，才能抗拒法院的执行。但商品房本身并不是一个科学的法律概念，其是否包括经济适用房、小产权房等存在争议，而此类住房也具有保护价值。同时，该条规定购房者不得在其名下拥有其他用于居住的房屋，这也严重限制了购房者的保护范围。例如，如果购房者名下已有一套房屋用于居住，则再次购买房屋就不符合本条规定。但现实情况是，购房者很有可能再次为父母或孩子买房，他买房完全符合常理。但该条规定将他排除在外，无论从情感上还是理性上都是不妥的。

从本质上讲，上述第一、二判断意见深受“债权形式主义”和“登记唯一可信论”的影响。在“义务形式主义”下，当事人履行合同只能是事实行为，没有留下当事人意图表达在合同履行中发挥作用的空间。 “登记是唯一信誉”与“债权形式主义”一脉相承。 “登记才是唯一可信”的观点认为，只有经过不动产登记机关登记，不动产产权才能发生变化，从而形成唯一的可信性。这种观点将不动产登记视为行政管理的手段，认为不动产登记是行政机关对人民的赋权，忽视了当事人之间转让所有权的意图。严格到不动产登记机关登记，作为不动产产权公示的唯一途径④。在实践中，存在很多问题。最常见、与老百姓最相关的就是已交付使用但尚未登记的房屋产权归属。在此理论解释下，买受人因各种原因而无法取得已交付使用但未办理房产登记的房屋的所有权。这时候购房者的利益就会受到极大的损害。

解决方案

《民法典》第352条和《民法典物权条解释（一）》第二条对此问题提供了解决方案。这些规定的背后涉及到法律行为理论、区分原则等民法基础理论的掌握和运用。这里有必要简单分析一下。

法律行为理论是民法最核心的理论。我国《民法总则》专门有一章规定了法律行为理论。法律行为理论的核心是意思自治⑤。上述案件中，房屋买卖交易当事人不仅在合同订立阶段表达了产生合同债权的意图，而且在合同履行过程中也表达了转让所有权的意图。

如果说法律行为理论稍显抽象，那么区分原则则更为具体。区别原则是指合同义务与物权变动的法律效力和法律依据之间的区别。就本案而言，双方签订的房屋买卖合同具有约束力，一般不需要公示。当事人之间合同的履行涉及产权变更，而产权是世俗的，一般需要公示。无论是订立合同还是履行合同，当事人的意思表示都发挥着作用。不动产产权变更一般需要通过登记这种公示方式来体现，但登记并不是唯一的公示方式⑥。在房屋买卖中，买方将房款交付给卖方，卖方将房屋交付给买方，双方之间的房屋买卖交易就完成了。之所以需要登记，是为了让当事人依靠国家的公信力向外界代表这种产权变化的效果。除了注册之外，其他公示方式也应该得到认可。

根据上述理论，适用民法典第352条“但书”规定和《民法典物权编解释》（ 1)"⑦.根据立法信息，该条旨在解决房地产开发商（建设用地使用权所有人）在未办理过户登记的情况下向购房者出售房屋时的购房者保护问题。在我国，人们买房时，开发商先交付房屋，过一段时间后再办理房产过户登记。房屋交付和过户登记不是同时进行的。房屋交付给买家，而买家实际居住多年，却没有办理过户登记的情况是很常见的。本条的目的是在房屋已实际交付但尚未登记时，保护购房者的切身利益。本《但书》中的“相反证据”可以是当事人之间财产交接和付款的凭证，也可以是当事人办理不动产登记所采取的各种准备措施，如共同提交的登记申请、确认书等。登记机关在登记前向当事人发出的函件、当事人之间的不动产转让公证书等。

除了《民法典》第352条的“但书”规定外，《民法典物权部分解释（一）》第二条也能解决这一现实问题⑨。该条与民法典第352条的规定类似。根据《解释》第二条的规定，购房者有证据证明其是房屋真正所有权人，请求确认其享有房屋所有权的，应予支持。这里的“证明证据”应与民法典第352条中的“相反证明证据”理解相同。

当然，民法典第352条的规定主要适用于不涉及第三人的情况下确认房屋所有权的案件。涉及第三人时，符合民法典第三百一十一条规定的善意第三人的，应当优先保护善意第三人。原因是不动产登记的可信度比交付的可信度更强。经登记的不动产权利有国家信誉作为后盾，比未经登记的不动产权利更有效。

总之，《民法典》第352条和《民法典财产权部分解释（一）》第二条的规定具有深刻的理论意义和较强的现实意义，能够较好地解决已被占用的房屋问题。已交付但未注册。此时的产权归属问题应该引起理论界和实践界同仁的关注。

评论

①本案例来自人民法院案例库：指导案例156号。

②《执行异议及复议规定》第二十八条规定：“在执行金钱债权过程中，买受人对登记在被执行人名下的房地产提出异议，并符合下列情形的：其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院扣押前已合法、有效地签字；（二）人民法院查封前该房地产已合法占有（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，剩余价款已按照人民法院的要求交付执行的； （四）未办理转让登记的；由于买家自身以外的原因。”

第二十九条规定：“在金钱债权的执行过程中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，并具有下列情形之一的，可以排除其权利被执行的：法院应予支持： (一)在人民法院盖章前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购买的商品房用于居住，且购买人名下无其他用于居住的房屋； （三）支付的价款超过合同规定的总金额的。价格的百分之五十。”

③参见袁野：《期待权述评》，《法学研究》2024年第3期。

④ 参见孙献忠：“从民法典实施的角度理解主动正义”，《中国适用法》2023年第4期。

⑤ 参见朱庆宇：“法律行为概念阐释”，《中外法学》2008年第3期。

⑥ 参见孙献忠：《民法问题意义研究方法的思考》，《中国法律评论》2023年第5期。

⑦ 民法典第352条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，属于建设用地使用权人，但有证据证明其所有权属于建设用地使用权人的。相反。”

⑧ 参见孙献忠：《中国物权法通论》，法律出版社2018年版，第331页。

⑨ 《民法典物权编解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿记载与物权状况不符的，其房地产产权的物权人请求确认其享有该产权的，应予支持。