对话白锡洪：我的物业观

2019年至2020年，时代邻里（09928.HK）等近30家物业服务企业进入资本市场。截至目前，上市材料企业多达45家。乘着资本的春风，材料企业逐渐成为新流行赛道的绝对主角。

从房企上市到行业估值，从规模扩张到盈利提升，从管理优化到人才裂变，时代周报记者与时代中国董事局副主席、时代中国董事局主席白锡红对话时代邻里的董事们，持续了两个小时。

“我从事房地产和物业管理工作多年，见证了物业管理行业从‘小透明’成长为当今市场的‘宠儿’，我非常感慨。”白熙鸿说道。

物业管理是一位年轻、经验丰富的司机

时代周报：自2014年财生活上市以来，物业管理行业实际上一直处于不温不火的状态。截至2019年，已有包括时代邻里在内的10多家物业公司进入资本市场。 2020年，他们再创新高。今年，不少物业管理公司摩拳擦掌。作为从业者，您如何看待近三年物管房源的热潮？

白喜红：物业管理行业就像一个“年轻的老司机”。我和朋友交流的时候经常用这个比喻。现代社会的物业管理需求，其实和历史上富裕家庭聘请管家是一样的。他们都是为了服务他们应该服务的人而设计的，所以这个行业是“与生俱来的”。

如今，在资本市场的支持下，物业管理行业可以用更加现代化的形象和管理方式，发挥出优势资源，得到大家的认可。

轻资产、轻负债，现金流稳定，可实现性强，想象空间大。这些特点决定了物业管理是一个前景广阔的行业，也是资本青睐的重要因素。

时代周报：您如何理解“想象空间大”？

白喜宏：简单来说就是属性的延展性。随着社会的快速发展，人们对美好生活的需求日益增长。如果我们的客户现在有100个需求需要满足，那么物业管理行业能提供的服务还不到10种。

这就需要物业管理行业不断打破界限，进而赋予其更多的内涵。这是物业管理行业必须经历的过程，也是时代邻里必须走的路。

为此，我们提出“创造服务”的服务理念，将公司定位为“现代服务创造者”。 “创意服务”是一颗蕴藏着无尽“创意”的种子。在“创造美好体验”、“创造情感链接”、“创造未来生态”三大创新核心驱动下，我们不断为用户创造更多价值和可能性，让更多人享受美好生活。

白锡红 时代中国董事局副主席、时代邻里董事局主席

物业管理的核心是“以人为本”

时代周报：您刚才提到了物业管理行业的五个特点。这些是支撑行业高估值的重要因素吗？

白锡红：是的，刚才提到的五个特点是客观存在的。

还有三个因素：一是对于投资者来说，物业管理是一个全新的行业，大家对它的未来还是充满期待的；其次，物业管理作为服务业，其风险是可控的。 ，符合整个社会的发展方向；第三，物业管理看似是一个“领域”的业务，但实际上核心是人的业务。因为很多行业都是“一劳永逸”，但房地产不同。只要业主不离开社区，物业就能持续与业主联系，为业主提供高价值的服务。

时代周报：但是目前物业管理行业的估值是否太高了？

白喜洪：刚才我也说了，物业管理行业的很多特点导致了行业在一定时期内估值相对较高，但总的趋势肯定是会慢慢回归理性。

我个人估计，如果不计算龙头材料公司，未来整个行业的平均PE（市盈率）应该在30-40倍，这是一个相对合理的范围。

“未来三年年复合增长率不会低于50%。”

时代周报：可以看到的是，物流企业上市后，募集的资金大部分会用于规模扩张。您在业绩会上也提到，物流企业上市后的并购现象是必经之路。 。为何规模化成为行业共识？

白锡红：规模是物流企业发展的基础。规模是什么意思？一是它代表了一个企业在行业中的地位，称为在一个地区的市场份额；二是关系到公司未来的竞争力。

例如，水垢相当于面粉。只有有了足够的面粉，才能做出不同种类、不同口味的蛋糕。再比如，我们衡量一家物流公司的运营质量时，核心指标之一就是社区增值服务。前提是规模，否则你连增值服务都推出不了。

时报：时代邻里的规模愿景是什么？

白锡红：未来三年，规模肯定是公司发展的重中之重。我们的目标是“年复合增长率不低于50%”。

并购是最快、最直接的方式，但我们不能完全依赖并购，因为它会消耗大量的公司资源。所以我们也会通过招标、第三方合作、探索市场上一些成熟的项目来扩大单体项目，就是提高我们企业的内生动力。这也将是扩大公司规模的一个非常重要的途径。小路。

2020年，公司签约总面积达1.12亿平方米，同比增长92%；管理总面积达到9900万平方米，同比增长112%。

今年一季度，时代邻里扩产利好消息频出，共新签约项目70余个，涉及政府机构、园区、学校、企业等。

从目前的数据来看，我和我的团队非常有信心能够实现上述目标。

时代周刊：在并购方面，时代邻里注重哪些硬条件？

白喜洪：一是围绕“如何服务更多人”和“如何提供美好生活”两个关键点，公司制定了“4321”核心战略，不断挖掘增长潜力。

“4321”核心战略的内容是：深度发展粤港澳大湾区、长三角、中部地区、成渝地区四大核心城市群；布局住宅、工业、公建三大核心业态；实现物业管理服务和增值服务两大领域。核心增长点；建立全生命周期“技术+服务”核心平台。那些符合我们战略目标的将被优先考虑。

第二是对价（PE倍数）。如果目标代价和总价都很高，公司肯定会做出选择。

第三，是目标公司的产品结构。未来公司将更加关注住宅和工业业态，并优先考虑上述业态占比较高的公司。

第四，看目标公司产品结构的增长潜力以及管理费业务是否有溢价空间。

第五，要看目标企业的核心管理团队是否有能力带领公司实现既定的经营目标。

公司利润增幅可跻身行业前三

时代周报：除了扩大规模之外，如何增加并保持利润？

白喜洪：除了规模之外，我们还强调“利润”的重要性。过去一年，公司毛利润同比增长约74%，核心净利润同比增长约93.7%。在行业内，时代邻里的利润增量应该能排在前三名。首先，收购的项目必须是高质量的，并且“要有做的事，不要做的事”。

其次，内部管理要不断细化，“向管理要效益”。我对团队的要求是，通过精细化管理，减少不必要的开支，到2023年底为公司整体利润率贡献两分。我相信我们团队能够完成这个目标。

三是完善人才队伍建设。我们在对外挖掘优秀人才的同时，对内优化人才体系建设，盘活人才资源。外部偷猎相当于“买菜”，内部推广相当于“种菜”。我们必须走两条路。

最后，大力发展社区增值服务，这也是检验公司团队能力的重要标杆。过去一年，时代邻里社区增值服务实现跨越式增长，收入同比增长135.1%，毛利率高达51%，成为公司未来利润增长的主要动力。我相信物业公司有天然的线下流量入口。如何不断挖掘物业管理服务的附加值和边际效益，为业主提供更多的生活便利，是衡量物业管理企业好坏的核心指标。

目前，时代邻里主要提供两类社区增值服务：房屋、车位等空间的租售管理服务和生活服务。

生活服务包括特色管家服务、社区购物、运营管理、家电维修保养、社区文化活动等，虽然已经有很多成功经验，但内容有待进一步丰富，特别是一些高利润效益的探索服务，可以越来越深入。

现在，时代邻里制定了相应的发展战略，计划打造一个完整的闭环生态，通过平台化解决业主的所有出入口和个性化需求。我想这也是时代邻里未来发展壮大的必由之路。