买二手房，到底需要交哪些钱？

购买二手房时，首付只是一个开始。

前段时间写过一篇关于学区房买房的选择与风险规避的文章。今天我就来说说成本问题。

经过一番筛选，经过几个月的忙碌，我终于选定了一套房子，然后开始缴纳费用，包括缴纳定金、首付、中介费、增值税、个人税、土地转让费、贷款费，以及评价。学费，作业费，十几门科目的花费远远超出了我的预期。

我们仔细看看，买一套二手房要多少钱？

买二手房，尤其是学区房，是很多人都会经历的一个阶段。然而，在第一次购买二手房时，也有很多人对买房的费用并不清楚。为了让大家清楚地了解购买二手房，今天我们就来梳理一下二手房交易涉及到的费用。

交易流程

购买二手房的各项费用

与新房相比，二手房交易市场鱼龙混杂。对于新手买家来说，交易过程中会有很多意想不到的费用。那么当你决定买房的时候应该怎么做呢？我们先对各项费用有一个大概的了解，这样我们才能心中有数，合理预估自己的购房预算。

买卖二手房的费用如下：

◈ 1. 首付

（1）全额购买，一次性支付全款，简单快捷，省去很多麻烦。

（2）贷款购房，在我所在的济南地区，以家庭为单位，第一套房首付比例为30%，第二套房首付比例为60%。

◈ 2.代理费

二手房销售一般都是由中介推荐。寻找靠谱的大型中介可以帮助您找到更多优质房产，也可以帮您办理一些过户手续。它确实可以为您省去一些繁琐的事情；但同时也要提防中介。提高房子的价格赚取差价，并向您推荐化妆间，尤其是一些所谓的婚礼不占用且在国外装修过的房子。这样的房子被骗的可能性较高。

目前中介费在交易总价的1%至3%之间波动。中介费可以协商。有些中介机构会向买方和卖方双方收取费用。

◈ 3. 贷款费用

申请住房贷款时，涉及的费用是房屋评估费和抵押贷款处理费。

房屋评估是银行审批贷款的必要行为，因为银行并不根据交易价格发放贷款。通常银行会委托评估公司对房屋进行评估，然后根据评估结果给予贷款额度。也就是说，当你的成交价是100万，房子的评估价值是80万。你想借70%，即80万×70%=56万，那么你需要准备100万-56万=44万的首付。最终评估费按照评估价格的万分之一至万分之五收取。

抵押贷款服务费没有固定标准。正常银行办理贷款时是不需要收取服务费的！不过，为了顺利贷款审批或加快贷款速度，您需要支付额外的服务费，具体视情况而定。

◈ 4. 税金

税金是必须缴纳的费用，其种类和缴纳条件因家而异。除了首付之外，税收也是一项重要的支出。

我们先来说说契税。契税是房屋所有权发生变化时向新业主征收的一次性税款。

具体细节是：

个人首套住房面积90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。本政策适用于北京、上海、广州、深圳；

个人第二套住房面积在90平方米以下的，减按1%征税，面积在90平方米以上的，减征2%的税款。北京、上海、广州、深圳暂未实施，其他地区适用。

拥有三套或三套以上公寓的个人需缴纳 3% 的税。

接下来提到的两项税将与房子是一栋还是两栋的情况直接相关。下面对这两种情况简单解释一下：

满五且仅：满五，以房屋的契税发票或房产证开具时间为五年。唯一指的是家族唯一的住所。

完整且唯一：完整且完整是指以房屋契税发票时间或房产证开具时间为准已满2年。唯一指的是家族唯一的住所。

那我们先来说说个人所得税。这个费用需要根据卖家的情况来确定。当卖方出售的房屋符合五项独特要求时，免征个人所得税。如果不符合要求，卖家需要缴纳交易价格1%的个人所得税。 。

顾名思义，增值税是对货物流通过程中产生的增值额征收的税种。一般来说，如果货物在市场上以高于出厂价的价格销售，则需对差价征收增值税。

增值税原则上由卖方缴纳，房屋使用两年半时免征。然而，在实际的房地产交易中，买方才是增值税的实际承担者。为什么这么说？因为当房子不符合免税条件时，房子的实际市场价格可能是100万，但是需要缴纳5万的税，总价是105万，就是你要的105万。得付钱，这100万是卖家的。收入中，5万将被他用来缴税。

如果你还不明白个税的计算方法，那么看看标准收费规定：

现行增值税税率和免税规定：

①个人出售购买不满2年的房屋，按5%的征收率全额缴纳增值税；

②个人出售购买满2年（含2年）的非普通房屋，其销售收入与房屋购买价款的差额，按5%征收增值税;

③个人出售购买2年以上（含2年）普通住房的，免征增值税。

◈ 5.其他费用：

土地出让金是指各级政府土地管理部门向土地使用者转让土地使用权时，按照规定向受让方收取的全部土地出让价款。 2000年以后销售的商品房首次销售时，销售价格已包含土地出让金；但2000年以前购买的公房首次出售时，需缴纳土地出让金，约为房价总价的1%。

还有一些二手房交易中产生的小费用，比如80元的制作成本。

以上，如果你的预算很有限，又想以最划算的价格买房，最好买五套的房子，其次是两套。

价值100万元的房子，需要首付30万元，至少还要准备5万元至10万元的储备金，用于支付各种费用。购买二手房之前，一定要慎重选择房产情况。除了地点、学区等，纳税问题也要问清楚，避免不必要的开支。