青岛中院发布房屋租赁合同纠纷典型案例，这些问题要注意

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 李自强 通讯员 吕佼 何文婕

未有规划许可的房屋，其租赁合同是无效的；违规租用居民住宅楼来开办餐馆，结果被查处、被罚款还被责令停业；租赁的房屋出现漏水情况致使楼下被水淹了，这种情况下该由谁来承担责任呢？日前，青岛市中级法院发布了房屋租赁合同纠纷典型案例，针对房屋租赁里在合同订立、履行以及解除过程中常见的热点、难点问题，总结归纳出了司法实践中的处理原则和标准。

出租的厂房无规划许可

双方租赁合同无效

宋某身为出租人，把其厂房租给了青岛某公司，双方订立了租赁合同。在合同履行此过程当中，双方因土地税等问题产生了纠纷，承租人青岛某公司搬离了涉案厂房，还要求解除租赁合同，宋某不同意解除，要求继续履行其双方的租赁合同。因涉案厂房未曾取得建设工程规划许可证，一审判决判定双方租赁合同是无效的。宋某针对此情况表示不服，进而提起了上诉，他呈上了土地使用权出让等批复文件，还有《土地使用权证书》，用来证实涉案厂房乃是经过政府批准才得以建设的合法建筑，并且双方之间所签订的租赁合同当属有效合同。二审经过审理之后认定，宋某所提交的证据没办法认定其厂房已经收获建设工程规划许可证或者说得到主管部门批准进行建设，所以对于他的相关主张并不予以支持。

未签房屋租赁合同就装修

不懂法律惹纠纷

位于市区的、由赵某所有的商业网点房被王某承租了，在承租的这段期间之内，王某居然想要对外去进行转租。有一个培训机构呢，正是因为业务方面有着一定的需要，目前迫不及待地急需租赁合适的网点房。这个培训机构的负责人是曹某，该曹某是经过人介绍认识了承租人王某的配偶，在双方就转让费之类的一系列事宜商量确定好了之后，居然在还没有签订租赁合同的这种情形之下，就已经开始投入资金去对房屋进行装修了。在装修的整个过程当中，赵某的代理人过来告知说房屋的所有人不同意之前议定好的租金数额，必须要提高租金才能够签订合同。曹某听到这一消息之后，虽然停止正在进行的装修工作，然而却仍然已经支出了数万元的装修费用。鉴于这样的情况，为此，某培训学校向法院提起诉讼，起诉王某等人，要求他们赔偿装修所遭受的损失等等之类的相关费用。房屋所有人或其代理人，被一审法院认定为是转租书面租赁合同未能签订的主要缘由，一审法院据此驳回了某培训机构的诉讼请求，该培训机构不服从而提起上诉，在二审期间，经调解双方达成和解，王某等当场向培训机构支付一定费用当作补偿，使得纠纷得以化解 。

房屋租赁未解约自行搬离

违约金难达一致提前解约自担责

作为承租人的张某，与出租人某房产经纪公司签订了《房屋租赁合同》，合同里约定，当承租人提前退租时，要提前30日书面通知出租人，结清各项费用之后，需按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某想要解除合同，于是通过微信向该公司工作人员提出。遗憾的是，因支付违约金等事宜，双方没能达成一致意见，张某于2020年10月27日直接搬离了租住房屋，既没有办理交接手续，也没有交还钥匙。后来，张某提起诉讼，请求确认在搬离房屋的时候租赁合同已经解除，并且要求退还数千元的相应费用。一审法院经过审理认为其主张的理由不成立。二审法院经过审理同样认为其主张的理由不成立。

违规租用居民住宅楼开办餐馆

被查被罚被停业

张某承租了杨某的房屋，该租赁合同里明确约定此房屋用于经营餐饮。在经营的过程当中，因为楼上的居民向当地的食药所进行了举报，从而导致张某没办法继续经营下去，最终被迫搬离了涉案房屋。后来，双方在租金退还以及装修费用承担方面产生了争议。法院经过审理之后认为，张某租赁杨某的住宅房屋并且在里面经营餐饮，这违反了《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》的规定，张某已经被责令停业，现在双方都要求确认解除房屋租赁合同，这种情况应当准许。鉴于双方对于涉案房屋性质属于住宅，清清楚楚知晓，并且对于在该类房屋之中不允许开办餐饮经营，也是明明白白晓得，在此情形下，双方对于本案合同的解除，都应当承担相应责任。

租了房却又无法继续使用，是将租赁进行到底，还是好合好散？

将名下房屋出租给承租人牟某使用的出租人刘某，与牟某签订了租赁合同。该租赁合同约定房屋租赁期为12个月，其中刘某依约把房屋交付给了牟某，牟某按照合同约定交纳了租金以及押金。在合同履行约4个月后，以工作变动无法继续履行合同作为理由申请解除合同的牟某，刘某不同意解除该合同，之后牟某搬离了涉案房屋，并且告知了刘某，还要求返还剩余租金以及押金，坚持合同应当继续履行完毕，不应该返还租金和押金的刘某，则表示不应返还 。

法院经过审理得出这样的认为，承租人在合同履行的期限之内，由于自身方面的原因，提出要求解除合同，这项行为违反了双方所签订合同的约定，构成了违约的情况，所以应当去承担违约责任。与此同时，当承租人明确作出通知要求解除租赁合同并且其中已搬离房屋的时候，出租人也需要负有及时止损的一定义务。因而，在判决租客支付4个月违约金的这种情况下，就要由出租人去退还剩余的租金以及押金。

拟长期租赁，务必在合同中对租赁期限进行明确约定

某分公司位于青岛，其与常某签订了《房屋租赁合同》，此合同约定，同意把某三层商业房屋出租给常某用于经营使用，并且合同约定租赁期限是2年，还同意承租人对外进行转租，另外合同也约定了租金数额、交纳时间以及违约责任等条款，在合同履行过程中，青岛的某分公司在合同到期前6个月通知常某，到期后将不再续租，要求常某搬离涉案房屋。常某加以否定，声称双方实际商量讨论的租期为六年，然而鉴于青岛某分公司表明自身是分公司，签约权限不能够超出一百万，故而需要分阶段签约，每两年签订一次；常某针对涉案场地开展了大幅度的装修，而且部分场地才刚刚完成招租事宜，常某同案外人签订的皆是长期租赁合同，要是合同以两年期来计算，两年期满就要腾出房屋，如此一来，不但其装修投入无法收回成本，还会致使其对众多次承租人产生违约赔偿情况。

法院经过详细审理得出认定意见，针对涉案房屋租赁合同而言，其中对于合同期限设定为2年是存在特别明确约定的，当这个履行期限到头之后，青岛某分公司表示不同意继续进行房屋的出租行为，鉴于此法院没有办法强制双方去续约。基于这样的情况，双方之间的租赁关系最终只能走向终止。常某尽管提出了抗辩，声称实际租赁期限应该是6年，然而却不存在任何能够用来证明这一说法的证据，所以最终只能依据双方之间所签订的书面合同来认定租赁合同已经履行完毕，进而判决常某搬离涉案房屋。

租赁的房屋漏水谁担责？

合同约定要清楚，举证责任要明确

林某把其房屋给到鞠某居住，双方签的房屋租赁合同有规定，鞠某居住时段，水、电、煤气、电器等设施要是使用不当出现损坏或者火灾由鞠某担责。后来鞠某租住时，某天凌晨房屋厨房水管断裂漏水，导致楼下住户董某家中被水淹，出租人林某的房屋也遭损害。林某赔偿董某十五万元后，向法院起诉承租人鞠某求赔偿，觉得鞠某的行为同时给其房屋造成经济损失三万元，鞠某总共应赔偿十八万元。

针对涉案房屋，双方当事人就水管断裂漏水的原因起了争议，林某觉得是鞠某使用不善造成的，而鞠某则表示是水管年久失修所致。一审法院判定，鞠某否认水管断裂漏水原因和自己有关，依谁主张谁举证原则，林某得为自己主张拿出证据证明，如今林某没证据表明是鞠某使用不当致使水管断裂漏水，要承担举证不能的法律后果，进而驳回了出租人林某的诉讼请求。林某上诉后，二审维持了原判。

房屋轻微漏水拒交租金

违约后果需自担

青岛某置业公司为出租人，其与承租人匡某签订了租赁合同，此合同约定租赁涉案网点房屋面积约1600平方米，租期设定为5年，其中有一年为免租期，并且合同还对租金的计算方式以及支付方式等方面进行了约定。然而，青岛某置业公司起诉称，承租人匡某租赁涉案房屋3年了却一直未交租金，即便多次进行催交，匡某仍然不交租金，基于此，青岛某置业公司要求匡某解除合同，交纳所欠付的租金并承担违约责任。匡某进行抗辩时表示，涉案这处房屋出现了漏水的情况，致使他没办法正常去使用它，这是青岛某置业公司存在违约行为，所以青岛某置业公司应当承担违约所带来的责任，而匡某没有交纳租金乃是在行使他自己所拥有的先履行抗辩权。

法院经过审理得出这样的认为，出租人按照约定把涉案房屋交付给了承租人，那么承租人就应该依照约定去履行交纳租金的义务。承租人对于自己未交纳任何租金的事实明确表示认可，而承租人的这种行为违反了合同约定，构成了违约。双方合同明确约定了，要是承租人迟延交纳租金，在出租人催交之后仍然不交纳的情况下，出租人是可以解除合同的。依据这些情况，法院做出判决，解除双方的租赁合同，匡某需要交纳租金等 。

剩余租赁费如何处理合同未约定

房屋已另租，损失不再计

在2020年3月6日的时候，承租人曲某跟出租人陈某签订了《房屋租赁协议》，此协议约定，陈某会把一套别墅出租给曲某，年租金是30000元，租期从2020年4月2日开始到2022年4月1日结束，要是承租人提出终止协议，需要提前2个月采用书面形式通知出租人。在2020年8月22日，曲某通知陈某不再租赁房屋，双方于2020年10月15日进行房屋交接。之后双方因为退租后剩余租金返还的问题产生了争议。曲某向法院提起诉讼，请求判定陈某返还其租金13315元。一审法院驳回曲某要求退还租金的这一诉讼请求，理由为本租赁合同未针对承租人提前解除合同之后租金退还这个事宜作出约定 ，二级审理过程中查明，在2020年12月19日时，陈某把房屋另外出租给了案外人 。然而陈某提出主张，称他早在2020年3月5日就已将涉案房屋的钥匙交给了曲某，所以提前交付钥匙那一个月的租金不应当退还 ，并且当时每年3万元的租金是因为曲某要求长租才给的优惠 。法院二审判定，合同当中并未就承租人提前解除合同之后，对于剩余租赁费该如何处理作出约定，所以应当参照陈某实际的损失情况来进行处理，由于已经另行将房屋出租，故而应当退还之后阶段的租金。然而，对于陈某某所主张的免租期以及房租优惠这一情况，因其提供的证据并不充足，所以未得到支持 。

房屋拆迁致使承租人产生相应损失

出租人给予承租人相应的装修补偿

有出租人与承租人进行了签订，签订的是为期10年的租赁合同 ，承租人将租赁所选的涉案房屋用于开办公司而后展开相关的生产经营，并且还针对房屋做出了装修增建的行为，于房屋出租后的第二年，涉案房屋遇政府展开统一拆迁处理这般的情况，作为房屋产权人的出租人，领取到了房屋、和附属建筑物、以及构筑物等方面的评估补偿费、还有经营性补助费以及搬迁补助费，承租人发起起诉，诉求出租人支付搬迁补助费、以及停产停业损失、还有提前搬迁奖励等一系列拆迁补偿费用，外加装修增建损失。

经法院审理得出这样的看法，由于涉案房屋不存在取得建设工程规划许可证或者有经主管部门批准建设的相关证据，所以出租人与承租人针对涉案房屋所签订的《厂房租赁合同》是无效的。另外，承租人在租赁涉案厂房之后实际上开展着生产经营活动，在租赁期限之内，因为拆迁行为直接致使其没有办法继续进行生产经营并且产生了相应的损失，所以出租人理应给予承租人相应的补偿。依据承租人所提交的厂房照片、装修发票、合同等证据，能够认定承租人对房屋实施了装修增建，所以出租人应当给予承租人相应的装修补偿。