上海禁止群租新规实施，蓝领公寓逐步推向市场，漕河泾美发店员工生活现状揭秘

经济观察网记者丁文婷，王萍身为漕河泾某美发店的美容师。每天晚上十点下班之后，店里有三十几号发型师和美容师。他们会“声势浩大”地回到隔壁小区的几套“住所”里。那几套“住所”是公司租下的几间两居室，里面摆放了几张上下铺，男女是分开入住的，每间屋子住 4 到 6 人。

附近几个小区内，这样的“宿舍”数量不少，健身房的员工和足疗店的员工都租住在这样的房子里。王萍清楚，这就是“群租”。在疫情期间上海封闭的时候，他们成为了小区居民们既惧怕又会去投诉的对象。对王萍而言，那是一种随时可能被清退出去，处于飘摇不定状态的漂泊感。今年 11 月 23 日，“禁止群租”这一规定被写入《上海市住房租赁条例》。此条例将于明年 2 月 1 日开始实施。

群租隔断房被明令禁止，背后的情况是合规的蓝领公寓正逐步推向市场。按照“十四五”规划，上海需要发展 20 万张床位。

王萍时常羡慕一位在连锁餐饮品牌店工作的老乡，老乡住在公司提供的宿舍里，那宿舍被称作“蓝领公寓”。同样是睡床位，老乡的宿舍虽然也是 6 人间，但安全且规范，还有人定期打扫公区卫生。

对于广大都市蓝领而言，他们的“一张床”所处的位置，与幸福感和归属感有着关联。 广大都市蓝领的“一张床”在何处，这关乎着他们的幸福感和归属感。 都市蓝领的“一张床”的位置，同样对他们的幸福感和归属感产生影响。

需求蓝海

国家统计局数据表明，第三产业在带动经济增长以及吸纳就业人员方面发挥着主要作用。2021 年，我国第一产业就业人员为 1.7 亿人，第二产业就业人员为 2.2 亿人，第三产业就业人员为 3.6 亿人。2012 年到 2021 年，第一产业占比下降了 10.6 个百分点，第二产业占比下降了 1.3 个百分点，而第三产业占比上升了 11.9 个百分点。

第三产业有很多从业者进入了一二线城市，这带来了很大的租赁需求。然而，大城市的租金很高，这使得“蓝领”们的居住成了难题，他们的居住需求在大城市里长时间被忽视了。

轻松寓联合创始人兼 COO 吴涛始终铭记着这样一个情景：曾有几家酒店，由于其大量员工没有住处，便找到该蓝领公寓，希望定制一些宿舍来解决员工的住宿问题。在与属地管委会进行沟通之后，管委会产生了疑惑，即为何会有这样的诉求。区里的公租房是可以申请入住的，廉租房也可以申请入住。申请要求不算高，需要本科以上学历，并且租金一个月不到 2000 块钱。

吴涛表示，真正在一线提供服务的人员或者我们所提及的蓝领工作者，本科以上学历的比例并非很高。即使是在一线城市，他们实际到手的收入大概在 3000 到 4000 元之间。如果用一半的收入去租房子，是非常不切实际的。而对于用人单位而言，如果由企业来进行补贴，数百名员工每人增加 2000 元，这对企业的运营成本来说，将是一笔很大的支出。

蓝领是城市中非常需要保障的群体之一。在那些“高门槛”的住宿产品之外，蓝领迫切需要一个专门的产品来针对性地解决住宿问题。于是，宿舍型公寓的需求就产生了。

白领公寓以单间形式定价，而蓝领公寓大多通过与企业合作，出租床位并收取租金。所以，蓝领公寓被称为宿舍型公寓。2021 年 11 月底，上海提出要解决新市民、青年人的安居问题，持续推进完善从“一张床”到“一间房”再到“一套房”的多层次住房供应体系以及“租购并举”的住房保障制度。

其中的“一张床”，指的是宿舍型产品。目前，宿舍类公寓的需求与供给之间的差距依然很大。ICCRA 住房租赁产业研究院数据显示，到 2021 年 10 月为止。在 38 个城市的 2800 个项目里，有 65.9 万间集中式租赁房间。其中，满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过 8 成。其次，满足新市民需求的租赁式社区占比超过 10%。而面对企业基层员工的宿舍型公寓占比仅为 8.62%。

床位在哪里？

蓝领公寓在选址布局方面的考量因素与白领公寓有明显不同。吴涛介绍说，像白领公寓这类服务于 to c 端的租赁住房，在位置选择上更偏向于中心位置且出行便利。然而，宿舍型公寓不一定会选择建在传统观念中认为的租住核心地段。

以康桥店为例，它位于浦东外环线边。距离地铁站有近 2 公里的步行路程。这里一共有三栋楼，600 多间房里有 3000 张床位。这些床位承接了大量来自十几公里外的客户需求，像浦东陆家嘴、前滩、花木、世纪公园板块的客户。员工租客占比达到了 7 成。其次有一些属于生物医药领域的企业，还有芯片企业、高精尖制造企业以及精密仪器制造企业等。这些企业周边的产业配套租客占比还不到 30%。

项目给一些企业提供了定向班车。吴涛称，白领公寓提供的是地铁站往返通勤班车服务，而蓝领公寓提供的都是定向班车服务，且大多是针对企业的。同一通勤方向的企业甚至能够共享班车，以此来节约交通成本。

魔方官网显示，其蓝领公寓产品线“9 号楼”在上海有 20 家门店。其中，内环内的项目只有 2 个，其余店铺都在中外环和外环外。魔方生活服务集团副总裁李亮向经济观察网透露，“9 号楼”当前服务的企业类型包含酒店住宿业、餐饮业、城市运行保障行业、软件信息技术服务业、制造业等。并且在近两年，卫生医疗行业的客户需求也在不断增加。因为产业结构升级等因素的影响，越来越多的客户来自能源开发、汽车制造等新兴产业。因此，“9 号楼”的选址通常会在 CBD 区域、产业园区以及服务业密集的地区。

轻松存在于营的项目里，在内环的情况比较少，多数是在中外环以及外环外。吴涛向经济观察网透露，从企业运营的角度来看，当下市场上的参与者也更倾向于在中外环建造蓝领公寓，租金坪效的差距不是很大，但是拿房的成本更低。在内环想租一栋楼来建造蓝领公寓，其成本或许比在外环外拿房要高出 50%。然而，床位租金的差距可能还不到 20%。另外，在市中心区域拿房的难度更大，相同的房源会面临多种业态的竞争，而蓝领公寓所能提供的租金竞争力并不强。

李亮介绍，魔方在一二线城市进行宿舍型公寓的拓展。目前，魔方已经进入了 11 个城市。

ICCRA 统计显示，宿舍型公寓目前主要集中在一线城市以及热点城市。其中，超过 50%的宿舍型公寓分布在上海和北京这两个地方。因为主要是为企业提供服务，所以大部分宿舍型公寓都分布在城市中那些热点就业区域的周边。

吴涛认为，蓝领公寓辐射的能级比白领公寓更广泛。一线城市之外，轻松寓目前收到的客户诉求主要集中在杭州、南京、苏州、宁波等上海周边地区。并且，郑州、武汉、成都、长沙等城市也有各类企业提出了企业宿舍的各种诉求。吴涛觉得这样的需求是很容易理解的。对于酒店类型的企业客户而言，他们在全国的主要城市都拥有酒店，并且都存在解决员工住宿的需求。

区别于白领公寓

许多从业者认为，从经济收益角度看，蓝领公寓更稳定。企业的续租率高于个人客户是其中一个原因。据 ICCRA 数据，以服务企业客源为主的产品，像服务式公寓通常服务企业高管，宿舍型公寓直接面对企业采购，这类产品的续约率最高。在所有租赁产品类型里，宿舍型公寓的续租率最高，为 80%。

一方面，蓝领公寓的坪效较为突出。蓝领公寓是以上下铺、多人间的形式存在的。可以这样理解，白领公寓是依据面积来计算租金，然而蓝领公寓则是按照体积来计算租金。吴涛表示。

吴涛进行解释，依据政府的要求，蓝领公寓的人均套内面积需不低于 4 平方米。轻松寓的人均面积通常在 5 到 6 平方米，在行业内已算是比较高的了。然而，一般的白领公寓的房间，其面积至少在十几平方米到 20 平方米之间。

人均面积差距会在租金上体现出来。例如，轻松寓在内中环间有一家门店，其旁边的某家连锁白领公寓，相同面积的单个房间平均月租金是 4500 元，而我们能够租到 9000 元以上。不过，企业所承担的每个员工的住宿费用实际上是更低的。

更大的人口密度需要更多的安全措施，同时也需要更精细的运营和管理。李亮向经济观察网表示，对于宿舍型公寓而言，安全是最为重要的。一方面，宿舍的人均面积必须严格按照改造规定来执行；另一方面，在运营过程中，还需要平衡企业与员工的诉求。

吴涛称，宿舍型公寓与面向消费者（to c）的白领公寓存在较大区别。实际入住的是企业员工，然而蓝领公寓签约的主体是企业，且直接为企业服务。蓝领公寓还提供了一些企业人力资源管理方面的服务。比如轻松寓的管家每天都会进行查房工作，这样就能及时察觉到一些安全隐患，而这也正是许多企业所提出的诉求。

此外，轻松寓每个季度会给企业提供一份关于员工住宿的大数据管理报告。企业人力资源负责人能够借此了解员工是否存在虚报住宿以及晚归等情况。从脱敏方面来讲，我们只提供比例数据，不会具体到个人。

在服务员工方面，蓝领公寓企业会尽量避免相互之间的打扰，并且会在提供更舒适的环境方面进行设计。

经济观察报留意到，轻松寓康桥项目，一方面提供了健身房、洗衣房、智能直饮水等可供免费使用的设施设备；另一方面，还配备了一些投影和音响的培训会议空间，员工能够利用这些空间进行学习、开会或培训。在房间内，为了避免开房间顶灯带来的干扰，每个床头都配备了阅读灯和 USB 充电口。并且，床帘选用了布拉轨，这样相对来说会比较安静。

李亮介绍，魔方“9 号楼”的卫浴进行了三分离设计。这种设计是将洗漱台、坐便器和淋浴间分离开来。并且，洗漱台为每位住户都单独设置了牙具格以及洗漱用品收纳柜。这样做的目的是为了保障卫生和私密。

未来如何？

经营蓝领公寓已有 5 年。吴涛发现，许多企业选择宿舍型公寓，其目的不只是住宿，更是为了招人、用人和留人。吴涛感慨，北、上、广、深的基层员工需求极为庞大。然而，这几年，尤其是一些服务行业企业，其基础员工招聘难度大且流失率高，蓝领公寓的发展正是基于这种情况。

2021 年 11 月上海出台了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》。此意见正式将“一张床”纳入了多层次住房供应的住房保障体系之中。主打蓝领公寓的企业，如魔方公寓“9 号楼”、安歆公寓、轻松寓等，纷纷加入了纳保行列。

魔方“9 号楼”的项目正在积极进行“纳保”工作，做到应纳的全部纳入。李亮解释道，“纳保”能够为宿舍型产品提供背书，向不了解他们产品的企业和大众证明其宿舍型产品是合法合规的。并且，“纳保”还可以给企业和住户带来政策上的福利，在租金和水电方面减轻他们的负担。

吴涛介绍，目前轻松寓在上海有 8 个项目。其中已经有两个项目完成了纳保。后续开展经营的重资产蓝领公寓项目，也将会做到“应纳尽纳”。

经济观察网发现，在纳保进程里，多家蓝领公寓遭遇一些与白领公寓纳保一样的实际难题。这些难题包含“民水民电的认定”以及“工改居”的租赁住宅纳保等。并且，各区的标准尚未能完全达成统一，这是白领公寓和蓝领公寓普遍都存在的状况。

与此同时，宿舍型公寓的相关规范细则还需要进一步完善。在政策方面，除了建造规范之外，目前几乎没有专门针对宿舍型公寓的政策。例如在纳保方面，宿舍型公寓作为长租公寓的一个细分领域，还没有建立起独立的评估体系。纳保对租金进行评估时，只能以周边同品质、同地段的白领公寓或民宅为参照。然而，这样的评估并不准确，相同房间面积下，白领公寓可能住 1 个人，而蓝领公寓要住 6 个人，其运营要求和成本更高。在实际纳保过程中，多人间虽会作为一项考量因素使价格略微上浮，但仍不够精准。

传统住宅开发与之相比，长租领域业态尚未成熟，宿舍型公寓属于更新型的领域。无论是企业还是政府，都在一边进行实践，一边总结经验。