禁止群租、监管“二房东”：京沪租房新政“新”在哪儿？

2020年9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。截至今日，官方文件尚未发布。北京、上海的地方性法规率先实施。

2022年11月23日，《上海市住房租赁条例》正式通过。这是地方政府出台的第二个国内住房租赁法规。 9月1日，《北京市住房租赁条例》刚刚施行。

上海和北京的规定均包括团租监管、住房租赁企业管理、网上合同备案、保障性租赁住房建设等。部分内容还与住房和城乡建设部征求意见稿及现有地方性规范性文件存在重复。

华东政法大学副教授孙伟飞曾两次参加上海市司法局和全国人大组织的专家研讨会。他认为，上海的监管重点是规范住房租赁公司和房地产经纪机构。个人转租一定数量房屋的，还需到工商登记。 ，旨在为租户提供可靠的租赁渠道。

上海市房屋管理局是本规定的实施牵头单位之一。上海市房管局房地产市场监管处副处长冯跃告诉南方周末记者，“整个规定是对党的十九大以来国家和上海一系列做法的总结和总结。党在2017年提出建立‘租购结合’的住房制度。”在此基础上进行了提炼和一定的创新，明确了上海住房租赁市场未来的发展方向。从政策到地方立法，都能促进上海住房租赁市场更加顺畅、健康发展。 ”

“二房东”的巨额利润来自违法重建

二房东王政在上海租房已有十年。 2012年，他从家乡河南搬到上海，从事房产经纪人工作。 2016年，他跳槽负责分布式公寓的运营。次年，他注册了营业执照，开始自己创业，当起了“二房东”。

“简单来说，‘二房东’从房东手里拿走房子，自己装修，然后以更高的价格出租出去。”王政向南方周末记者解释，在行业内，除了个人运营外，自如、轻客、蛋客等分散式长租公寓公司也被视为“二房东”，其运营模式普遍相似。

2021年，王峥和合伙人花了90万多元，租下了近40间房屋，并进行了整体装修。从拆迁到改造，每间房子花费了5万至6万元。竣工后，王政在租金价格的基础上每月增加租金1500-2000元，将房子挂在中介平台上，然后转租。

在安居客、58同城等中介平台上，租客可以直接联系物业的“经纪人”。根据平台要求，所有出租房产的中介都需要上传营业执照信息。不过南方周末记者发现，目前，一些营业执照上写的经营范围是网络经营、零售等，而不是房屋租赁。

对此问题，北京、上海的住房租赁条例均明确要求：达到一定数量的，必须登记为市场主体，从事住房租赁的，必须在经营范围中注明“住房租赁”。对于企事业单位从业人员，还需办理就业信息卡，并将号码写在租赁合同上。

南方周末记者随机联系了安居客的一位代理商。中介首先说他是房东，没有中介。经过多次询问，他承认自己是二房东。在百度贴吧、豆瓣等平台上，也存在大量二房东以“房东直租”为名，出租房屋推销自己的房产。

“业内有一个笑话，一个小区的每个看门人都有两间转租的房子。”王政开玩笑说，二房东行业的人很多，但认真做生意的话，毛利率并不高。 “理想情况下，一套房子的毛利率在14%左右，需要21个月才能赚取巨额利润。个人大部分都是违规装修，公司都是骗局，跑路了。”

王政观察到，2020年至2021年，上海租赁市场存在大量个体二房东进行非法装修的行为，主要是因为“暴利”，利润率达到40%——50%。

2022年12月1日，在63人的“上海二房东与公寓业主交流群”中，拥有200套的二房东介绍了非法改造的盈利方式：通过分区布局改造后，将一间100平方米的房屋房子被改造成6-7间带独立浴室的单人间。最高峰时，每间房子的月利润可达6000元，而且很容易出租。

“有需求才有市场，二房东的产品才有存在。”王铮说道。 2015年之前，上海租赁市场以个人二房东为主，充当隔断。当时，租客对住房的要求不高。 “价格便宜，隔断间只要能住人就行。”

近年来，王政发现，人们的要求越来越高，违法房产改建的单间更受欢迎。看房时，十分之八的人会要求不要使用隔间。隔断房屋简单的理解就是在房屋内增建墙体以增加房间。如果进行非法改造，墙壁将被拆除并重建，改变房间原有的设计用途。

将当地经验纳入立法

规定出台后，非法改装单间的现象将得到遏制。

北京和上海的规定都规定，客厅不能单独出租，非住宅空间不能出租居住。人均使用面积和居住人数也必须符合规定，并以原设计或批准装修的房间为最低出租单位。北京还要求出租房屋不得有隔断，这一说法在上海的规定中并未出现。

冯跃介绍，上海作为最早提出“团租”概念的城市，1999年就颁布了《上海市住房租赁条例》，此后20多年来，各地出台了各种文件来处理该问题团租、非法改造等问题。该规定的内容与此前基本相同。

例如，2011年的《上海市居住房屋租赁管理办法》规定，不得单独建造租赁住房。 2014年，上述管理规定进行修订，将每个房间的入住人数限制为2人。

2015年，上海出台《关于鼓励各类机构出租社会闲置存量住房的试行意见》，放宽团租标准，允许客厅分租，为“N+1”提供了法律地位模型。此次法规中，继承了这一标准。

“能否做隔断，厨房、卫生间等单位能否分开出租，不同立场会有不同意见。但如果政府不出台规定，大概率会出现这样的情况。”隔断越小越好的情况，会给住房安全带来隐患。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波告诉南方周末记者，这也是北京条例修订中对此类条款进行改写的原因。

《北京条例》出台前，楼建波参与了前期研究和立法讨论，并就全国住房租赁条例（征求意见稿）提供了专家意见。在他看来，虽然此前的地方文件中曾出现过分房的禁止性规定，但与之前政府一发文件的检查管理相比，该规定的规定将起到常态化的监管作用。影响。

冯跃表示，2000年《上海市房屋租赁条例》颁布时，国家和地方有关房屋租赁的法律法规尚未完善。与此同时，住房制度改革才刚刚开始。为了进一步活跃市场，原规定对租赁双方关系进行了更多限制。调整民事法律关系，尽量减少不必要的行政干预。

“近年来，租赁规模越来越大，租赁关系越来越复杂，也遇到了一些问题。现阶段有必要规范市场发展，总结好的经验和做法。”过去的问题上升到立法层面。”冯跃表示，《上海条例》中的一些制度此前已经尝试了很多年。

上海市房管局信息显示，2020年5月，上海启动发放第一批房产经纪人就业信息卡。目前，已有约8万名房产中介办理了就业信息卡，举报严重违法行为3400余起。经纪商信息被记录，违法信息也被列入“行业黑名单”公开披露。在该规定中，申请就业信息卡也被列为一项要求。

冯跃表示，此前，就业信息卡的推广主要通过行业组织完成。这只是一项自律要求，并非强制性要求。不过，它在各大房地产经纪机构和大型企业中已经实现了广泛覆盖，所以这次在进一步规范租赁市场时，将其提升为立法。

对于不属于任何组织的个人二房东来说，随着个人转租业务的扩大，其已经具备了商业行为的特征，管理层不能将其视为简单的民事行为。下一步将强制要求他们设立市场主体并进行备案。 ，纳入住房租赁行业整体监管。

“在实际操作中，如何落实对个人二级房东的管理，是今后工作中的一个难点，不仅需要房管部门、市场监管部门的推动，更需要基层的共同努力。”冯跃表示，关于如何对街道、镇租赁住房进行监督管理，《总则》和《条例》第五章都做出了明确要求，以形成社会治理合力。

监管二房东资本项目

二房东跑路是租赁市场的又一乱象。

在上海租房时，“上海漂”叶青遭遇违规装修，二房东逃跑。 2018年，叶青在普陀区单位附近租了一间隔断房。二房东在客厅和主卧室砌了三堵墙，将原来的三房一厅改成了六间卧室，叶青就住了其中一间。

二房东提出月租金为2400元，比市场价低了近600元。如果他愿意提前缴纳一年的租金，再加上一个月的押金，每月的租金还可以再减少400元。合同签订后，叶青一次性支付了26000元的货款。

搬进去一个月后，最后一间隔断的房间就租出去了。新租户支付了三个月的租金和一个月的押金。此后，二房东的电话就一直无法接通。很快，原房东找上门来，说已经很久没有收到房租了。房客们这才意识到自己的钱被二房东骗走了。

通过网上发帖，叶青联系了其他被骗的租客，发现从2018年到2020年，二房东更换身份，以同样的方式在上海四个区实施诈骗，受害人至少有三十、四十人。 。

2018年之后，青客、蛋客、艾公寓、蘑菇租赁等长租公寓公司也频频遭遇雷霆。 2021年底，北京发生“望京二房东跑路”事件。通过“按年向租户收取租金，按月向中介支付”的方式，二房东骗取资金近千万元，诈骗租户100余名。 、链家、我爱我家等机构也参与其中。

冯跃向南方周末记者解释，很多企业之所以遭遇雷雨，就是因为采取了“长收短付、高进低出”的方式，导致企业难以持续经营。

孙伟飞认为，住房租赁新规针对集中转租后跑路或破产的情况增加了资金监管要求。实施后，可能会避免类似的问题。

例如，《上海市房屋租赁条例》规定，房屋租赁企业从事转租业务的，必须开立房屋租赁交易资金监管专用账户，按规定向承租人收取三个月以上的租金。时间，并收取三个月以上的押金。一个月租金的一部分存入托管账户。北京已实施的条例中也有类似规定。

“以前我们认为押金、租金的收取是市场行为，出租人和承租人可以自行确定收取期限，就像商品房的销售一样，完全遵循市场机制。后来我们发现存在问题频繁发生，所以现在规定明确要求政府规范租赁市场。”楼建波说。

” 2018年，上海通过了《单用途预付消费卡管理实施办法》，对理发店、按摩院、娱乐场所等发行的预付卡进行监管。几年来，资金监管效果不断提升。 “已经不错了，所以这个规定还包括要求建立住房租金监管账户。”孙伟飞表示，这可能会成为未来各地的普遍经验。

具体的资本监管规则尚未公布。但2021年12月，上海市房管局和银保监会上海监管局联合发布《上海市住房租赁交易资金监管实施细则（试行）》，要求住房租赁经营机构开注册于上海的商业银行中唯一一家资金监管专门银行。承租人和贷款机构需将租金、押金或“租金贷款”直接存入账户，然后银行将资金转入房屋租赁企业。

冯跃透露，为了保护租赁方权益，同时减少对公司正常经营的影响，配套《上海条例》的资本监管规则将对2021年发布的版本进行优化，仅针对一——收取租金时间超过三个月，或押金超过一个月租金的部分将受到监管。基本思路和方向不变，试点工作仍在进行中。

立法思考

将规范性文件的内容提升为立法并不是一个容易的过程。

2012年，楼建波受北京市住房和城乡建设委员会委托，进行了立法前期研究。他向南方周末记者回忆，由于当时《民法典》和《住房租赁条例》仍在修改中，有人提出推迟修改的建议。 “后来我还是觉得住房租赁市场有很多问题需要规范。”

“如果地方立法要等到国家立法制定出来了才制定，那么地方立法永远都是东拼西凑，没有地方立法的探索，国家立法怎么能立得好呢？”在讨论中，这段话一度引发人们的思考。楼建波感触颇深。

《北京市住房租赁条例》从研究到立项历时8年。楼建波介绍，条例是在民法典和征求意见稿的框架内，结合当地城市定位和实际情况起草的。

上海的立法准备工作也很早就开始了。冯跃介绍，2015年前后，修订《上海市住房租赁条例》的立法研究工作启动，一直是全国人大立法研究项目。根据近年来住房租赁市场的实际发展情况，最终决定以住房为主，推陈出新。

2021年底，中央经济工作会议首次提出“探索房地产开发新模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设”。住房。”在此背景下，上海市房管局向市人大申请2022年将住房租赁条例列为正式立法项目。

立法时有很多细节需要讨论。例如，个人转租一定数量的房屋，必须到工商部门登记。数量是如何确定的？楼建波记得，2020年住建部公布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中，标准是10套以上，北京初步讨论时也提到了10套。 “但有人指出，如果标准定为10个单位，二房东只转租5个单位是否就符合规定？最后，大家觉得应该更灵活，给二房东留一些自由度。”市场，但后来没有写具体数字。”

对于这个问题，上海的规定也没有解释，只是提到具体规定将由市有关房屋管理部门会同市场监管部门制定。冯跃透露，具体数量需要根据上海实际情况确定，房管局还在进一步研究中。

孙伟飞认为，上海此次正式公布的规定内容主要是倡导，注重“稳中求进”。在立法讨论中，与会专家重点关注了合法性问题。 “还需要考虑多少合适的量？”毕竟规定的适用时间不只一两天，还要看各地的情况。”

2023年2月1日，《上海市房屋租赁条例》即将实施。冯跃透露，上海市房管部门目前主要是完善配套文件和政策宣传工作。条例实施后，从主体登记、房屋发布，到网上签约登记和资金监管，住房租赁企业、房地产经纪机构和网上信息发布平台进行全程监管，将进一步推动保障性住房相关工作。

对于此次规定可能带来的影响，自如向南方周末记者表示，租赁市场的规范将有利于大企业，也有利于企业自身的稳定运营。

（应受访者要求，文中王政、叶青均为化名。）

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