魔方生活服务赴港筹钱 流动比率仅为0.43会是下一个蛋壳吗？

青客破产、蛋客爆炸、自如裁员。疫情之下的长租公寓业主无暇顾及自己，但他们并没有放弃进军二级市场的梦想。

9月26日，连锁集中长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（以下简称“魔方生活服务”）向香港联交所提交招股说明书，摩根士丹利和建银国际作为联络保荐人。 ，正式向港股“第一股”地位发起冲击。 1 份长租公寓库存”。

创始人套现并离开

魔方生活服务于2009年在南京推出首个长租公寓社区魔方公寓，是国内最早进入长租公寓赛道的企业之一。招股书显示，原创始人团队中，葛兰、陆鑫为核心人物，合计持有公司67%以上股份，其他六人合计持有公司32.89%股份。

2012年，创始团队的8名成员在开曼群岛注册了豁免有限公司，承接魔方生活服务后续的股票发行。同时，公司在英属维尔京群岛、香港和中国大陆设立了三个中间控股公司，建立了最基本的VIE（可变利益实体）结构。不难看出，成立不到3年的魔方生活服务的最终目标是在海外市场上市。

借助德通资本750万美元A轮融资，魔方生活服务已走出南京大本营，陆续布局上海、广州、北京、深圳等一线城市。但在引入美国私募机构华平投资后，一步步的发展发生了微妙的变化。

招股书显示，华平投资通过四轮B轮融资合计持有公司63.69%的股份，成为控股股东。 2016年C轮融资完成后，失去控制权的创始人团队多次将股权转让给华平投资。其中，两位核心创始人葛兰、陆鑫在2017-2018年间分别套现约1.46亿元、1.34亿元，股权比例已降至3.28%、0.86%。

2017年底葛兰正式辞职后，华平投资向空降高管郑雁南及相关公司发放了8370.39万元美元贷款，用于回购创始人团队股权。当股权返还给公司时，贷款的本金和利息都被免除。换句话说，华平利用郑雁南来进一步削弱创始团队的声音。截至上市前，8位创始人合计持股仅为6.92%。

在魔方生活服务的股东名单上，仅次于华平投资的第二大机构股东是加拿大Caisse de dépôt et place du Québec（以下简称：CDPQ），合计持有该公司16.80%的股份。 2019年，CDPQ独家参与魔方生活服务10亿元D轮融资，将其投后估值推至百亿级别。据公开报道，这是CDPQ在中国的首笔直接私募股权投资。

虽然在国内一级市场并不活跃，但CDPQ和华平投资是老熟人了。他们在北美的合作可以追溯到2002年。据公开报道，在战略投资魔方生活服务的前一个月，CDPQ通过私募股权二级机构从华平投资手中接手了安全服务运营商Allied Universal的部分股权。股票交易市场。今年2月，CDPQ以同样的方式投资了华平投资旗下的信息安全解决方案提供商eSentire。本轮融资总额约3.25亿美元，其中超过67%用于购买华平投资持有的公司股权。

综合双方以往的合作案例，华平投资与CDPQ此次共同投资魔方生活服务，并可能会延续这一策略。招股书显示，华平投资魔方生活服务的主要私募股权投资基金为Warburg Pincus Private Equity XI，该基金成立于2013年，目前已接近封闭式基金的退出和清算期。

CDPQ是一家拥有直接投资业务的主权基金，由加拿大魁北克省财政部间接控股。资金来源为魁北克省的养老基金和保险计划，其资本属性较为长期。如果魔方生活服务无法成功上市，CDPQ或许可以接管华平投资持有的魔方生活服务部分股权，以确保华平11号基金顺利退出。

半年只赚了41万

“高进低出”的困境还没有解决吗？

与轻客、蛋客、自如不同，魔方生活服务主要经营集中式长租公寓。即公司通过收购、租赁或与开发商合作的方式获得整个物业的使用权，统一装修、管理后出租，后期通过社区运营获得较高的地价。这种模式的优点是运营效率较高，产品和服务标准化程度高，可以降低单位成本，但初期一次性投资较大，整体资金回收周期较长。

招股书显示，魔方生活服务2019年至2021年总营收分别为9.46亿元、9.49亿元、14.71亿元，复合年增长率为24.7%。然而，靓丽的营收表现并没有带来同样惊人的效益。公司2019年至2021年归属于股东的净利润波动较大，分别为6037万元、-2.29亿元、2.82亿元。 2022年上半年，该公司实现总营收8.5亿元，净利润少得可怜，仅为41万元，同比下降99.75%。

2021年总营收的快速增长主要依靠公司不断的“买买买”。不到18个月的时间，魔方生活服务收购了微客公寓、上海凯顿、微乐园创客空间、上海银辰等至少6家区域性公寓运营公司及相关社区，管理房源总数从2020年增加到2020年，单位数量从2021年的约39,000个增加到2021年的75,800个，增长近一倍。截至2022年上半年，公司共管理运营公寓7.62万套，覆盖全国26个城市394个地点。

然而，积极收购长租公寓运营公司和品牌以增加住房存量、抢占市场份额，也意味着投资成本和流动性风险将相应上升。截至2022年上半年，魔方生活服务因收购子公司而增加的租赁负债累计达29.7亿元。报告期内，仅一年内到期的租赁负债就高达9.26亿元，但公司货币资本储备仅为6.92亿元。整体流动比率仅为0.43，远低于2.0的参考值。这或许也是魔方生活服务此时坚持上市融资的关键原因之一。

一方面用高杠杆收房，另一方面平均入住率持续下降。

报告期内，魔方生活服务的平均出租率从2019年的88%下降至2022年6月30日的82.4%。即使是运营超过6个月的成熟公寓，平均出租率也出现了大幅下降。从2019年的近90%增加到2022年上半年的83.9%。

更令人担忧的是，即使月均租金下降，也无法扭转入住率下降的趋势。 2022年上半年，成熟公寓社区单间平均月租金已降至3180元，平均出租率仍较2021年底的88.5%低近6个百分点。期间，白领公寓单间平均月租金从2019年的3077元下降至2022年上半年的3002元，平均出租率下降至81.2%。

以高于市场价格的价格抢占房屋并低价出租以保证入住率，“高进低出”是资本催化的长租公寓的通病。魔方生活服务的招股书似乎并没有很好的解决方案。集中长租公寓通过社区服务和运营提高保费的优势并不显着。魔方公寓的住户们在社交平台上抱怨不休，抱怨房间隔音差、环境差、水电费过高等问题。

尽管盈利模式不同，但集中式和分散式长租公寓都扮演着租赁市场“二房东”的核心角色。如何打破规模、利润、现金流之间的“不可能三角”，真正实现独立，魔方生活服务的前路依然漫长而艰难。