长租公寓行业遭遇困境：朗诗集团剥离亏损业务，行业静默期持续

经济观察报记者饶贤君称，长租公寓领域进入了一段“静默期”。在短短的一年多时间里，这个曾被政策红利环绕且资本争相涌入的行业，如今处境尴尬。头部玩家忙着清理存货，加快周转，改善现金流。尾部玩家则在努力维系成本与规模扩张之间难以平衡的翘板。退出、爆仓、撤离等一系列负面词汇，成为了长租公寓行业一年来的关键词。

5 月 13 日，朗诗集团宣布把处于亏损阶段的长租公寓业务剥离至控股集团，同时把包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务也剥离至控股集团。朗诗集团成为首个因亏损原因将长租公寓业务剥离上市公司主体的地产公司。

朗诗面临的困扰不只是朗诗寓处于培育期且无法盈利，这拉低了整体估值，还有一些面临“爆仓”的长租公寓，其创始人已深陷泥潭。

房东东创始人全雳称，近日，有一批此前办理过租房金融贷款的长租公寓创始人被法院纳入失信人名单。并且，郑州青柠公寓也在近日陷入了租金贷爆仓的困境。在此之前，已经有至少 15 个长租公寓品牌遭遇了爆仓危机。

一位国内排名前十的集中式长租公寓 CEO 表示：在其他行业中，有“旱的旱死，涝的涝死”的说法。然而在长租公寓行业则不同，这里只有更干旱的情况，而没有最干旱的。今天听说这家公司没钱了，不要感到惊讶，明天可能就会有那家公司出现资金链断裂、爆仓的情况。从目前来看，这个行业的资产还是比较重的，大家现在都在处理之前盲目扩张所留下的“历史遗留问题”。

找钱的去向、所找钱的花销方式、花完钱之后的赚钱途径，在这看似不复杂的资金流转链条上，答案的差异成为了界定长租公寓品牌生死的分界线。

寒冬还是初春？

一个做长租公寓的人若告诉你“我的资金链完全没问题，我一点都不缺钱”，那我敢断言，99%的情况是他在欺骗你，只有 1%的情况是他家里有矿。前述长租公寓 CEO 觉得，在重资产模式仍在行业中占主导地位的时候，资金链出现问题对于各个长租公寓品牌而言并不罕见。

因此，对长租公寓而言，融资能力成为了发展的关键要素。

燕邻资本公寓投资部董事总经理吴佳敏介绍，传统公寓运营商获取融资通常有两种渠道，一是股权融资，二是债权融资。然而，股权融资存在资金成本高以及获取难度大等状况。并且，ABS 等债权融资方式对于规模较小的公寓品牌来说难以达成。正因如此，当下许多公寓品牌的融资渠道被堵塞，正面临着资本寒冬。

吴佳敏称，长租公寓行业具有资本回报率低且回报周期长的特性。传统的融资渠道成本较高，这两者之间存在矛盾。其回报率或许只有 5%、6%，却要用高成本去做一个十年周期的项目，这样的账是算不下来的，必然无法回本，所以去年很多企业出现了爆仓的情况。

找钱是困难的，找钱也是昂贵的，这一情况成为了制约长租公寓品牌的难题，其中包括头部企业。

全雳觉得，因为租金贷引发了众多社会问题，所以被有关部门叫停了。这导致民间机构的融资渠道被堵塞，从银行借钱也就更困难了。没有新的资金注入进来，使得很多公寓企业陷入了僵局。在 2018 年，许多公寓的创始人想要通过项目转让来离场并收回本金，然而，很多公寓项目以极低的价格进行转让，却都没有人愿意接手。

多位业内人士透露，自如、蛋壳等长租公寓品牌对新收房源持更加审慎的态度。它们着重于消化原有的库存，同时还进行内部人员的“优化”，以此来稳定现金流。

前述长租公寓 CEO 称，头部企业对资本的渴望更为强烈。其主要原因在于这两年抢房源的行为过于激烈，导致库存量大。规模越大，对运营能力和去库存能力的要求就越高。因为如果中间出现较大规模的空置或断层，企业的资金链就会受到很大影响。这也是今年大家都进行大规模融资，但资金链依然紧张的原因。

不过，整个长租公寓行业，热钱仍抱有热情，新的融资渠道也在逐渐形成。全雳称，从今年开始，品牌型长租公寓的融资成本在下降，银行和保险资本在行业内逐步深入，公募 REITs 试点也在推进，未来长租公寓的融资渠道会逐渐变得畅通。

有些长租公寓没有机会获得这些热钱，而持有优质资产的品牌、拥有良好运营能力的品牌以及能够产生稳定现金流的品牌，会具备更高的优先级。

全雳觉得，对于那些优质且有价值的长租公寓品牌来说，它们未来的发展态势是很清晰的。大家所看到的是长租公寓存在资金短缺的情况，然而实际上，长租公寓并非真的缺钱，而是缺少运营的能力。未来，持有物业的重资产品牌会朝着房地产基金管理的方向转变，就如同美国的 EQR（美国最大的 REITs 运营商那样）。而轻资产管理输出品牌，能够进行长租公寓管理，还可以帮助他人赋能，这具有很大的价值。传统的二房东型公司则会处于比较尴尬的境地。

“利润薄如纸”

酒店行业始终挂着“利润率”不高的标签，而与长租公寓行业相比，它显得“更能赚钱”。

多位曾从事酒店行业现在进入长租公寓行业的业内人士向记者表示，长租公寓行业有一个显著特征就是利润率微薄。一般来讲，运营良好的酒店资产利润率大概在 20%左右，然而一个优质的长租公寓资产利润率也极难超过 8%。

华菁证券发布的长租公寓行业报告曾做过测算，数据表明，当入住率为 95%时，如果拿房成本达到租金收入的 60%，那么企业息税前利润率为 0。55%的拿房成本占比以及百间 65%的入住率是盈利的临近零点。无论是在资源获取端还是运营管理端，市场参与者都如同行走在刀刃之上，只要稍有不慎，就会无利可图甚至赔本出场。

全雳称，长租公寓行业的利润极为微薄。如何把这薄如纸的利润变得更丰厚，这是对从业者的重大考验。他觉得，在长租公寓进行投资创业时，存在着四大财务陷阱，这些陷阱对企业的现金流状况以及盈利水平都产生着影响。

其四，成本管控能力偏低，难以在质量与成本之间找到平衡。

前述长租公寓 CEO 称：我们曾闲聊过。今年大家为何都在逐渐做减法呢？分散式的自如和蛋壳在加快库存的消化周期，降低人力管理成本；集中式的魔方和乐乎在开展轻资产业务、优化管理模式以及进行数字化输出。因为今年是个较为特殊的节点，一些长租公寓头部企业已完成 D 轮融资，即将进入上市的冲刺阶段，在这个阶段必须提升运营管理能力和盈利能力。”

多位业内人士向记者表示，头部企业的动作实际上是在为中小型玩家探路。以高成本融资快速提升房源库存规模的方式已经结束，长租公寓行业即将进入优胜劣汰、资源集中的精细化时代。在这个阶段，企业将比拼服务能力、资源整合能力和信息化水平。不具备相应能力的企业将难以生存，它们要么面临倒闭，要么缩减规模。

转型为“轻重资产结合”的模式似乎已成为头部企业的共识。多位业内人士表示，无论是集中式还是分散式，头部长租公寓企业目前都在对外进行轻资产输出。这样做可以减轻资金链条的负担，将前期投入在 IT、数字化运营、标准化方面的沉没资本转化为现实利益。

魔方公寓正在全国 20 个主要城市开展“玩赚公寓合伙人计划”的巡回分享会。目前，它在进行轻资产化运营模式及数字化能力的托管式输出。魔方生活服务集团副总裁钱智康表示，魔方的轻资产输出模式构建了研发、营建、系统、营销等全系统的标准化流程，能够在新城市、新企业实现异地复制。

全雳表示，创业型公寓可能有以下几条出路。其一，将企业发展至行业金字塔的顶端，最终以上市为目标。其二，被大企业收购或并购。其三，与政府和国企合作，介入一些保障型及政府项目。其四，企业大幅降低发展速度，转向小而美的模式。