司法实践中关于小产权房合同效力、抵押及离婚处理的裁判规则解析

导读：

本文主要对司法实践中的以下主要情形进行分类：小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房处理问题等，并且归纳总结法院对这些情形处理的裁判观点，以帮助大家更清晰地了解法院在审理小产权房纠纷案件时的裁判规则。

一、小产权房买卖合同效力问题

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

法律规定：

《宪法》第 10 条作出规定：城市的土地归国家所有。农村以及城市郊区的土地，除依据法律规定属于国家所有的情况之外，属于集体所有。宅基地、自留地和自留山，同样属于集体所有。任何组织或者个人都不可以侵占土地、进行买卖或者以其他形式非法转让土地。

其三，农民的住宅不能出售给城市居民，同时也不能批准城市居民占用农民集体土地建造住宅，并且有关部门不能为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

国务院办公厅的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71 号）作出规定，农村的住宅用地仅能分配给本村的村民，城镇居民不可以到农村去购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。

解读：

我国法律明文规定，农村住宅即小产权房只能分配给本村村民，且禁止向城市居民出售。然而，并未禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转和买卖。依据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规没有禁止本集体成员之间进行小产权房买卖。所以，只要同一集体成员具备相应的民事权利能力和民事行为能力，在签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，通常就可认定该小产权房买卖合同有效。

2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

案例索引

江西省赣州市中级人民法院作出了一份民事判决书，其文号为（2013）赣中民一终字第 264 号。

案情简介：

原告钟某是崇义县城 XX 镇 XX 村 XX 角村民小组的村民，该村民小组现在已更改为崇义县 XX 镇 XX 新村。被告殷某是崇义县 XX 乡 XX 村 XX 组的村民。2010 年 2 月 14 日，原告与被告签订了一份《房屋买卖协议》。协议约定，原告将位于崇义县 XX 镇 XX 新村 XX 号小公路边新建的砖混结构第三层房屋以及柴棚间出售给被告。此《协议》规定，由原告负责办理国有土地所有权房产证和国有土地使用权证等相关证件。由于被告尚未取得这两个证件，所以未将购房余款付清给原告。被告购买的房屋经过装修整理，之后一直居住到现在。在此之后，双方产生了争议，并将此事诉至法院。

裁判要旨：

农村集体土地宅基地使用权为农村集体经济组织成员所享有，此权利与享有者的特定身份相关联，非本集体经济组织成员不能取得或者以变相方式取得。原被告签订的《房屋买卖协议》，其买卖标的物既包含房屋，也包含相应的集体土地宅基地使用权。原被告签订的《房屋买卖协议》违反了我国的相关法律、法规的强制性规定，所以应当认定该协议无效。（二审法院）农村特定集体经济组织的农村居民是宅基地使用权的主体。所以，上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

同类案例：

江西省赣州市中级人民法院作出了 2014 年赣中民一终字第 254 号民事判决书；江西省南昌市西湖区人民法院作出了 2014 年西桃民初字第 1018 号民事判决书。

3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

案例索引

江西省南昌市中级人民法院作出了一份民事判决书，其文号为（2015）洪民三终字第 91 号。

案情简介：

2002 年，南昌经济技术开发区区工委和管委会作出决定，要对下罗村 XX 自然村实施拆迁。其中，原告汪某的自建农房在拆迁范围之内。在 2002 年 1 月 16 日，下罗村委会与汪某签署了一份《下罗 XX 自然村农房拆迁补偿协议》，这份《协议》对拆迁补偿的相关事宜作出了约定。2003 年 9 月底，原告汪某得到了下罗村委会的一套拆迁安置房，也就是下罗新村 X 区 XX 号。2005 年 7 月 1 日，原告汪某（处于甲方位置）与被告黄某（身为乙方，是城镇居民）签署了一份《协议书》，协议规定由乙方认购甲方所拥有的位于下罗新村 X 区 XX 号的拆迁安置房一套。之后，原告向法院提起诉讼，要求被告返还上述的小产权房。

裁判要旨：

农村的土地，一部分由法律规定属于国家所有，而除了这部分之外的土地，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房所附着的土地为农村集体土地。依据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。这意味着宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转。城镇居民到农村购买农民住宅的行为，是不受法律保护的，通常这种买卖行为是无效的。汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》无效。因为该协议违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，此规定指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

例外情形

城镇居民签订小产权房买卖合同后，取得了该集体组织户口，并且经有关部门批准，这种情况下，该房屋买卖合同一般被认定为有效。

案情简介：

案件当事人马某起初是城镇居民。1989 年，马某与陈某签订了房屋买卖合同。陈某把位于北京市海淀区 XX 乡 XX 河的农村房卖给了马某，价格是 21000 元。双方的买卖行为发生之后，马某向相关部门缴纳了相应的税款，也获得了相应的审批。并且在 1996 年，马某取得了北京市房地产管理局颁发的房产所有证。马某在 2005 年将户口迁入诉争房屋。之后，陈某觉得依据我国法律规定，农村宅基地不能卖给城市居民，双方所签的房屋买卖合同违反了国家法律规定。所以，陈某于 2007 年向一审法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并且要求马某腾出房屋。

裁判要旨：

诉争房屋的宅基地属于当地农村集体所有。马某是城镇居民却购买农村房屋。当时双方自愿签订了买卖合同。马购买后在院内增建了房屋并居住至今。地方房屋的买卖必然会涉及土地使用人的变化。所以不能排除此房屋买卖违反法律规定的性质。法院判定 1989 年签订的买卖合同无效，要求马某在判决生效后的一个月内腾退诉争房屋。我国法律规定，农村宅基地的所有权归农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，需受到严格限制。在此条件下，城市居民购买农村房屋的行为通常应被认定为无效。在处理具体案件时需结合个案的不同情况进行综合判断。本案里，马某属于城市居民，他与陈某签订的房屋买卖合同得到了海淀乡政府的批准。之后，马某获得了该房屋的产权证书，并且在 2005 年就把户口迁了进来。在长达十几年的时间里，马某在诉争房屋中进行实际居住，已经对该房屋形成了稳定的占有关系。因为这样，在把案件当时的历史背景综合起来考虑，并且从有利于维持现有的房屋占有关系这个角度出发，应该确认马某与陈某签订的买卖合同是有效的。基于此，二审法院作出了撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。

4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则

法律规定：

如果双方都有过错，那么应当各自承担与之相应的责任。

2006 年 9 月 14 日，北京市高级人民法院下发相关文件。该文件是关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则问题的。文件明确，在合同无效的原因方面，出卖人需承担主要责任，买受人承担次要责任。在合同无效的处理上，应全面考量出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异而造成的损失这两方面因素，以平衡买卖双方的利益，防止因认定合同无效而给当事人带来利益失衡的情况。

海南省高级人民法院在 2011 年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》里规定：城镇居民与他人签订的关于农村集体土地上修建的小产权房的买卖合同是无效的。并且，因该合同而导致的损失，需由双方依据过错责任的大小来进行分担。

山东省高级人民法院在 2011 年 11 月 30 日下发的《全省民事审判工作会议纪要》里明确指出：对于因在集体所有的土地上进行买卖而开发的小产权房所引发的纠纷案件，应当严格落实国家的公共政策以及诚信交易秩序，依据法律确认小产权房的买卖合同无效，并且通过让出卖人承担缔约过失责任等方式来防止当事人之间的利益关系出现失衡。

2013 年 4 月，北京市高级人民法院整理了相关内容。该内容为《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》。此文件再次明确，在确定赔偿买受人损失时，若诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，那么房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果来予以确定；倘若尚未进入拆迁程序，便可通过委托鉴定的方式来确定房屋重置和区位补偿价格。

相关案例：

江西省赣州市中级人民法院于 2014 年作出的赣中民一终字第 204 号民事判决书；江西省南昌市西湖区人民法院在 2014 年作出的西桃民初字第 1018 号民事判决书。

5、上海地区对小产权房纠纷特别规定

相关法规：

《上海审判实践》 2008年第1期

在本乡镇范围内，若农村经济组织成员之间进行农村房屋买卖，那么该房屋买卖合同应被认定为有效。

如果将房屋出售给本乡镇以外的人员，并且取得了有关组织和部门的批准，那么就可以认定合同有效。

如果将房屋出售给本乡镇以外的人员，并且未经有关组织和部门批准，那么：若合同尚未实际履行，或者购房人尚未实际居住而使用该房屋，这种情况下该合同应做无效处理。

如果将房屋出售给本乡镇以外的人员，并且未经有关组织和部门批准，然而合同已经实际履行完毕，同时购房人也已实际居住并使用该房屋，那么对于合同的效力暂不表明态度，承认购房人对房屋的现状以及继续占有和居住使用该房屋的权利。

二、小产权房未办理抵押登记时，不被法院支持

案例索引（1）

江西省新余市渝水区人民法院作出了一份民事判决书，其案号为（2014）渝民初字第 02388 号。

案情简介：

2012 年 7 月 23 日，原告与第一被告签署了一份《借款合同》。合同规定，第一被告向原告借款 70 万元。同时，第二、三、四被告分别与原告签订了承诺书，承诺以各自所有的集体土地使用权证住房作为抵押担保。需注意的是，这些抵押担保并未依法进行登记。2012 年 7 月 24 日，原告向第一被告发放了 70 万元贷款。该笔借款期限已经届满，然而第一被告仅归还了部分借款，尚有 513500 元未履行还款义务。尽管经多次催促，但仍未取得效果。于是，原告向法院提起诉讼，请求第一被告还款，同时要求原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权并享有优先受偿权。

裁判要旨：

《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：若当事人以该法第四十二条规定的财产进行抵押，就应当办理抵押物登记，且抵押合同自登记之日起才生效。然而，四被告的这些抵押担保并未依法办理抵押登记，所以原告与四位被告的抵押合同尚未生效，对善意第三人也不产生约束力。另外，原告主张对抵押物享有优先受偿权，这与法律规定不相符，本院不予支持。

案例索引（2）

江西省鹰潭市月湖区人民法院作出了一份民事判决书，该判决书的文号为（2014）月民一初字第 960 号。

案情简介：

被告童 XX 和被告朱 XX 是夫妻关系。在 2013 年 8 月这个时间点，被告童 XX 向原告借了 60 万元人民币。2013 年 8 月 22 日，原告把借款转到了被告童 XX 的银行账户里。2014 年 9 月 3 日，原告与被告童 XX 达成了一份《抵押合同》。此合同约定，被告童 XX 需将位于贵溪市 XX 镇 XX 村委会 XX 村小组的那座四层半钢筋结构房屋（具备赣志村建字《村镇房屋建设许可证》，发证时间为 2007 年 9 月 14 日）用作向原告等的抵押。然而，该房屋的原、被告童 XX 并未办理抵押登记事宜。被告童 XX 从 2014 年 8 月 22 日开始就没有支付原告利息。基于此，原告诉到了本院。原告请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。

裁判要旨：

原告请求优先受偿《抵押合同》里约定的房屋。因为法律规定建筑物抵押必须办理抵押登记，且抵押权是从登记之时开始设立的。在本案中，原告与被告童 XX 签订了《抵押合同》，然而却未办理抵押登记，这就导致抵押权未能设立。所以，对于原告的这一诉讼请求，本院不予支持。

三、离婚时对小产权房处理问题

1、对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定

案件索引

江西省全南县人民法院作出了一份民事判决书，其案号为（2014）全民一初字第 91 号。

案情简介：

原告钟某和被告郭某于 2007 年经他人介绍而结识。2008 年 1 月 28 日，他们在全南县民政局办理了结婚登记手续。婚后，原告前往广东务工，被告在全南县务工。夫妻间的感情处于一般状态。2009 年 1 月 4 日，他们生育了一个男孩，名叫钟某某。此后，原被告时常因为家庭中的琐碎事情而产生矛盾。于是，原告向法院提起了离婚诉讼。2006 年，原告在全南县城车站西路水口围其哥哥家的二楼上面加建了一层套房。此套房未办理房产证。2008 年，该套房装修完毕。

裁判要旨：

全南县城老车站水口围的自建套房，是在原告哥哥的房屋上加建的，并且未取得相关合法审批手续，所以难以认定为合法财产。在有关部门对房屋未作出处理结论之前，该房应由原告居住使用。同时，该房是婚后由双方共同出资装修的，现在被告仍居住在该房内，离婚后被告将无住处。因此，离婚时原告应给被告相应的经济帮助。

相关案例：

江西省南昌市西湖区人民法院作出了一份民事判决书，其文号为（2014）西少民初字第 95 号。

2、对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定

案件索引（1）

江西省赣县人民法院作出了一份民事判决书，其案号为（2014）赣民一初字第 531 号。

案情简介：

原告肖 XX 和被告池 XX 于 1997 年 8 月建立了恋爱关系。1998 年 8 月 10 日，他们在赣县 XX 乡人民政府办理了结婚登记。从 2011 年 10 月开始一直到现在，被告池 XX 与原告肖 XX 由于感情不和睦而一直处于分居状态。2010 年 9 月，原被告在章贡区 X 镇 X 村 XX 组 XX 坑购置了一套小产权房。原告以感情破裂为理由，向本院提起诉讼，要求离婚，并且要求对该套小产权房进行分割。

裁判要旨：

双方对于小产权房的分割存在争议。由于双方都没有提供该房屋的产权证明，所以本院认定证据不足，不会予以支持。原被告可以在证据充分之后，另行提起案件进行处理。

案件索引（2）

南昌市西湖区人民法院作出了一份民事判决书，其文号为（2014）西少民初字第 95 号。

案情简介：

原、被告于 1997 年 7 月通过他人介绍而结识。1997 年 8 月 6 日，他们进行了结婚登记。到了 2007 年，双方购置了一套位于南昌市青山湖区的住房，还购置了一套位于南昌市昌东工业区的住房，这套昌东工业区的住房属于小产权房。因为原、被告双方在性格方面存在差异，所以在生活中的琐事上经常会发生争吵。并且两人长期处于分居状态，正因如此，原告以夫妻感情已经完全破裂为由向法院提起诉讼，要求与被告离婚，同时要求对这套小产权房进行分割。在法庭的审理进程当中，双方针对所牵涉的房产达成了价格方面的协议。其中，坐落于南昌昌东工业区的那处房产被作价为 28 万元。

裁判要旨：

南昌昌东工业区的房产属于小产权房，本庭认为不宜对其所有权进行分割，只明确使用权是比较合适的。判决结果为南昌昌东工业区的房产由原告邹某居住。

3、离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理

案件索引

山东省济南市中级人民法院作出了一份民事判决书，其文号为（2015）济少民终字第 83 号。

案情简介：

原被告于 1999 年经人介绍而结识。1999 年 11 月 4 日，他们登记结婚。婚后，生育了一女展某甲。2015 年，原告称双方婚前缺乏了解与沟通，婚后夫妻间缺少关心照顾，致使夫妻感情变淡，于是向法院提起离婚诉讼，同时要求对位于济南市天桥区的一套房屋这一夫妻共同财产进行分割。庭审中，被告表示不清楚该房屋是否办理了产权登记，并且产权未办理到其名下。原告认可上述房屋是双方婚后购买的，同时认为该房屋是小产权房，没有办理房屋产权登记。

裁判要旨：

被告未证明济南市天桥区的房屋办理了产权登记。原告认为该房屋是小产权房，且未办理房屋产权登记。原、被告都要求居住使用该房屋。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：离婚时，若双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋存在争议，且经协商未能达成一致，那么人民法院不宜对房屋所有权的归属作出判决，而是应当依据实际情况判决由当事人使用。当事人取得前款规定房屋的完全所有权后，若有争议，可另行向人民法院提起诉讼。本案中，上述房屋未办理产权登记，未获完全所有权，故而依据上述规定，在本案中对该房屋的所有权归属不予处理。因该房屋现由被告占有使用，且孩子与被告共同生活，所以在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋较为适宜。该房屋办理产权登记并取得完全所有权之后，若双方存在争议，便可以另行主张权利。

温馨提示

法律对非同一集体组织成员间的小产权房买卖予以禁止。所以，在进行小产权房买卖时应当慎重。