2022年郑州白沙区域发展及房价趋势分析：省级单位入驻与重大项目建设

撰文：佩奇美编：田青 校对：紫藤

大家好，我是佩奇。

东哥之前说了很多关于白沙的内容，今天佩奇来班门弄斧一下，简单聊一聊我对于白沙的理解以及对房价的认知。

2022 年年初，郑州的楼市还没有完全热起来，然而号称郑州“宇宙中心”的白沙却一直有好消息不断传来。

河南豫剧院位于白沙组团象湖西板块且正式启用。它不仅是一个剧院，还是一个省级单位。

2 月 8 日，省级单位宣布了河南省博物院新院将落地象湖东侧这一消息。这一事件标志着又有一家省级单位在白沙落地。

河南省科技馆新馆位于象湖西侧，它将于 2022 年 6 月 1 日前后开始试运营。

官方层面有几个场馆进行了规划并且投入运营，除此之外，还有写字楼集群的规划以及道路建设的规划。

2022 年郑州有土拍 1 号公告，此公告是关于位于白沙中山的土拍消息。同时，还有白沙中轴线南段的六合 CBD。关于地下交通与地铁工程的施工中标结果已经进行了公示，并且预计将会进入实质性施工阶段。

不得不承认，白沙的站位够高，规划定位起点够高。

2022年，有机会成为白沙爆发的元年。

但是，我们不得不承认，白沙受到早期凌乱规划、团购房以及家属院等因素的影响。其情况极为复杂。尤其在新房市场方面，过去几年一直集中在白沙组团的最东端，也就是象湖东片区。

但其实，白沙的二手房选择也不少。

我们将白沙组团划分成象湖西这个板块，还有电厂这个板块，以及象湖北这个板块，还有象湖东这个板块和白沙镇这个板块，一共是 5 个小的板块。

今天，佩奇呈现一篇白沙新房、二手房的最全指南。

象湖西

我们暂时可以把象湖以西的范围称作象湖西板块。这个范围大致是，金水大道在南边，六合 CBD 在西边，绿博大道在北边，京港澳高速辅道在东边。

这个小板块离成熟的老东区最近，能最先受到高铁东站东广场成熟所带来的外溢影响；然而就其自身来讲，这个区域的“起点”较低，生活氛围较为浓厚。

白沙组团中有一个小版块，这里被安置房、商品房和单位团购房“三分天下”。安置房暂且不论，通常它是无法进入主流市场进行流通的。我们主要来讲一讲这个区域的商品房和单位团购房。

1、亚新紫藤公馆

目前白沙组团象湖西板块有一个很“顶”的楼盘，它是精装大平层社区，已经交房了，现在还有部分尾盘在出售，售价大概在 2.4 万到 2.7 万每平方米左右。

对于那些看不上高铁东站西广场的二手房产品，同时又够不着北龙湖洋房大平层的客户来说，紫藤公馆或许是一个挺好的选择。

“白沙地王”的身份使得从拍地开始就备受瞩目。佩奇觉得户型稍显保守，不过交付的效果是值得称赞的。

2、中建翰林苑

中建七局有团购房，这是一个纯高层社区。目前其二手房的成交价大约在 1.6 万/㎡。

2016 年售价处于 9500 元/㎡到 10500 元/㎡之间。部分房源有加少量转让费。目前这些房源存在差额税。

地块素质和亚新紫藤公馆相近，二者都是 2.5 的容积率，限高 80 米的社区。房子的建筑质量挺好，不过部分户型的设计较为奇特。

3、上东城

其成交均价基本维持在 1.2 万/㎡上下。

整体上比较成熟，南门有一排底商，夏天的晚上非常热闹。

上东城北门存在商业街区。未来这里会毗邻 K2 线的进出站口。凭借此优势，有机会成为片区的“爆款商业”。

从小区环境方面来看，整体的绿化情况以及品质都较为普通。并且，它与一路之隔的雅居路花园在房价上每平方米有 3000 - 4000 元的价差。

4、水木年华

开发商将其做了工程抵押，导致未能办理房产证，此小区存在问题，可予以略过。

5、汉德如意府

丹尼斯旗下有准现房项目，所见的基本就是所得的。现在还有部分房源，其售价大概在 1.35 万/㎡左右。

绿化情况比较一般，公区状况也较为普通，开发商的表现也不是很突出。它和上东城有相似之处，并且比上东城稍微新一些，在所在的片区里都属于“上车盘”。

6、恒通新城

正常小开发商开发的商品房，目前有大量房源已满五年。这些房源的成交价约为 1.2 万/㎡，其中有部分是顶层复式产品。

7、天一建苑

省住建厅和交通厅定向开发，目前暂时没有下房本。

8、伟业象湖湾

伟业开发的中信银行家属院，在该区域内属于品质还可以的楼盘，其成交的平均价格为 1.2 万-1.4 万每平方米。

9、雅居乐国际花园

雅居乐在郑州的首个交付小区，西苑有高层和小高层产品。目前存在部分满五年的房源，其市场成交价约为 1.6 万/㎡。它是整个象湖西片区除亚新紫藤公馆外第二价格较高的小区。

受制于“7.20暴雨”的影响，成交价略有下滑。

雅居乐身为南方的房企，其整体的园林景观处于较为良好的状态。它的外立面也具有很强的辨识度。虽然在交房的时候曾经出现过维权的情况，但是其二手房价格依然能够得到很好的保障。

10、南熙福邸

部分省审计厅的单位有团购房，部分对外销售的是商品房，这些商品房目前满两年但不满五年，目前的成交均价在每平方米 1.4 万左右。

与上东城是同一个开发商，然而在整体工程质量和档次方面，比上东城要高出许多。

11、和美家园

高层和叠墅的产品有相应设计。部分家属院是定向开发的。仅有少量房源会对外进行销售。

六合 CBD 腹地有规划级别很高的新房楼盘，其中它是为数不多的之一。然而，它自身的品质以及周围的成熟度都较为普通。

12、郑东华府

精装欧式洋房以及小高层社区，其中部分的定位和北龙湖存在重叠情况，当下精装修洋房的售价在每平方米 2.7 万左右。

开发商是郑州本地的通利。通利在黄河路有通利尚城国际，在紫荆山路有通利紫荆尚都。它属于比较低调的本土老牌房企。

13、山水生态城

很多“白沙党”的心头恨，认为这个楼盘影响了整个白沙的风水。

成交均价在 8000 - 9000 元/㎡左右。

山水生态城属于地矿局家属院。然而，目前它只是孤立存在的一个楼盘。依据最新的规划，其周围将会是绿化用地或者场馆。

目前，整个小区最大的配套是南区南门的张国锁大锅菜。

14、郑住永盛苑

房管局、建委、规划局等部分机关单位定向开发房屋。这些房屋整体分为两个地块，分别是 A 组团和 B 组团。A 组团包含洋房和高层产品，B 组团则全是高层产品。

地块整体同样为限高80米，容积率2.5。

电厂周边

这个小片区围绕在郑东热电厂周边，因此我们暂且将其称为“电厂周边”。其具体范围为：绿博大道以南，六合 CBD 以西，同城大道以北，京港澳高速辅道以东。

电厂在 2021 年就已经停产了。不过，其具体搬迁的时间到现在还没有确定下来。

你开车来到这个区域，会发觉非常艰难。这里有各种建材市场，还有未打通的道路。网友们都直呼：这里难道也配叫郑东新区吗？

目前来看，居住氛围比不上象湖西。不过，有不少地块存在拆迁的规划。总体而言，未来是值得期待的。

1、中央花园

小开发商开发的项目，有高赠送的特点，其中部分房源已经满五年了，其成交价处于 9000 元/㎡到 11000 元/㎡之间。

小区中间有一个很大的下沉式公园，不过其质感较为普通。未来 8 号线地铁口距离较近，且距离高铁东站东广场也比较近，这是两大优势。

2、丹桂苑

税局家属院有超大的中央景观，就像中央花园那样。然而，它头顶却有巨大的烟囱。在这种情况下，你还有心思去欣赏这景观吗？

优势之一在于赠送的额度较高，目前的成交价格处于 9000 元/㎡至 12000 元/㎡之间。

3、御龙国际

交房的时候因为设计部分变更，闹过维权事件，目前下房本不久。

整个小区一部分是团购房，一部分是对外销售的商品房。

象湖北

金水大道以北目前小区数量较少，主要是高职高专院校和部分机关单位。因此，我们在本段对其进行一并解释。

金水大道的北面、京港澳高速辅道的东面、万三公路的西面、科学大道的南面。

1、瀚海观象

郑州有个类似“古北壹号”的项目，其标准极高。目前还有少量大户型在出售，这些大户型的均价约为 2.7 万/㎡。

其中，有一个会所的面积超过 8000㎡，北龙湖看到它也会默默走开。它的外立面是全干挂石材加上紫铜材质，在阳光好的天气下，质感非常明显。

2、文苑花园

省委党校家属院，多数户型设计较大。这里出则能享繁华之景，入则可得宁静之境。

目前有大量房源处于满二不满五的状态，这些房源的挂牌价大约在 2 万/㎡。并且到目前为止，还没有二手房完成成交。

有部分房源未进行网签，这些房源可以对外出售，并且能够办理一手房的相关手续，不过它们的要价都比较高。

3、云栖苑

东区管委会进行定向开发，据传其定位比同单位的凤栖苑要高。这是标准的蓝绿城风格的单位家属院，之前曾有过转让房源，转让费大约为 25 万。

4、宁馨苑

监狱家属院是一个 6 - 7 层的洋房社区。这里的房源大多是满二不满五的。其成交价大约在 1 万/㎡左右。

小环境状况良好。然而，大环境尚未形成居住的氛围。社区存在人车不分流的情况，它更像是经过升级后的老式家属院。

5、翰林雅苑

湖北高职高专教育系统定向开发的小区，品质较为普通，当下的成交价为 8000 元/㎡。

因为之前的购入价比较低，现在交易的差额税比较高。

6、智慧城云著

白沙管委会确定开发一个小区，在开发过程中出现了停工的情况。这个小区的位置是不错的，然而对于它的品质，并没有过多的期待。

部分业主反映小区手续可能有问题，并且后期下房本也可能有问题。

7、建业春天里

目前春天里一期处于满两年但不满五年的状态。该房子有房本，能够进行交易。其中高层的房子成交价大约在 1.3 万/㎡左右。

春天里二期采用纯铝板设计，其品质相较于一期更为出色。该楼盘为精装交付。目前在贝壳平台上已经有二手房开始挂牌出售。其中部分房源的成交价达到了 1.4 万/㎡。

白沙的未来，不止于此

因为篇幅有限，本文仅能展示象湖西、电厂和象湖北这三个小片区。而象湖东和白沙镇则将在下一篇中推出。

我们总结一下象湖西、电厂和象湖北。

这三个区域的产品有共性，它们都是参差不齐的。其中有纯改善的新盘，还有单价不过万的家属院。对于不同的群体来说，都能够有不同的选择。

再说个性方面，象湖西更靠近成熟的老东区。它距离正在建设中的高铁东站东广场写字楼集群更近。同时，这里的路网已经基本贯通。并且还有地铁 8 号线正在建设中。

象湖西更接地气，更有“烟火气”，也更落地。

象湖西和象湖北相比，象湖北显得更高大上，也更让人难以捉摸。象湖背上所蕴含的可能性，是这个区域中最大的想象空间。

象湖北更有想象空间，未来更有可能性。

普通的购房者注重当下的话，象湖西是更好的选择；看重未来的话，可以重点关注象湖北。

至于电厂周边，不多说了，反正佩奇是下不去嘴。

本文完。

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