彩生活CEO唐学斌谈物业管理行业挑战与未来展望

经济观察网 实习记者 陈博

16 年前我就曾讲过，社区将会成为一个比房地产规模还要大的行业。然而，我们（彩生活）已经奋斗了 16 年，依然处于比较小的状态。当下最为厉害的碧桂园物业（总市值）也仅仅在 300 亿元左右，仅是创业 8 年的小米的十几分之一。在 2018 年举办的（中国·深圳）社区新物种高峰论坛上，彩生活服务集团（其股票代码为 01778.HK，以下简称“彩生活”）的 CEO 唐学斌表示，物业管理行业的规模确实很大，然而要将其做成功并非易事。

当天，花样年控股集团的董事局主席潘军再次表达了他的不满，他认为彩生活的 PE 估值与同行相比仍然是被低估的。他相信两三年以后，大家可以看到彩生活与同行之间真正的比较。

彩生活登陆港股已经有 4 年了。然而，它的估值却跟不上一些“后来者”。这就是彩生活近期频繁被关注的焦点所在。

Wind 显示的最新数据表明，碧桂园服务（06098.HK）上市还不足一个月，其 PE 值高达 68 倍；雅生活服务（03319.HK）已上市五个月，其 PE 值也达到 61 倍；而彩生活目前的市盈率仅为 29 倍。在今年 3 月 20 日的业绩发布会上，潘军曾表示，彩生活应当是千亿级的公司，而不应该是当下的这种状况。

年报数据显示，到 2017 年底时，彩生活的合约管理总建面约为 4.04 亿平方米。彩生活所管理、提供顾问服务以及合作的合约管理总建面达到了 6.5 亿平方米。在这一年里，利润从 2016 年的约 2.16 亿元上升到 2017 年的 3.51 亿元，净利率约为 21.55%。整体毛利增加了 24.8%，达到约 7.3 亿元，毛利率约为 44.8%。这几项指标，都超过其他港股上市的物业公司。

我们的管理面积是最大的，服务的人口也是最多的，利润表现处于最前列。潘军称，他曾询问过相关投资者，为何彩生活的价值被低估，投资者都一致认为，原因是彩生活没有一个优良的“爹”。彩生活之前通过举债大量兼并了物业公司，而其他物业公司收购的公司都与背后的“爹”存在关联，如今金融市场较为动荡，投资者更注重现金流相对稳定的标的。

潘军坚持认为，尽管如此，按照传统模式发展的物业公司的价值被高估了。同行中 80%以上都在谈论如何提升业主的满意度，并且每年要上涨 3%的物业费。然而，传统的依靠收物业费来发大财的梦想是无法实现的。

当前绝大多数物业公司面临着一对根本矛盾，这促使潘军抛出了这个观点，即物业刚性成本在不断上涨，而物业费却难以上涨。

潘军对彩生活的定义如下：它既不是物业公司；也不是单纯的互联网公司；而是一个以社区为基础，具备线上与线下相结合的 O2O 服务功能的平台型公司。

这样的 O2O 服务平台型公司怎样实现变现呢？唐学斌提出了“社区生态体系”这一概念。他表示，若要让物业管理行业成为一个能够盈利的行业，就必须把各类外部资源、外部服务以及外部场景纳入到社区服务体系当中，共同构建一个全新的社区生态体系。

唐学斌表示，具体到彩生活这一情况。直到今年 3 月底发布了“彩惠人生”。在此之前，彩生活一直未找到解决社区物业管理根本矛盾与实现变现的关键路径。直到发布“彩惠人生”后，彩生活才找到了这一关键路径。

彩惠人生是彩生活所依托的基于社区的生活服务平台。它以彩之云 APP 为入口，将社区内衣、食、住、行、娱、购、游等方面的供货商和服务商聚合在一起。每期会推出 30 款返利产品。其底层逻辑是把传统的仅提供物业管理并收取物业费这一最基本的模式进行转变，让业主通过在“彩惠人生”平台购买商品或服务，能够获得相应额度的物业费减免。

这期间，“赠送”物业费的主体是与“彩惠人生”合作的那些供应商或者服务商。商家愿意“赠送”的最直接原因是，借助物业管理里的资源，也就是精准的业主人群，从而获得更高效的品牌推广渠道。

唐学斌举了个例子，他与品牌商家北极泉的老板商谈合作。他坚持认为，北极泉在“彩惠人生”平台上不能仅仅通过优惠 40%来出售饮用水。如果业主花费 60 元购买一桶水，那么北极泉就应该赠送 60 元的物业费。他真的把北极泉老板说服了。为什么老板愿意呢？因为现在要找到一个真正会喝他家饮用水的客户，确实是非常珍贵的。

彩生活提供的数据显示，“彩惠人生”上线 3 个月。其总用户数约为 61 万人，日活跃用户数为 1 万人。总订单数约 39.18 万单，总成交额达 2978 万元。上架商品数有 743 件，北极泉天然矿泉水、纯棉毛巾礼盒和抽纸属于畅销产品。

唐学斌在这 3 个月里发现，对于刚需、高频、笨重且低价的这类商品，直接赠送比半买半送的商业效果要好。一些属于消费升级的商品，像价值 2000 元的电动剃须刀，在“彩惠人生”上通过支付 2000 元赠送 1000 元物业费的方式，能引发更多业主的购买兴趣。之后，“彩惠人生”或许会大量与商家合作一些消费升级的产品。

7 月 5 日的时候，“彩惠人生”给 1420 个小区的家庭赠送了物业费。这些小区一共有 5.6 万个家庭，共赠送了 1328 万元物业费。

唐学斌称，通过减免物业费这一举措，物业公司与业主之间的关系得以重构。原本负责催收物管费的物业公司，如今转变为服务业主，以此与业主建立起长期且亲近的关系。

物业公司因此可以重新拥有物业费的定价权。唐学斌表示，即便把物业费提升一些，例如从原来的 1 块钱提升到 2 块钱，然而最终依然能够帮业主免去。“彩惠人生”上线之后，凡是通过这个平台赠送物业费的小区，物业费平均都上涨了 10%。

不过，潘军强调，彩生活未来的盈利增长并非依托于物业费的提升。即便将物业费全部转化为彩生活的收入，且全部转化为利润，彩生活依然是没有价值的公司。

潘军的另一个如意算盘是，若能将社区里的每个家庭都服务好，那么盈利的想象空间就会更大。当业主与彩生活建立起完全的信任关系后，社区内的所有资产价值都会持续增长。

唐学斌表示，以房子为例，倘若不新建房子，而对旧房子进行升级改造，这会是一笔很大的生意；再以车子为例，如今彩色车位销售得极为不错，一个月内业主对车位的需求数量或许能达到成千上万个。

这意味着，彩生活最终的盈利点并非商品，也不是服务。它是通过实现与社区业主的近距离沟通互动，并且这种互动发生在多个场景中，从而覆盖社区资产的增值空间。

为达成这一目标，唐学斌宣布，在未来三年，彩生活不会在“彩惠人生”平台上赚取一分钱。所有的利润都会让利给业主，用于减免物业费。他表示，把这件事做好了，就会拥有一切。