3月市场成交火爆，小阳春之后市场还会跌吗？

此刻市场里的人都飘着一个问题

后面市场还会跌么

江湖术士面对这个问题的回答会带有惊恐之感，然而实际上，若认真地去回答这道题，是很有看点的。

首先说说刚过去的3月

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2.9 万套二手房成交，这意味着有 2.6 万套二手住宅成交。因为在二手市场中，讲住宅成交的情况居多，二手住宅与二手房的比例约为 91%。

这数字就跟最近金价一样，很高

环比的数据是 73%的跳杀。同比去年 3 月同期的数据是上浮 40%。

意思是去年小阳春成交了 2 套，而今年小阳春差不多能成交近 3 套；这个 2 月成交了 1 套，这个 3 月则能成交 1.7 套。

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那之后呢，今年接下来走势会怎样

我知道这件事或许比三月的小阳春更能引起大家的关注，正因如此我来了，并且带来了新一轮的预判。

我不会随意告知各位市场是涨还是跌。因为这类押宝的结果只有 50%的概率，对你而言并没有太大的意义。

真正有意义的是我们站定在市场中，用客观的眼睛去观察今年成交市场所呈现出的一条蜿蜒的轨迹。

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4月成交也接近2万套

跟预估3月2.89万套的道理一样，成交本身有自己波动规律

但跟预估3月数据的方法有点不同

涨幅为+43.7%。

还记得“大三月”这个概念的比较么

思考要客观对比今年开年的二手成交情况，于是将去年 1 月与 2 月和今年的 1 月与 2 月进行对比，此涨幅和当时市场狂欢时所用的同比 120%涨幅不一样，而是 46.9%多的涨幅。

1月+2月数据对比相对于每年不同月份过年更客观体现年初市场

各位要相信一点，就是市场没有偶然

连续两次的40%+的涨幅背后是已有成交结构推着需求走出来的

这一结构和需求不会突然发生改变，即便有改变，也是在同比 40%+涨幅的基础上进行的。

2024 年 10 月的同比涨幅是 69%。2024 年 11 月的同比涨幅是 70%。2024 年 12 月的同比涨幅是 70%。

所以加上40%同比涨幅就是我们要的4月数据

去年 4 月市场的成交数量为 1.6 万套。今年 4 月的数据在上涨之后达到了 2.27 万套。

不过这不是最好答案，想要数据更精准光一个维度不够

横向维度指的是去年 9 月新政之后所带来的市场普遍上涨的涨幅，然而市场在各个月份之间存在着波动规律。

每年的4月对比3月都有相应下滑，正常波动

我们对 2016 年之后的近 10 年数据进行了计算。先将特殊年份排除在外，接着得到了一个数据为-27%。

灰色部分波动未计入平均值计算

按这个波动幅度，4月成交应该会在1.94万套

所以各位如果非常想知道接下来 4 月的成交情况会怎样，我能给出的数字大概在 1.94 万套到 2.27 万套之间，接近 2 万套。

这是市场没有遇到人为干预或者极端情况下大概率会走出来的数字

你会发现这数字也是2021年以来最好的4月

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4月之后呢

到这我需要分5月和6、7、8月两个阶段去说

5月跟6、7、8月不同的地方是它跟3、4月还有一个数据纽带

就是前几天跟各位分享的链家的看房人数

这是工作日日均有 5000 - 7000 人看房的规模，周六日的日均看房规模是 15000 - 19000 人

但没怎么展开说的是同数据维度里的客源成交周期

一位普通购房者开始看第一套房后，平均需要 42 天就能做出下定的决定。 普通购房者看第一套房之后，平均 42 天就可下定。 从看第一套房起，普通购房者平均 42 天能下定。 普通购房者开始看第一套房，到下定平均需 42 天。 看第一套房后，普通购房者平均 42 天能做出下定的行为。 普通购房者在看了第一套房后，平均 42 天会下定。 普通购房者从开始看第一套房起，平均 42 天便会下定。 普通购房者看第一套房后，平均 42 天就能下定购房。 开始看第一套房后，普通购房者平均 42 天能完成下定。 普通购房者自看第一套房起，平均 42 天可下定。

带入 42 天的成交周期，你会发现。如果我们掌握了 3 月下旬的看房人数，那么就能远远感受到 5 月上旬的成交状态。

3月20日-3月31日上海链家共计看房人数11.76万人

对这个数字我们要做两件事，如果觉得麻烦可以跳过直接看结果

首先链家看房人数/链家成交存在38人/套的看房成交比

11.76万人对应的就是3077套交易

其次链家成交/全市成交存在0.25:1的市占

3061 套对应的是 1.22 万套全市的成交。将其划分到单日，规模接近千套。

但无法再后推，哪怕一天

而且随着小阳春进入尾声，看房人数也在规律性减少

于是5月的故事我们只能猜个开头

但5月数据依然有其他参考维度，也是5月对比4月

这个维度似乎更有参考价值。从 2016 年开始到现在近 10 年的时间里，你会发现二者之间的数字向来波动幅度不大，其变化均值为 4.34%。

由此我们能得到 5 月市场的成交体量，这个体量是相对可靠的，大约在 1.9 万套上下

成交量会在上旬达到当月的成交高峰，随后会因看房人数下滑而出现正常的递减情况。

最终会走出和4月波动幅度不大的成交

坦白说这数字高于大部分人预期

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我还想跟各位一起去看看6、7、8月的成交

体感上9月10月更像是楼市下半场讨论，所以这轮暂且不论

4月5月后紧接着的6、7、8月值得关注的理由很简单也很刺骨

这是上半年连着4月5月的成交

值得关注是因为2023年的市场转折我们依然记忆犹新

我们今天依然关注今年的走势，心里大概率是对 2023 年年中开启的下行周期有所避讳。

所以每年的6、7、8月一般都是怎样的成交状态

我把 2016 年每个月的二手住宅成交数据提取出来了。在 2016 年中，6 月被我标红了，7 月被我标红了，8 月也被我标红了。

2016 年有楼市新政。2022 年楼市情况特殊。2024 年 5 月出台了楼市新政。

除此之外的其他6年基本都是平稳过渡的三个月

换句话说这是个长长的成交周期里“特别乖”的三个月

只要你不惹他他大概率就是承上启下平稳过渡的阶段

那么问题来了

首先你觉得后续还会出政策么

老实讲，这道题几乎没有什么人知晓。即便上海自身，也是依据市场的实际情况以及全国的大趋势，在摸索中前行，就如同摸着石头过河一般。

我们可以反问自己，如果成交处于平稳状态，那么我们为什么还要出台政策呢？

如果 4 月的成交走势是平稳的，5 月的成交走势也是平稳的，并且我们今天之前所做的预估都能够得以兑现，那么市场在很大概率上就是稳定的、稳定的、稳定的。

再问一个问题，各位觉得如果是稳定的话，6 月会有怎样的表现呢？各位觉得如果是稳定的话，7 月会有怎样的表现呢？各位觉得如果是稳定的话，8 月会有怎样的表现呢？

过去那6年的数据已经告诉我们了

普通年份里它就是楼市里的一个过渡阶段

至此我们也对今年这个三月后市场有了更清晰认识

从45月的同气连枝、到678月的数据承接角色的小透明般存在

你会发现似乎所有答案都写在了今年这个3月

前期数据的拉抬让数据哪怕是平稳过渡也在一个更高身位

前期数据的结构也让数据推演多了些类似的成交节点

总之二手走势有了点答案

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所以今天的数据到底想告诉大家什么

是40%涨幅还是两万套、是同比涨幅还是环比跳涨？

都不是，我更想各位看到的是数据波动背后那条蜿蜒的小路

这是现有成交框架里的需求兑现

也许在很多年前还能够与各位对市场的投机需求进行纠结，然而当刚需和改善成为主流之后

你会看到季节性波动，也会看到因为放开购房门槛而新增的人群。

季节性波动里会上浮也会下挫

放开单身限购会在这之上同比例增加新增人群

这趋势会波动但不会扭曲

我不想各位在听到市场暴跌或者暴涨这类字眼后影响自己决策

本质上伤害的是最前线的买房人和卖房人，这是我最想表达的内容。 博眼球的行为最终伤害的是最前线的买房人和卖房人，这是我最想说的话。 从本质上来看，伤害到的是处于最前线的买房人和卖房人，这是我最想讲的。

接下来的市场如果非得跟各位说些什么

相比情绪

我们更应该关注的是我们的真实需求，不是被市场左右的需求

而是个人和家庭的具体需求，这才是楼市万金不换的真道理

以上为正文，来自巧克丽丽

这是真叫卢俊公众号的第5995篇原创文章