南京江宁大学城公寓投资困境：90万买入现腰斩45万，租金持续下跌租客难寻

几年前花 90 万购入了南京江宁大学城地铁口的公寓。如今，价格腰斩至 45 万。并且，租金一直在下降，租客的数量也少得非常可怜。

在公开平台上，南京公寓的业主们纷纷倾诉苦衷，引得众多网友在评论区也有着同样的感受。

搜索南京公寓租金，这一两年来，有相似经历的买房人并不少。

南京公寓是否如网友们所说，出租难度增加且租金下降厉害呢？锐评君将为大家还原真实的情况。

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江宁人多半知道，江宁大学城有两个公寓盘知名度很高：

地铁 1 号线南京交院站旁有龙湖新壹城。2017 年夏天开始售卖。它的面积是 30 到 40 平方米。挑高为 4.8 米。当时的总价在 80 万到 100 万之间，且各不相同。

文鼎广场对面有中粮祥云悦广场，它也是 2017 年首次开盘。当时其公寓产品的总价是 56 万起。

嗯，你没看错，发帖网友两家都买了。

该网友称自己的公寓租金在不断下降，租客数量少得让人可怜。原本挂牌的租金是 2100 元每月，如今降到了 1800 元每月，并且已经空置了 2 个月都没有租出去。

这惹得网友们齐声附和：

是啊，我的公寓空了半年了！

中粮祥云悦广场的房东已经空了 4 个月。这个房子的月租金是 1700 元。到目前为止，它还没有被租掉。

客观数据，佐证了网友们的说法。

中介平台显示，2023 年时，龙湖新壹城有 41㎡的挑高户型。这种户型整租的月租金能够达到 3900 元。今年开始到现在，同样是这种户型，其月租金大多集中在 2800 元到 3000 元之间。

中粮祥云悦广场有近 50㎡的稍大户型，在这两年中，其月租金水平相对比较稳定，波动不大。

30㎡左右的小户型运气不太好。现在的月租金通常在 1000 元左右。而在前两年，同款户型租到 1700 元/月并不困难，甚至有些装修非常好的房源能租到 2600 元/月。

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出租周期拉长以及租金下降，到底是江宁大学城所独有的情况呢，还是南京公寓市场普遍存在的现象呢？锐评君挑选了几个具有代表性板块的公寓项目，进行了客观的对比。

南站

说到南站，绕不开的公寓是证大喜玛拉雅。

以中等户型为例，其面积在 40㎡上下。在前两年，这种户型能够租到 3500 元/月，甚至能租到 3800 元/月。

现在，中介说：待租房源数量很多。空置期大幅度延长的同时，租金也呈直线下降的趋势。去年，相同户型的房子只能租到 2800 元/月左右。

天隆寺

地铁 1 号线天隆寺站在其上方。雨花客厅、宜悦城等商场环绕在旁的雨花客厅公寓，在之前的两年里，42㎡的户型每个月的租金能够达到 3800 元上下。

今年开始后，同款户型每个月的租金一般降到 3000 元上下。要是装修得好一些的，能够租到 3300 元每个月。

仙林湖

仙林湖的万达茂，在租金水平上也没能逃过滑铁卢。

两年前，项目38㎡小户型能租到2800-3000元/月。

今年开始后，相同的户型仅仅能够租到 1500 到 1600 元每个月。在这两年的时间里，租金几乎减少了一半。

河西奥体

有核心地段加持的公寓，能否走出独立行情呢？有优质学区加持的公寓，能否走出独立行情呢？河西的雨润国际广场尝试给出答案，宋都奥体名座也尝试给出答案。

以新城双本部施教区内的宋都奥体名座为例。

小区租金按照从高到低进行设置。可以发现，130㎡的改善户型，如今能够租到 6900 元/月。将相似户型在 2023 年的租金情况进行纵向比较，其降幅较为有限。并且，与 2024 年的一套相比，还呈现出上涨的态势。

锐评君拉出了宋都 35㎡以及 60㎡相对小户型的租金数据。经过观察发现，租金水平一直处于稳定状态。在这背后，与小区所处的是核心地段有关，同时也与周边配套齐全有一定关系。

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公寓本身具有较强的投资属性，所以房价往往更容易受到行情的影响，显得较为骨感。然而，现在越来越多的公寓业主明显察觉到，几乎在房价缩水的同时，不仅公寓不好租了，租金也下降了。

从宏观层面而言，锐评君觉得，影响因素有经济面临着上行的压力，人口流入的速度在放缓，租客的收入预期有所降低，酒店民宿行业遭受到了冲击，租赁房源的数量较为庞大，内卷的情况十分激烈……

稍稍思考，不难发现这些因素又环环相扣，互相影响。

租客的收入因大环境而受到影响，他们很有可能会从城市的核心地段迁移到远郊地区，同时也会从大公寓搬到小公寓。在体量极为庞大的公寓项目中，租赁房源的数量是可观的，以至于出现了激烈的内卷现象，甚至不惜通过打价格战来竞争。

从客观层面来讲，公寓作为不动产的一种形式。它的行情紧跟着大盘，无论是在房价水平方面，还是在租金水平方面。

看几组数据。

中指研究院 50 城住宅租赁价格指数表明：2024 年，全国重点 50 城的住宅平均租金呈现下跌态势。其下跌幅度为 3.25%，并且这个跌幅比 2023 年又扩大了 2.95 个百分点。

今年已经开始，下滑的态势仍在持续。在 3 月份，50 座城市的住宅平均租金，环比呈现下跌的情况，下跌幅度为 0.05%；同比也出现了下跌，下跌幅度为 3.4%。

广大房东实际感知到，这两年要快速把房子租出去是很困难的。部分房东即便把租金降低很多，也难以快速将房子租出去。

住宅尚如此，公寓呢？

迈点研究院依据公开资料进行了整理。拉长时间轴后可以发现，在 2023 年二季度，南京普通公寓的租金有了大幅上涨，涨幅达到了 9.1%，达到了 60.1 元/月/㎡，并且这也是近四年来的最高租金水平。

2023 年三季度开始，南京的公寓租金水平开始逐渐下降。然而，将其与 2021 年以及 2022 年的整体水平相比较，并未下降到较低的位置。

那么问题出现了，现在的行情是否还适宜投资公寓呢？锐评君觉得，应当从多方面计算好经济方面的账。

从成本买入方面来讲，当下南京的一手公寓价格有所回落，二手公寓价格也有所回落，购买成本实实在在地降低了。

一个热知识，在公寓交易中。如果卖出价格比当年的买入价格低，税务部门经过核算确认是亏本卖出的，那么在交易环节中，高额的增值税就可以免去。

从这个角度去看，像河西宋都奥体名座以及雨核置地中心公寓这样的地段，它们配套已经成熟，价格有着明显的下降，租金的波动相对来说比较小，这些优质的一、二手公寓，并不是不可以进行投资。

从持有成本的角度去看，在短期内，南京公寓市场供大于求的这种局面是很难发生逆转的，并且租金面临着巨大的下行压力。对于投资客来说，需要对“租金收益难以覆盖持有成本”的这种风险保持警惕，与此同时，也要为长期持有做好心理方面的准备。