长租公寓行业现状分析：利润微薄运营艰难，深圳租金持平往年

去年下半年，长租公寓的增长态势极为迅猛，呈现出爆发式的特点，这带动了一、二线城市房租的大幅上涨。在深圳地区，涨幅最高达到了 30%，而其他城市的涨幅也有 20%之多。随着各地调控政策的相继出台，从今年开始，许多长租公寓运营商出现了资金链断裂的情况，并且频繁发生“爆仓”现象。那么，当下长租公寓的实际情况究竟如何呢？

利润微薄运营艰难 长租公寓行业入冬

近日，记者实地走访了深圳的多个长租公寓项目。通过走访了解到，今年的租赁市场比较冷清。现场工作人员介绍说，目前基本上都在开展满减活动，比如租 10 个月送 2 个月，或者租一年免一年的管理费等。

碧桂园文商旅集团长租管理中心总经理杨鹏表示：往年的租金每年都有大约 5%的增长水平。然而，今年的租金基本上与去年持平。

谢克非是首批进入长租公寓市场的运营商。他向记者透露，前两年在市场上同类型的产品数量极少。他们的第一个项目只有 56 套房间，大约有 700 人前来报名入住，完全处于供不应求的状态。然而，这几年随着资本大规模进入长租公寓市场，他们获取物业的成本迅速上升。

深圳某长租公寓运营商谢克非称，开发商和一些业主相继进入市场，这使得整个需求量减少，顾客的选择增多，竞争变大后，租金涨幅放缓，整个市场的利润空间被大大压缩。

地产研究机构克而瑞日前发布的《2019 租赁住宅行业白皮书》表明，国内一、二线重点城市的住宅租金回报率中位数是 2.04%。国内一、二线重点城市住宅租金回报率的中位数近 50 年，这意味着回报周期较长。国内一、二线重点城市住宅租金回报率远低于办公物业回报率 4%至 6%的水平。其中，北京、上海、广州、深圳这四个城市的租金回报率普遍低于 2%。深圳的回报周期长达 60 年。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖称：长租公寓主要存在的问题，从根本上来说是不赚钱。在一线城市，当下大概房租与房价相比较，其年收入的投资回报率大约在 1.5%到 2%之间。倘若自持物业，连资金成本都无法覆盖，因此做得越多亏损就越严重。

资金退潮 长租公寓行业融资急剧下滑

2017 年经历了快速扩张，2018 年经历了加速洗牌。到了 2019 年，长租公寓市场似乎变得有些“安静”。资金开始逐步退去潮意。机构数据显示，到 5 月底的时候，2019 年长租公寓的股权融资只有 3 笔，总金额仅仅是去年同期的六成左右。中国饭店协会的统计数据表明，当下国内重点城市拥有的长租公寓数量超过 2000 家，公寓间数达到 16 万间以上。万科、龙湖等房地产开发商，链家、我爱我家等房地产服务商纷纷投身于长租公寓市场。同时，同策房地产研究院的统计数据显示，在 2018 年，由于大量资金的涌入，长租公寓行业中十几家企业全年的总融资规模超过了 700 亿元。然而从 2018 年下半年起，市场出现了转折。仅在去年的第四季度，就有 7 家以上企业的租赁专项债券被监管层叫停，并且总规模超过了 200 亿元。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示：我认为许多地产开发企业，其自身基因中不存在运营的基因。因为运营与开发属于完全不同的商业模式，在管理的精细度、利润水平以及内部的流程制度方面都存在很大差异。

入局者众多，但微薄的利润和艰难的营运压力致使不少运营商改变了经营方向。5 月 14 日，朗诗寓因出现亏损而被朗诗绿色集团分离出去。数据表明，在 2017 年和 2018 年，朗诗长租公寓的收入分别是 0.08 亿元和 1.25 亿元，这两年的总亏损达到了 2.34 亿元。2018 年随着规模的扩大，亏损从 0.44 亿元进一步增加到了 1.9 亿元。中商产业研究院进行了统计，在 2018 年的时候，有 9 个长租公寓品牌至少是消失了的。

华泰证券房地产行业首席分析师陈慎表示：短期方面，长租公寓存在一些问题，比如运营周期较长，资金会有较大沉淀，并且利润率相对较低。然而从长期来看，由于能受益于市场的增长以及整个政策的扶持，所以我们认为这个行业在未来会逐渐形成集中度提升的态势，会更多地向头部房企集中。

“无序生长”催生市场乱象 长租公寓转型迫在眉睫

如今资本退潮，长租公寓的一些行业乱象开始显现。一些运营商为获取最大利润，频繁打“擦边球”，存在服务缺位以及暗藏违规的情况。

记者在采访中得知，一些租赁企业为提升房屋周转率，减少空置时间并节省成本，从收房开始，到进行装修，再到租客入住，整个周期甚至还不到 1 个月。

深圳市民陈女士称，她租的房子大概有 10 平米，租金每月 1490 元。住了大概一个月后，她早上起来时会感觉有点头晕，喉咙也有点痛，并且能明显闻到异味。

部分长租公寓中介服务机构存在误导消费者的行为，它们会通过第三方金融机构进行贷款，以消费者的信用风险来换取资金保障。深圳的艾女士向记者透露，她在不知情的情况下签署了租房贷款合同，房租不是交给房东，而是交给了网贷平台。倘若租赁机构的资金链出现断裂，她不但会遭遇房东的强制清退，而且还会面临个人信用风险。

深圳市民艾女士称，业务人员与她沟通时，那个合同只是普通的租赁合同，在未查看的情况下，她签了这份合同，合同就产生了法律效应，而实际上这个合同是一份贷款合同。

去年长租公寓市场十分火爆，而今年已经开始降温。诸多长租公寓运营商们一直在思考如何寻找多元的盈利模式来发展这一难题。业内人士认为，随着市场降温，长租公寓行业的竞争会逐渐从早期的“无序生长”转变为精细化运营方向。未来，企业的运营能力将成为其生存的关键。

碧桂园文商旅集团长租管理中心总经理杨鹏希望，租赁能够带来人流，进而带动商业的消费，同时带动办公的入住需求。

租赁市场竞争加剧后，物业的赢利空间被进一步压缩，亏损且做包租的现象变得越来越普遍。在行业监管以及资源竞争的双重夹击形成的困境中，许多长租公寓运营商选择了轻资产模式。

魔方生活服务集团的首席执行官柳佳表示：有地产商或者政府的一些公租房项目，这些项目已经装修好了，他们委托我们来进行管理，我们会收取管理费。我们今年期望能够新增 5 到 10 万间这样的轻资产托管服务量。