房产交易定金存争议，法院判定以实际交付额为准

近日，北京市平谷区人民法院审结了一起房地产交易保证金案件。双方就押金数额发生争议。一方主张以合同及借条规定的金额为准，另一方则认为以实际交付的金额为准。至于保证金的数额，法院最终认定，保证金的数额应根据实际交付的金额确定。

实际缴纳押金5000元

10月31日，新京报记者从北京市平谷区人民法院获悉，2023年5月，曲某（甲方）与杨某（乙方）签订了房屋买卖合同，约定杨某购买曲某名下的一套房屋。位于北京。市平谷区一处房屋。

合同约定房屋总价为188万元；杨某于2023年5月16日向曲某支付购房定金10万元，并于2023年5月31日前向杨某支付首付50万元，并抵销该押金。属于首付的一部分，剩余的138万元房款将通过公积金或商业银行贷款自行转入曲某的账户；合同签订后，如甲方因自身原因无法履行本合同，则视为甲方违约，甲方应向乙方赔偿已付定金的两倍乙方提供（不含利息）；乙方因自身原因不能履行本合同的，视为乙方违约，乙方已缴纳的定金不予退还。同时，违约方还须赔偿对方房屋成交价的20%。违约金。

合同签订当天，杨某仅向曲某支付了5000元定金，杨某为曲某开出了剩余9.5万元的欠条。随后，杨某未能支付借条上注明的9.5万元定金，并向曲某明确表示不再购买该房。曲某将杨某诉至法院，要求杨某支付押金9.5万元、违约金3万元。

杨辩称，“我们上午10点就签了合同，当天下午2点我就告诉他我不会买，也没有给对方造成损失。对方主张损失的，应当提交证据证明，未提交证据的，视为“无损失”。杨某不接受瞿某的主张，也不同意支付违约金。

存款合同是实用合同

平谷法院经审理认为，曲某、杨某签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定，杨某向曲某支付购房定金10万元，但当时实际支付的定金为5000元，他为定金9.5万元开具了借条。根据相关法律规定，存款合同属于实用合同。其设立不仅需要双方同意，还需要实际交付保证金。保证金合同金额根据实际交付保证金金额确定。若实际入金金额多于或少于约定金额的，均视为更改了约定入金金额。

杨某实际缴纳的押金金额为5000元。虽然他为另外9.5万元开出了欠条，但他并没有实际支付。法院根据实际订金金额认定，双方房屋买卖合同订金为5000元。杨某为曲某开欠条的基本法律关系是房屋买卖合同。因自身原因，杨某放弃购买涉案房屋，双方解除房屋买卖合同。杨某开具的存款欠条已失去事实、法律存在依据。因此，曲某现在要求杨某缴纳押金9.5万元，没有法律依据，法院不会支持。

对于瞿某主张的违约金，中国法律规定，支付定金一方不履行债务或者履行债务与约定不符，导致合同目的未能实现的，无权要求其支付定金。押金返还。本案中，双方房屋买卖合同因杨某违约而终止，其向曲某支付的5000元定金视为承担了违约法律后果。合同签订当天下午，杨某告诉曲某放弃购买，曲某立即寻找其他买家。一个月后，涉案房屋成功出售，曲某未证明杨某的违约行为对房屋成交价格产生负面影响。实际影响可能使交易价格大幅低于市场价格。因此，曲某提出的3万元违约金的主张，法院不予支持。

押金和违约金不能同时索取

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方当事人向对方当事人支付保证金，作为债权的担保。存款合同于存款实际交付时成立。保证金的数额由双方约定；但不得超过主合同标的金额的20%，超出部分不具有保证金的效力。若实际入金金额多于或少于约定金额的，均视为更改了约定入金金额。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务时，保证金应当作为价款或者予以追偿。支付定金方不履行债务或者不按照约定履行债务，致使合同目的未能实现的，无权要求返还定金；收到定金的一方不履行债务或者不按照约定履行债务，致使合同目的未能实现的，应双倍返还定金。

法官认为，本案中，合同约定的金额和欠条中注明的金额均已约定，不能用来确定定金金额。保证金金额应根据实际交付金额确定。合同约定了押金和违约金。如果一方违反合同，无法实现合同目的，另一方只能选择其中之一，不能同时要求保证金和违约金。

在房地产销售等重大交易中，双方通常都会缴纳保证金，以保证销售合同的履行。如果一方违反合同，导致合同目的无法实现，双方就押金发生争议。本案系因乙方违约而引发的定金数额纠纷。法院根据实际交付的金额确定了保证金的数额。为保证交易顺利进行，买卖双方应充分协商并认识到定金金额以实际交货为准。支付定金后，支付定金一方应当按照约定履行合同。如有违约，定金将被损失；接受押金的一方也应当诚信履行。如有违约，押金将加倍。

新京报记者吴林书、编辑杨海校对李立军