个人转让非住宅，土地增值税税负将变高？

有平台发文称，个人转让非住宅用地增值税将严格按照四级超额累进税率征收。许多持有非住宅用地的个人投资者担心这一调整会导致税负增加。本文旨在对此次税收征管标准调整进行评价，并结合国家和地方关于个人转让非住宅房产的相关规定，分析此次调整对相关市场主体的影响。 [点击了解：]

一

快讯：个人转让非住宅土地增值税征管新变化

（一）稽查征管严格执行个人转让非住宅用地增值税

经浙江省12366税务服务热线工作人员证实：今年6月1日后，土地增值税将有新的调整。个人转让非住宅房产不再适用固定税率，严格执行四级超额累进税率。土地增值税。 [点击了解：]

（二）不同申购、转让时间的政策实施办法

工作人员还表示，本次调整规定了不同申购及转让时间的差异化实施办法（申购时间以网签时间为准）：

二

国家和地方关于个人转让非住宅用地增值税征收管理的规定

（一）国家关于个人转让非住宅用地增值税征管的规定

目前，个人转让非住宅用地增值税征收方式包括审核征收和核定征收。 [点击了解：]

1、原则上采用审核征收方式

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税具体问题的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定，个人转让二手房时，土地增值税采用会计征收法计算。增值税是指转让收入减去房屋建筑物评估价、取得土地使用权支付的地价、按照国家统一规定缴纳的相关费用以及转让过程中缴纳的税金。计算增值税额和增值税率，按照增值税率按30%、40%、50%、60%四种税率征收土地增值税。

其中，房屋、建筑物的评估价格按照两种情况确定：

（一）能够提供购房发票的，按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕15号）第二条的规定， ] 第21号），购房发票上记载的金额从购房当年起计算。从转让当年起，每年加收5%。

（2）无法提供购房发票的，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，以政府批准的房地产评估机构评估的重置成本价乘以新的折扣率用于确定价格。 [点击了解：]

2、如无法提供发票和预估价格，可采用经批准的收款方式。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人无法提供购房发票的或取得房地产评估价格的，可以按照征收管理法第三十五条的规定，按照批准的征收方式计算土地增值税，即以全部转让收入为基础税额计算，直接乘以核定的征收率来计算税额。

目前，国家层面已经下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征收管理的通知》（国税发[2010]53号）。但通知仅对土地增值税核定征收率作出原则性规定，即原则上不低于5%，具体标准授权各省税务局根据本地实际情况确定以及不同类型的房地产。

（二）个人转让非住宅用地增值税征收管理地方性法规

省级税务局对土地增值税的征收和征收率有立法权，但各省对此的规定有所不同。从立法层面看，有的地方直接由省税务局直接规定全省核定征收率，有的地方则进一步授权市税务局制定规定；从具体标准看，有的地方核定税率高于5%，有的地方低于5%。

以浙江省为例，现行《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》（浙江省地方税务局公告2010年第2号）明确：自2010年7月1日起，对确需实行核准征收的房地产开发项目，核准征收率原则上不低于5%。不过，浙江省税务局对于旧房转让的税率并没有统一规定。相反，它是由每个城市的税务局指定的。对于个人转让非住宅建筑，浙江省部分城区规定的核定征收标准如下：

此外，虽然国家尚未授权省税务局出台有关土地增值税征收管理的具体规定，但各地现行做法有所不同。特别是个人转让非住宅房产时，部分地区税务机关不考虑纳税人能否提供购房发票或取得房屋评估价，直接采用固定核定征收率征税。核定征收率或实际执行的固定税率与四级累进税率（最低30%）的反差，引发纳税人担心出让非住宅用地增值税大幅上涨调整后。

三

案例：个人转让非住宅土地增值税调整前后的变化

以绍兴市为例，若个人2023年转让二手商业地产取得不含税收入2500万元（下同），则购房发票中记载金额为2000万元。

（一）旧政策法规的适用

个人应按收入总额2500万元乘以适用3%的固定税率计算缴纳土地增值税75万元。

（二）6月1日调整后的新规定执行

个人转让非住宅房产实行四级超额累进税率后，每年可按购买价款（以发票为准）的5%抵扣计算的土地增值税。按照规定，契税也在扣除范围之内。因此，在适用新规转让非住宅房产时，既要关注转让价差，又要关注持有时间。在前述价格差异的前提下，个人持有时间不同，土地增值税负担也不同。

1.持有五年

原值2000万元应从转让收入2500万元中扣除，然后购买时按3%缴纳契税60万元，每年按5%扣除500万元扣除。增值税的计算方式为负值意味着土地增值税为0。

2. 持有一年

由于每年扣除5%仅为100万元，按同等条件计算增值额为340万元，增值率约为16%。按四级超额累进税率计算，对应税率为30%，应缴纳土地增值税102万元。

（3）小结：调整后个人非住宅土地出让增值税是否会大幅上涨，不能一概而论。

个人转让非住宅房产按四级累进税率征收土地增值税后，土地增值税的税额与房产转让价差（增值税）相关和保持时间。如果转让价差较大，即使只对应最低税率，也可能导致地方税收增幅激增。如果个人亏本倒卖，或者土地抵扣后转入转出，6月1日后转让不再征收土地增值税，实际税负不升反降。

四

个人转让非住宅用地增值税政策调整评估

（一）本次调整符合税法和能源税的要求

此次调整，税法本身并未发生变化。事实上，随着系统升级和数据完善，税收征收管理和执行标准已经规范，实现了财政部、国家税务总局在土地增值税征收管理方面的归还和重置。更符合法定征税和按能力征税的基本原则。

一方面，税率和征税方法是法定征税要素。税法中，土地增值税历来规定纳税人转让房地产首先采用审计征收方式，适用四级超率累进税率。只有在满足一定条件的情况下，才能采用核定征收方式，并适用固定的核定征收率。过去，一些地方对个人转让非住宅房产采用核定征收方式，无论能否提供购房发票和评估价。这既违反了上级法律规定的土地增值税征管办法，也违反了国家税务总局提出的要求。土地增值税的征管不能本着“求快、省钱”或“一步解决”的精神进行。此次调整后，在实际操作中，个人转让非住宅房产按5%、3%、1%固定税率或核定征收率征收的税款将恢复为法定四级超额累进税税率，符合法定纳税要求。

另一方面，计算土地增值税的依据是房地产增值额，本质上是对纳税人持有房地产期间产生的资本收益征收的税种。土地增值税的征收实行从量计税的原则。审计征收方式采用超率累进税率，即对不同的增值税税率设定不同的税率。增值税率越高，税率越高。将实际税负与纳税人的税负能力相匹配，有利于促进税负公平分配，符合从量计税原则的要求。

（2）这一调整对于亏损的投资者来说，其实际税负不会增加，而是会减少。

如上所述，如果按照核定的征收方式计算缴纳土地增值税，无论购买房屋的成本如何，由于应纳税额是按照总收入乘以核定的征收率来计算的，因此，实际应纳税额将会产生纳税义务。按照调整后的政策计算缴纳土地增值税，并不一定会导致实际税负增加。由于购置房屋的成本及缴纳的相关费用以及转让过程中缴纳的税金都可以扣除，按照审计征收方式征收也可能减轻税负。尤其是在近年来酒店式公寓、商业公寓等物业增值低迷、流通不畅的背景下，亏本转售现象屡见不鲜。在这种情况下，转让收入甚至低于购房成本。严格执行四级累进税率稽征征收，税负不增反减。

因此，地方增税政策调整后，个人纳税人转让非住宅房产实际税负变化应关注两大因素：一是转让收入是否会产生较高的价格。不同之处;第二，持有时间是否会产生较大的扣除。综合这两个因素就可以确定转让的增值税金额，从而确定土地增值税负担的变化。总体来看，此次调整对普通个体户影响有限。在非住宅整体价值较低甚至贬值的情况下，本次调整不会造成个人纳税人土地增值税实际税负大幅增加，甚至可能产生非住宅转让的效果不需缴纳土地增值税。

（3）本次调整对于高附加值商业地产投资者不利

对于锚定高附加值商业地产的投资集团来说，这一调整将是重大利空。如果房产转让时出现较大增值，审计征收将承担巨额土地增值税。此次调整将在一定程度上对商业地产投资形成政策干预。通过影响投资者的投资意愿，规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入。